jeg er sikker på du har set det, især i denne varme marked – nuværende husleje er på $800 per måned, men notering agent er reklame det som potentielt har en månedlig leje på $1,300…når alle opgraderinger er færdig.

de forsøger at få dig til at betale top dollar for en ejendom baseret på dens proforma leje snarere end de faktiske huslejer.

men hvad er en proforma, og hvornår skal vi bruge den?

Real Estate Pro Forma – defineret

real estate pro forma er en detaljeret oversigt over indtægter og udgifter til en lejebolig, når den er fuldt stabiliseret og fungerer ved maksimal effektivitet. Dette betyder, at det har markedsleje, indkomst, ledige stillinger og driftsomkostninger, der kan sammenlignes med andre ejendomme med en lignende klasse og alder på dette marked.

ofte beregnes pro forma-huslejer ud fra sammenlignelige huslejer, og når eventuelle planlagte renoveringer eller opgraderinger er afsluttet. Tilsvarende er proforma-udgifter baseret på omkostningerne ved at drive en fuldt stabiliseret ejendom og inkluderer ikke større opgraderinger eller udgifter.

Pro Forma vs faktiske husleje og udgifter

vær ikke forvirret, pro forma er ikke, hvordan ejendommen fungerer i dag. Ofte vil sælgerne blæse indkomsten og reducere omkostningerne for at få en gunstig nettodriftsindkomst og lokke tilbud.

Husk, at en kommerciel ejendoms værdi bestemmes ud fra Nettodriftsindtægterne og Kapitaliseringsrenterne på dette marked for den pågældende ejendomsklasse. Alternativt beregnes boligværdier baseret på sammenlignende salg.

så din finansiering vil være baseret på de faktiske indtægter og udgifter og ikke baseret på proformaen. Hvis du vil lave et tilbud baseret på proforma husleje og udgifter, så vil du sandsynligvis ende med at skulle foretage en større udbetaling for at dække forskellen i værdi.

Opret din egen Proforma

når jeg leder efter en aftale, tager jeg generelt mæglerens proforma og sætter den i min lommeregner.

jeg gør dette som et screeningsværktøj. Min tanke er-hvis aftalen ikke virker med deres utroligt aggressive indkomst-og udgiftsantagelser, så er der ingen måde, det vil fungere med mine mere konservative tal!

*introduktion *

5-trins investeringssystem

vi har brugt år på at udvikle denne proces, der bogstaveligt talt har genereret millioner af dollars i værdi og en stabil årlig omsætning for investorer.

hvis det ikke ligner en morderaftale med deres tal, kaster jeg det straks. Hvis det ser godt ud på papir, går jeg videre til næste trin og giver det et dybere kig.

en del af det dybere udseende er at oprette din egen proforma.

Pro Forma Husleje

det første skridt er at se, om pro forma huslejen er baseret i virkeligheden eller ej. Du gør dette ved at sammenligne dem med de faktiske husleje.

lad os sige et simpelt eksempel på, at du analyserer en 10-enhedsaftale, og at alle enhederne er 2 soveværelser.

mægleren fortæller dig, at huslejen kan være $1.000 pr. Der er en stor uoverensstemmelse, så lad os se om det er realistisk eller ej ved at se på lejerullen. Her er et eksempel på de huslejer, du måske ser:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

du synes måske, det er lidt underligt for huslejen at variere så meget, men det er helt normalt. Lejeren, der har boet der i 10 år, betaler normalt mindre end den, der flyttede ind i sidste måned.

nogle enheder kan også have yderligere faciliteter, der er mere værd. Stueetagen lejligheder kan have en gård. Andre kan have en vaskemaskine / tørretumbler tilslutning for eksempel.

her vil jeg se, hvor mange enheder der lejes på eller i nærheden af $1.000, da det er, hvad mægleren siger, at lejerne skal være. I dette eksempel ser vi kun 1 enhed lejet på dette niveau og en mere på $950 og en på $925.

de fleste af resten er i $800-serien med en outlier på $700.

uden at vide, hvorfor den ene enhed får $1.000, må jeg antage, at det er en outlier, da der kun er 1 enhed i den sats.

der er 2 enheder på $875, 1 på $925 og 1 på $950. Så jeg ville føle mig ganske komfortabel med at notere mine pro forma huslejer på $925, fordi 4 af de 10 enheder er lige omkring dette nummer.

hvis jeg ville lave et meget aggressivt tilbud (for eksempel elsker jeg området), ville jeg garantere det til $935 eller $940.

Pro Forma udgifter

dette er lidt anderledes. Mæglere ved, at de ikke kan forklare de faktiske udgifter, de giver dig. Så de kan ikke bare kompensere for proforma-udgifterne.

i stedet vil de sørge for, at sælgeren kontrollerer udgifterne i 3-6 måneder, før de noterer ejendommen. Smarte sælgere vil kontrollere deres udgifter i et helt år, før de noterer deres ejendom til salg.

på den måde kan noteringsagenten gøre et overbevisende argument for at bruge et lavere sæt udgifter.

på større tilbud får du se en opdeling af udgifterne måned for måned, så denne tendens kan opdages ved at annualisere udgifterne i de sidste 3 måneder og sammenligne den med udgifterne i de sidste 12 måneder. Hvis de er dramatisk forskellige, ved du, at de kunstigt skubber omkostningerne ned.

for mindre tilbud, vil du være heldig at bare få de udgifter, de lægger på sidste års skatter, Pyt en måned til måned opdeling. Så den eneste måde at sammenligne er at se 2 år tilbage, hvilket sandsynligvis heller ikke vil ske.

det eneste, du kan gøre, er at få estimater fra et ejendomsadministrationsselskab, sammenligne det med andre ejendomme, Du ejer, eller sammenligne det med nogle tommelfingerregler, såsom 50% – reglen.

at sætte det hele sammen

når du har dine faktiske indtægter og udgifter og dine proforma husleje og udgifter, er det tid til at sammenligne de to og analysere din aftale.

proforma udgifter

lad os tage et kig på dette eksempel på en 3 enhed bygning. Til højre, under T12 faktiske, det er de oplysninger, sælgeren har givet. Så punch det ind i lommeregneren.

som du kan se, giver sælgeren ikke meget information. Uden en god fordeling af alle udgifter er det let at glemme, hvilke udgifter der skal være der eller ikke burde være. Ting som gør klar eller admin omkostninger (for udsættelse, advokater, revisorer, etc), og reserver er ofte glemt.

nu hvor vi har realistiske forventninger til husleje og et godt budget, er det tid til at sætte det hele sammen.

fra faktisk til proforma

den sidste ting at gøre er at estimere, hvor lang tid det vil tage dig at flytte fra faktiske huslejer og udgifter til proforma-fremskrivningerne.

hvis det tager 18 måneder, skal du tage højde for den øgede ledige stilling, omsætning og andre omkostninger for at få dig der over den tidsramme.

jeg har indbygget dette i min lommeregner for at gøre det lettere, men hvis din lommeregner ikke har det, kan du hæve ledig stilling eller bygge den ind i lejevækstforudsætningerne eller et hvilket som helst antal måder at omgå begrænsningerne i programmet.

months-until-complete

du kan se i bunden, jeg antog for dette specifikke projekt, at det ville tage 12 måneder at afslutte og bringe alle huslejer til det fulde, stabiliserede niveau.

da dette var en hypotetisk, vil jeg stoppe analysen der. Men du kan tage oplysningerne og bruge dem på enhver aftale, du finder.

Hvordan Analyserer Du Dine Tilbud?

bruger du en proforma, når du kører dine numre, eller ser du bare på de faktiske?

investering i fast ejendom

5-trin System til

6-tal

systemet, som 25.000 + investorer bruger til at starte og skalere deres porteføljer uden at skulle male hver dag, være privat velhavende eller vide alt om fast ejendom.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.