výhled komerčních nemovitostí v roce 2018 se nejlépe shrnuje dvěma slovy: opatrný optimismus.

to je pohled Heidi Žák, hlavní ekonom Savills Studley, přední komerční služby v oblasti nemovitostí firmy. Širší tržní podmínky se jeví jako příznivé díky trvalému hospodářskému růstu a rostoucím údajům o zaměstnanosti. Nedávné přijetí zákona o daňové reformě bude mít navíc pravděpodobně významný dopad na všechny hlavní třídy aktiv, včetně nemovitostí.

zatímco makroekonomické trendy jsou povzbudivé, přetrvávají některé přetrvávající výzvy. Přísnější prosazování zákona o přistěhovalectví—a vyhlídky na nové právní předpisy, které významně snižuje tok imigrantů do USA—by mohl vytvořit větší nedostatek pracovních sil ve stavebnictví a tlumit nájemce poptávky.

nové tarify vydané prezidentem Trumpem vytvořily určitou nejistotu na trhu komerčních nemovitostí. Navíc existují obavy z rostoucích nákladů na stavební materiály.

navzdory těmto výzvám je celkový výhled komerčních nemovitostí povzbudivý. Collier ‚ s International ve svém výhledu na americké trhy s nemovitostmi z roku 2018 pokračovala v růstu i letos po maximálních číslech v roce 2017.

Due diligence může omezit post-transakční překvapení

Investoři budou mít plné ruce práce hledá nové způsoby, jak optimalizovat příležitosti v rychle se měnícím a rychle se vyvíjející komerčních nemovitostí na trhu. Veteránští investoři do komerčních nemovitostí obracejí každý kámen, aby omezili možnost překvapení po transakci. Nováčci by měli sledovat stejný přístup a odolat spěchu do dohody, vzhledem k šíři rizik ve hře.

pořízení komerčních nemovitostí vyžaduje intenzivní due diligence k odhalení klíčových informací, které nemusí být snadno zřejmé nebo dostupné při hodnocení hodnoty nemovitosti nebo portfolia. Takové skryté detaily mohou zkomplikovat finanční zásluhy jinak ziskového obchodu a proměnit transakci v nákladnou chybu.

existují v podstatě tři typy investorů zapojených do získávání komerčních nemovitostí. Každý je řízený pořízení pro různé cíle:

  • Investiční účely
  • Real estate development
  • Obchodní operace (kde bude budova obsazena investora organizace)

Tyto různé cíle změnit due diligence proces a hloubku.

Touží, aby se zapojily v tom, co se zdá být jistá příležitost s malým rizikem, nezkušení investoři mohou skočit, kde zkušenější kupující bojí vkročit. Rozhodně, méně než důkladná due diligence všemi investory může být tikající časovaná bomba, zejména vzhledem k obavám z rostoucího trhu s nemovitostmi. Žádný investor nemůže riskovat nákladné překvapení, které se po uzavření transakce zvedá.

co je due diligence pro nemovitosti?

hlavní cíle nemovitostí, due diligence jsou důkladně prohlédnout základy nemovitosti, prodávající, financování a plnění povinnosti snížit a zmírnit finanční nejistoty. Snaha není pro slabé. Potenciální kupující musí pečlivě prozkoumat územní omezení, potenciální zástavní práva, a možné zásahy do nemovitosti. Stávající konstrukce musí být plně zkontrolovány, aby bylo možné rozeznat potřebné opravy a jejich náklady. Musí určit, zda budou absorbovat starší závazky z právních a regulačních porušení předchozích vlastníků. Pokud je nemovitost z velké části financována, musí řešit svou trvalou schopnost provádět požadované platby věřiteli.

mnoho sofistikovaných komerčních realitních investorů považuje za nejlepší postup zahájit podrobnou due diligence před podepsáním kupní smlouvy. Alternativou je pečlivě stanovit ve Smlouvě o prodeji položky due diligence, které musí kupující provést, a čas, který to bude trvat. To také slouží k donucení prodávajícího k rychlému doručení požadovaných dokumentů. Některá zjištění mohou nepříznivě ovlivnit očekávanou finanční návratnost Nabyvatele, což dává kupujícím silnější ruku při transakčních jednáních, aby bylo zajištěno spravedlivé a přesné ocenění nemovitosti, vzhledem k odhaleným rizikům.

vzhledem k obrovské množství dokumentů v obchodní transakce s nemovitostmi, je důležité připravit due diligence kontrolní seznam, označení off každou položku obavy, jakmile to bylo řešeno. V závislosti na typu investora a finančních cílech účetní jednotky může být tento kontrolní seznam poměrně dlouhý. Nicméně by bylo neopatrné uzavřít dohodu před oceněním a úplným hodnocením rizik proti odměnám.

získání základy dolů

Due diligence na komerční nemovitosti příležitost začíná pochopení cílů transakce. Investiční cíle při provádění transakce s komerčními nemovitostmi slouží jako základ pro následnou due diligence. Například nákup nemovitosti produkující příjmy, jako je bytový dům, bude vyžadovat, aby investor ověřil stávající nájemní nájmy a prozkoumal historii plateb za pronájem každého nájemce. V opačném případě nemůže investor zajistit finanční stabilitu očekávaného toku příjmů. Na druhou stranu, počáteční zaměření developera komerčních nemovitostí je na zamýšlené použití budovy a na to, zda může být nemovitost povolena k dosažení tohoto záměru.

Ziskuchtiví strany by nikdy zapojit se do komerčních nemovitostí transakce, aniž by osobně na návštěvě, procházce a prohlídce areálu. Během průchodu musí kupující analyzovat nemovitost nebo budovu z hlediska zamýšleného použití. Obavy, které vyvstanou, ovlivní jednání. Například nemovitost, kterou kupující plánuje proměnit v Kancelářský komplex s dostatkem parkovacích míst, může být kopcovitá a nákladná, aby vyhovovala očekávanému objemu vozidel.

vzhledem k často nesourodým federálním, státním a místním environmentálním předpisům musí investoři také zajistit, aby nemovitost nebo budova vyhovovala současným pravidlům a zákonům a plánovaným a potenciálním v budoucnu. Příkladem tohoto pohyblivého cíle je udržitelnost a odpovědnost za životní prostředí. Investoři musí vědět, že konkrétní regulace začne platit později, v některých případech i za několik let.

před financováním transakce budou věřitelé pravděpodobně vyžadovat posouzení vhodnosti pro životní prostředí. Osvědčeným postupem je provést toto hodnocení bez ohledu na otázky financování. Zaměstnat renomované inženýrství životního prostředí firma posoudit posledních využití budovy nebo majetku, kromě shromažďování důkazů o možné kontaminanty, jako jsou plísně, olovo a azbest, a přítomnost podzemních nádržích. To, co se zdá být naprosto bezpečné a legální ve vizuální kontrola se může obrátit na soudní spory minové pole v budoucnu, protože investor zdědí tyto potenciální závazky a být ze zákona povinni odstranit objevil problém.

a Konečně, i když prodejci jsou ze zákona povinni poskytnout některé údaje o majetku fyzické vlastnosti, jako jsou věcná břemena, zástavní právo, a další omezení, je vhodné pro investora, aby osobně přezkoumání, ověřování a zaškrtněte všechny položky. Nejlepší praxe při pořízení komerční nemovitosti, je, aby nikdy automaticky předpokládat stejnou míru zveřejnění informací od prodávajícího, který existuje při nákupu rezidenčních nemovitostí. Klíčové rozdíly existují.

různé dokumenty

noví investoři do komerčních nemovitostí by měli zvážit hodnotu při zachování pomoci specializovaného právníka v oblasti komerčních nemovitostí. Četné právní dokumenty musí být přístupné, vyhodnoceny a ověřeny. Tyto dokumenty obsahují minimálně titul, leasing, územní předpisy, průzkumy, daňové certifikáty a finanční záznamy a provozní výkazy prodávajícího. Všechny dokumenty by měly být uvedeny ve výše uvedeném kontrolním seznamu a uloženy zpočátku ve VDR (virtual data room).

vyhledávání titulů a popisy nemovitostí

po otevření úschovy by měl investor objednat předběžnou zprávu o titulu. Název poskytne informace o majetku, jako je jeho současné a minulé vlastnictví a existence zástavních práv, břemena, a věcná břemena. Jakmile tyto faktory jsou chápány, nejlepší praxe je provedení profesionálního průzkumu majetku potvrdit údaje, stejně jako potvrdit, velikost pozemku, přístupové cesty, hranice, linky, povrchové vody, právo cesty, stav půdy, a je to možné ubytování vylepšení a změny. Chcete-li ověřit správnost titulu, je rozumné uzavřít smlouvu s pojišťovnou titulu, která se zaváže absorbovat neočekávané finanční ztráty v důsledku možných vad titulu.

obecní zástavní právo vyhledává nemovitosti na Floridě

mnoho jurisdikcí má jedinečné zákony, které ovlivňují transakce s nemovitostmi. Každý, kdo plánuje nákup nemovitosti na Floridě, by se měl ujistit, že provede vyhledávání obecního zástavního práva. Na Floridě—na rozdíl od většiny ostatních AMERICKÝCH států—neevidované pohledávky, poplatky a povolení porušování jsou připojeny k vlastnosti, spíše než jednotlivci.

z tohoto důvodu musí mít prakticky všechny transakce s nemovitostmi, ke kterým dochází ve státě Florida, v rámci procesu uzavření provedeno vyhledávání obecního zástavního práva. Kupující nemovitostí na Floridě by si měli být vědomi toho, že konvenční vyhledávání titulů neodhalí problémy nalezené v Obecním zástavním právu.

kódy územního plánování a nemovitostí

investoři musí také zajistit dodržování současných pravidel územního plánování a kódů nemovitostí. S ohledem na bývalý, chytrá taktika je vyžádat dokumentaci od příslušné obce k zajištění současné a předpokládané využití pozemku je v souladu s platnými předpisy o územním plánování a využití půdy klasifikace. U budov, které jsou relativně nové, může přezkum osvědčení o obsazenosti naznačovat soulad s příslušnými kódy nemovitostí. Pokud jde o posuzované ocenění nemovitosti, lze tyto informace získat prostřednictvím daňových osvědčení. Ten bude také indikovat postavení plateb daně z nemovitosti. Jako preventivní opatření, kupující by měli zvážit oslovení externího specialisty na územní plánování, aby nezávisle potvrdili, že přijaté informace jsou přesné a aktuální.

mějte na paměti časový rámec pro schválení města

pokud jsou problémy odhaleny nebo pokud kupující plánuje provést jakékoli změny nemovitosti, včetně jejího užívání, mohou být vyžadována další povolení a obchodní licence. Potenciální kupci nemovitostí si musí být vědomi problémů s časovým rámcem spojených se schválením města. V závislosti na různých faktorech může trvat měsíc—nebo dokonce roky—než bude zajištěno stavební povolení.

to znamená, že je nezbytné uspořádat schůzky s místními úřady, aby se zjistilo, která schválení jsou nezbytná. To zahrnuje plánování a územní plánování, plány stránek, městská rada a další schválení.

Historie plateb leasingu

u nemovitostí produkujících příjmy, jako je kancelářská budova nebo bytový komplex, důkladná revize historie plateb leasingu osvětlí řádný a předvídatelný tok příjmů z pronájmu. Další nejlepší je zkoumat prodávajícího finanční záznamy a provozní výkazy—za předpokladu, že tyto mohou být získány—rozeznat mezery v leasingových plateb.

ada compliance

klíčovou položkou je určit soulad stávající struktury se zákonem o Američanech se zdravotním postižením. Každý stát má své vlastní předpisy týkající se přístupnosti a potřebné změny k zajištění souladu, kromě dokumentů týkajících se těchto otázek. Federální vláda vytvořila kontrolní seznam, který pomáhá investorům porozumět pravidlům před získáním budovy, nemovitosti nebo nerozvinuté půdy.

všechny tyto dokumenty jsou potřebné k důslednému vyhodnocení rizik investice oproti její potenciální návratnosti. V každém případě, jakmile jsou data v dokumentu ověřena jako přesná nebo nepřesná, označte je na kontrolním seznamu a uložte je do VDR. Porovnejte zjištění s očekávanými výnosy nebo toky příjmů, které transakce přinese. Tyto detaily se stávají municí při jednáních o uzavření dohody. Jakmile je transakce uzavřena, převeďte a uložte dokumenty pro účely dodržování předpisů na vysoce bezpečnou centralizovanou platformu, která poskytuje snadnou dostupnost.

znát prodávajícího

Due diligence přesahuje záležitosti týkající se nabytého majetku. Než se odváží do komerčních nemovitostí transakce, postavení, pověst, a záznamy prodávajícího by měly být plně zkoumána a prověřena. Nejen, může to znamenat méně-než-svědomitě transakcí partnera, pověst současný majitel (a dokonce i cestujících), může mít negativní dopad na budoucí zisky.

požádejte o daňové přiznání prodávajícího, smlouvy o poskytování služeb, úvěrové dokumenty, historii minulých soudních sporů a jakékoli další položky, které souvisejí s finančním stavem účetní jednotky, předchozím užíváním majetku a bezúhonností. Takové poznatky budou užitečné při vyjednávání spravedlivé dohody nebo při rozhodování o předání vyhlídky.

závěr

každá transakce s nemovitostmi je jiná a vyžaduje jedinečný plán due diligence. Příliš rychlý pohyb—a neprovedení komplexní due diligence-může způsobit problémy i pro ty nejzkušenější investory.

další informace

další informace o tom, jak může CT poskytovat podporu pro každou fázi dohody, od due diligence po uzavření až po průběžné dodržování předpisů.

kontaktujte nás na (844) 701-2064 (bezplatné USA)

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.