udsigterne for erhvervsejendomme i 2018 er bedst opsummeres i to ord: forsigtig optimisme.

det er udsigten til Heidi Learner, cheføkonom hos Savills Studley, et førende firma inden for kommerciel Ejendomsservice. Bredere markedsforhold synes gunstige takket være vedvarende økonomisk vækst og stigende beskæftigelsestal. Derudover vil den nylige passage af skattereformforslaget sandsynligvis have en betydelig indvirkning på alle større aktivklasser, herunder fast ejendom.

mens makroøkonomiske tendenser er opmuntrende, er der stadig nogle langvarige udfordringer. Strammere håndhævelse af indvandringsloven—og udsigten til ny lovgivning, der markant reducerer strømmen af indvandrerarbejde til USA-kunne skabe større mangel på arbejdskraft i byggebranchen og dæmpe lejerefterspørgslen.

nye takster udstedt af præsident Trump har skabt en vis usikkerhed på det kommercielle ejendomsmarked. Derudover er der bekymring over de stigende omkostninger ved byggematerialer.

på trods af disse udfordringer er de overordnede udsigter for erhvervsejendomme opmuntrende. Colliers International, i sine 2018 udsigter på Amerikanske ejendomsmarkeder, fortsatte projekterne vækst i år efter Toptal i 2017.

Due diligence kan begrænse overraskelser efter transaktionen

investorer vil have travlt med at søge efter nye måder at optimere mulighederne på en hurtig og hurtigt udviklende kommerciel ejendomsmarked. Veteraninvestorer i kommerciel ejendom vender hver sten for at begrænse muligheden for overraskelser efter transaktionen. Nyankomne bør forfølge den samme tilgang og modstå farende ind i en aftale, givet bredden af risici på spil.

erhvervelsen af erhvervsejendomme kræver intensiv due diligence for at afdække nøgleoplysninger, der muligvis ikke er umiddelbart synlige eller tilgængelige i vurderingen af værdien af en ejendom eller portefølje. Sådanne skjulte detaljer kan dømme de økonomiske fordele ved en ellers rentabel aftale, hvilket gør transaktionen til en kostbar fejltagelse.

der er i det væsentlige tre typer investorer, der beskæftiger sig med at erhverve erhvervsejendomme. Hver er drevet til at foretage en erhvervelse til forskellige mål:

  • investeringsformål
  • udvikling af fast ejendom
  • forretningsdrift (hvor bygningen vil blive besat af investorens organisation)

disse forskellige mål ændrer due diligence-processen og dybden.

ivrig efter at engagere sig i, hvad der synes at være en sikker mulighed med ringe risiko, kan uerfarne investorer hoppe ind, hvor mere erfarne købere frygter at træde. Bestemt, mindre end grundig due diligence af alle investorer kan være en tikkende tidsbombe, især i betragtning af bekymringer over et stigende ejendomsmarked. Ingen investor kan risikere en kostbar overraskelse, der stikker hovedet i kølvandet på en transaktions lukning.

hvad er due diligence for fast ejendom?

hovedformålet med fast ejendom due diligence er at grundigt inspicere de grundlæggende elementer i ejendoms -, sælger -, finansierings-og overholdelsesforpligtelser for at reducere og afbøde økonomiske usikkerheder. Indsatsen er ikke for de svage. Potentielle købere skal nøje undersøge reguleringsrestriktioner, potentielle panterettigheder og mulige indgreb på ejendommen. Eksisterende strukturer skal inspiceres fuldt ud for at skelne nødvendige reparationer og deres omkostninger. De skal afgøre, om de vil absorbere ældre forpligtelser fra tidligere ejers juridiske og lovgivningsmæssige overtrædelser. Hvis ejendommen i vid udstrækning finansieres, skal de tage fat på deres løbende evne til at foretage nødvendige betalinger til långiveren.

mange sofistikerede kommercielle ejendomsinvestorer anser det for en bedste praksis at påbegynde detaljeret due diligence, før købskontrakten underskrives. Alternativet er at omhyggeligt lægge ud i kontrakten for salg de elementer af due diligence, som køberen skal foretage, og den tid det vil tage. Dette tjener også til at tvinge sælgeren til hurtigt at levere krævede dokumenter. Visse resultater kan påvirke erhververens forventede økonomiske afkast negativt, hvilket giver købere en stærkere hånd i transaktionsforhandlingerne for at sikre en retfærdig og nøjagtig ejendomsvurdering i betragtning af de risici, der er blevet afdækket.

i betragtning af det store udvalg af dokumenter i en kommerciel ejendomstransaktion er det vigtigt at udarbejde en due diligence-tjekliste, der markerer hvert problem, når det er blevet behandlet. Afhængigt af investortypen og virksomhedens økonomiske mål kan denne tjekliste være ret lang. Ikke desto mindre ville det være uhensigtsmæssigt at lukke en aftale, før man værdsætter og fuldt ud vurderer risiciene mod fordelene.

få det grundlæggende ned

Due diligence på en kommerciel fast ejendom mulighed begynder med at forstå transaktionens mål. Investeringsmålene i forfølgelsen af en kommerciel ejendomstransaktion tjener som grundlaget for den due diligence, der følger. For eksempel vil køb af en indkomstproducerende ejendom som en lejlighedsbygning kræve, at investoren verificerer de eksisterende lejerlejemål og undersøger hver lejers lejebetalingshistorik. Ellers kan investoren ikke sikre den finansielle stabilitet i den forventede indkomststrøm. På den anden side er det oprindelige fokus for en kommerciel Ejendomsudvikler på den tilsigtede anvendelse af en bygning, og om ejendommen kan få lov til at nå denne hensigt eller ej.

erhvervende parter bør aldrig deltage i en kommerciel ejendomstransaktion uden personligt at besøge, gå igennem og inspicere lokalerne. Under gennemgangen skal købere analysere ejendommen eller bygningen med hensyn til den tilsigtede anvendelse. Bekymringer, der opstår, vil påvirke forhandlingerne. For eksempel kan en ejendom, som en køber planlægger at omdanne til et kontorkompleks med rigelig parkering, være kuperet og dyr at klassificere for at imødekomme det forventede volumen af køretøjer.

i betragtning af ofte forskellige føderale, statslige og lokale miljøregler skal investorer også sikre, at en ejendom eller bygning overholder gældende regler og love og planlagte og potentielle i fremtiden. Et eksempel på dette bevægelige mål er miljømæssig bæredygtighed og ansvar. Investorer skal vide, at en bestemt forordning vil indfase på et senere tidspunkt, i nogle tilfælde flere år væk.

før finansiering af transaktionen vil långivere sandsynligvis kræve en vurdering af miljøegnethed. En bedste praksis er at foretage denne evaluering alligevel, uanset finansieringsspørgsmål. Ansæt et velrenommeret miljøteknikfirma til at vurdere tidligere anvendelser af bygningen eller ejendommen, ud over at indsamle bevis for mulige forurenende stoffer som skimmel, bly, og asbest, og tilstedeværelsen af underjordiske lagertanke. Hvad der ser ud til at være helt sikkert og lovligt i en visuel inspektion, kan blive til et retssagsminefelt i fremtiden, da investoren vil arve disse potentielle forpligtelser og være forpligtet ved lov til at eliminere det opdagede problem.

endelig, selvom sælgere er lovligt forpligtet til at give visse oplysninger om en ejendoms fysiske egenskaber, såsom servitutter, heftelser og andre begrænsninger, er det klogt for investoren personligt at gennemgå, validere og afkrydse hver vare. En bedste praksis ved erhvervelse af erhvervsejendomme er aldrig automatisk at antage den samme grad af oplysninger fra sælgeren, der findes ved køb af boligejendomme. Der findes vigtige forskelle.

Diverse dokumenter

nye investorer i erhvervsejendomme bør overveje værdien i at bevare bistand fra en specialiseret erhvervsejendom advokat. Talrige juridiske dokumenter skal tilgås, evalueres og verificeres. Som minimum omfatter disse dokumenter Titel, lejemål, reguleringsregler, undersøgelser, skattecertifikater og sælgerens regnskaber og driftsregnskaber. Alle dokumenter skal være anført i den førnævnte tjekliste og opbevares oprindeligt i et VDR (virtual data room).

titelsøgninger og ejendomsbeskrivelser

når spærringen er åbnet, skal investoren bestille en foreløbig titelrapport. Titlen vil give oplysninger om ejendommen, såsom dens nuværende og tidligere ejerskab og eksistensen af panterettigheder, heftelser, og servitutter. Når disse faktorer er forstået, en bedste praksis er at foretage en professionel undersøgelse af ejendommen for at bekræfte oplysningerne, samt at bekræfte partistørrelse, adgangsveje, grænselinjer, overfladevand, rettigheder til vejen, jordbundsforhold, og mulige ejendomsforbedringer og ændringer. For at kontrollere nøjagtigheden af titlen er det klogt at indgå kontrakt med et titelforsikringsselskab, som vil forpligte sig til at absorbere uventede økonomiske tab på grund af mulige titelfejl.

Municipal lien søger efter Florida ejendomme

mange jurisdiktioner har unikke love, der påvirker ejendomshandler. Enhver, der planlægger at købe ejendom i Florida, skal sørge for at foretage en kommunal lien-søgning. I Florida—i modsætning til de fleste andre amerikanske stater-uregistrerede panterettigheder, gebyrer og tilladelsesovertrædelser er knyttet til ejendomme snarere end enkeltpersoner.

på grund af dette skal stort set alle ejendomshandler, der forekommer i staten Florida, have en kommunal pantsøgning udført som en del af lukningsprocessen. Florida ejendomskøbere skal være opmærksomme på, at en konventionel titelsøgning ikke vil afdække problemer, der findes i en kommunal panteretssøgning.

regulerings-og ejendomskoder

investorer skal også sikre overholdelse af gældende reguleringsregler og ejendomskoder. Med hensyn til førstnævnte er en smart taktik at anmode om dokumentation fra den relevante kommune for at sikre, at den nuværende og forventede brug af ejendommen er i overensstemmelse med eksisterende reguleringsregler og arealanvendelsesklassifikationer. For bygninger, der er relativt nye, kan en gennemgang af belægningsattesterne angive overholdelse af relevante ejendomskoder. Med hensyn til den vurderede værdiansættelse af en ejendom kan disse oplysninger fås gennem skattecertifikaterne. Sidstnævnte vil også angive status for ejendomsskattebetalinger. Som en forholdsregel bør købere overveje at nå ud til en ekstern reguleringsspecialist for uafhængigt at bekræfte, at de modtagne oplysninger er nøjagtige og opdaterede.

Vær opmærksom på tidsrammen for bygodkendelser

hvis der opdages problemer, eller hvis køberen planlægger at foretage ændringer i ejendommen, herunder dens anvendelse, kan der kræves yderligere tilladelser og forretningslicenser. Potentielle ejendomskøbere skal være opmærksomme på tidsrammeproblemer forbundet med bygodkendelser. Afhængigt af forskellige faktorer kan det tage en måned—eller endda år—før byggetilladelser er sikret.

det betyder, at det er bydende nødvendigt at arrangere møder med lokale myndigheder for at afgøre, hvilke godkendelser der er nødvendige. Dette inkluderer planlægning og regulering, byggeplaner, byråd og andre godkendelser.

Leasingbetalingshistorik

for en indkomstproducerende ejendom som en kontorbygning eller lejlighedskompleks vil en grundig gennemgang af leasingbetalingshistorikken kaste lys over den ordnede og forudsigelige strøm af lejeindtægter. En anden bedste praksis er at undersøge sælgerens regnskaber og driftsregnskaber—forudsat at disse kan opnås—for at skelne huller i leasingbetalinger.

ADA-overholdelse

et nøgleelement er at bestemme overholdelsen af en eksisterende struktur med amerikanerne med handicaploven. Hver stat har sine egne regler om tilgængelighed og nødvendige ændringer for at sikre overholdelse, ud over de dokumenter, der vedrører disse spørgsmål. Den føderale regering har oprettet en tjekliste, der hjælper investorer med at forstå reglerne, inden de erhverver en bygning, ejendom eller uudviklet jord.

alle disse mange dokumenter er nødvendige for nøje at evaluere risikoen ved en investering i forhold til dens potentielle afkast. I hvert tilfælde, når dataene i dokumentet er valideret som nøjagtige eller unøjagtige, skal du markere dem på Tjeklisten og gemme dem i VDR. Sammenlign resultaterne med de forventede afkast eller indtægtsstrømme, som transaktionen vil producere. Disse detaljer bliver ammunition i forhandlingerne om at lukke aftalen. Når transaktionen er lukket, skal du overføre og gemme dokumenterne med henblik på overholdelse til en meget sikker, centraliseret platform, der giver nem tilgængelighed.

Kend sælgeren

Due diligence strækker sig ud over forhold relateret til ejendommen, der erhverves. Før venturing i en kommerciel fast ejendom transaktion, stående, omdømme, og track record af sælgeren bør undersøges fuldt ud og undersøgt. Ikke kun kan dette indikere en mindre end omhyggelig transaktionspartner, den nuværende ejers (og endda beboers) omdømme kan have en negativ indvirkning på den fremtidige indtjening.

Bed om og undersøge sælgers selvangivelser, servicekontrakter, lånedokumenter, tidligere retssager og andre poster, der er relateret til virksomhedens økonomiske status, forudgående brug af ejendom og integritet. Sådanne indsigter vil være nyttige i at forhandle en fair deal eller gøre en vilje til at videregive udsigten.

konklusion

hver ejendomstransaktion er forskellig og kræver en unik due diligence-plan. At bevæge sig for hurtigt—og undlade at udføre omfattende due diligence—kan skabe problemer for selv de mest erfarne investorer.

Lær mere

Lær mere om, hvordan CT kan yde støtte til alle faser af aftalen, fra due diligence til lukning, til løbende overholdelse.

Kontakt os på (844) 701-2064 (gratis USA)

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.