Der Ausblick für Gewerbeimmobilien im Jahr 2018 lässt sich am besten in zwei Worten zusammenfassen: vorsichtiger Optimismus.

Das ist die Ansicht von Heidi Learner, Chefökonomin bei Savills Studley, einem führenden Unternehmen für gewerbliche Immobiliendienstleistungen. Die allgemeinen Marktbedingungen erscheinen dank des anhaltenden Wirtschaftswachstums und der steigenden Beschäftigungszahlen günstig. Darüber hinaus wird die jüngste Verabschiedung des Steuerreformgesetzes wahrscheinlich erhebliche Auswirkungen auf alle wichtigen Anlageklassen haben, einschließlich Immobilien.

Während die makroökonomischen Trends ermutigend sind, bleiben einige anhaltende Herausforderungen bestehen. Eine strengere Durchsetzung des Einwanderungsrechts — und die Aussicht auf neue Gesetze, die den Zustrom von Arbeitsmigranten in die USA erheblich reduzieren — könnten zu einem größeren Arbeitskräftemangel in der Bauindustrie führen und die Nachfrage der Mieter dämpfen.

Neue Zölle von Präsident Trump haben auf dem gewerblichen Immobilienmarkt für Unsicherheit gesorgt. Außerdem gibt es Bedenken hinsichtlich der steigenden Kosten für Baumaterialien.

Trotz dieser Herausforderungen sind die Aussichten für Gewerbeimmobilien insgesamt ermutigend. Collier’s International prognostiziert in seinem Ausblick für 2018 auf die US-Immobilienmärkte in diesem Jahr nach den Spitzenzahlen im Jahr 2017 ein weiteres Wachstum.

Due Diligence kann Überraschungen nach der Transaktion begrenzen

Investoren werden damit beschäftigt sein, nach neuen Wegen zu suchen, um die Chancen auf einem sich schnell bewegenden und sich schnell entwickelnden gewerblichen Immobilienmarkt zu optimieren. Erfahrene Investoren in Gewerbeimmobilien drehen jeden Stein um, um die Möglichkeit von Überraschungen nach der Transaktion zu begrenzen. Newcomer sollten den gleichen Ansatz verfolgen und sich angesichts der Bandbreite der Risiken, die im Spiel sind, nicht in einen Deal stürzen.

Der Erwerb von Gewerbeimmobilien erfordert eine intensive Due Diligence, um wichtige Informationen aufzudecken, die bei der Bewertung des Wertes einer Immobilie oder eines Portfolios möglicherweise nicht ohne weiteres ersichtlich oder verfügbar sind. Solche versteckten Details können die finanziellen Vorteile eines ansonsten profitablen Geschäfts beeinträchtigen und die Transaktion in einen kostspieligen Fehler verwandeln.

Es gibt im Wesentlichen drei Arten von Investoren, die gewerbliche Immobilien erwerben. Jeder ist bestrebt, eine Akquisition für unterschiedliche Ziele zu tätigen:

  • Investitionszwecke
  • Immobilienentwicklung
  • Geschäftsbetrieb (wo das Gebäude von der Organisation des Investors bewohnt wird)

Diese unterschiedlichen Ziele verändern den Due-Diligence-Prozess und die Tiefe.

Begierig darauf, sich auf eine scheinbar sichere Gelegenheit mit geringem Risiko einzulassen, können unerfahrene Anleger dort einspringen, wo erfahrene Käufer Angst haben, zu treten. Sicherlich kann eine weniger gründliche Due Diligence aller Anleger eine tickende Zeitbombe sein, insbesondere angesichts der Besorgnis über einen steigenden Immobilienmarkt. Kein Investor kann eine kostspielige Überraschung riskieren, die nach dem Abschluss einer Transaktion den Kopf erhebt.

Was ist Due Diligence für Immobilien?

Das Hauptziel der Immobilien-Due-Diligence besteht darin, die Grundlagen der Immobilien-, Verkäufer-, Finanzierungs- und Compliance-Verpflichtungen gründlich zu überprüfen, um finanzielle Unsicherheiten zu verringern und zu mildern. Die Anstrengung ist nichts für schwache Nerven. Potenzielle Käufer müssen Zoneneinschränkungen, potenzielle Pfandrechte und mögliche Eingriffe in die Immobilie sorgfältig prüfen. Bestehende Strukturen müssen vollständig inspiziert werden, um notwendige Reparaturen und deren Kosten zu erkennen. Sie müssen entscheiden, ob sie Altlasten aus rechtlichen und regulatorischen Verstößen früherer Eigentümer absorbieren werden oder nicht. Wenn die Immobilie weitgehend finanziert ist, müssen sie sich mit ihrer laufenden Fähigkeit befassen, die erforderlichen Zahlungen an den Kreditgeber zu leisten.

Viele anspruchsvolle Gewerbeimmobilieninvestoren halten es für eine bewährte Praxis, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit einer detaillierten Due Diligence zu beginnen. Die Alternative besteht darin, im Kaufvertrag sorgfältig festzulegen, welche Sorgfaltspflichten der Käufer erfüllen muss und wie lange dies dauern wird. Dies dient auch dazu, den Verkäufer zu zwingen, die erforderlichen Dokumente zügig zu liefern. Bestimmte Feststellungen können sich negativ auf die erwartete finanzielle Rendite des Erwerbers auswirken und den Käufern eine stärkere Hand bei den Transaktionsverhandlungen geben, um angesichts der aufgedeckten Risiken eine faire und genaue Immobilienbewertung sicherzustellen.

Angesichts der Vielzahl von Dokumenten in einer gewerblichen Immobilientransaktion ist es wichtig, eine Due-Diligence-Checkliste zu erstellen, die jedes Problem markiert, sobald es angesprochen wurde. Abhängig vom Anlegertyp und den finanziellen Zielen des Unternehmens kann diese Checkliste ziemlich lang sein. Nichtsdestotrotz wäre es unklug, einen Deal abzuschließen, bevor die Risiken gegenüber den Belohnungen bewertet und vollständig bewertet werden.

Die Grundlagen

Die Due Diligence einer gewerblichen Immobilienchance beginnt mit dem Verständnis der Transaktionsziele. Die Anlageziele bei der Verfolgung einer Gewerbeimmobilientransaktion dienen als Grundlage für die anschließende Due Diligence. Zum Beispiel erfordert der Kauf einer Einkommen-produzierenden Eigenschaft wie ein Wohnhaus den Investor, die vorhandenen Mietermieten zu überprüfen und die Mietzahlungsgeschichte jedes Mieters zu überprüfen. Andernfalls kann der Anleger die finanzielle Stabilität des erwarteten Einkommensstroms nicht gewährleisten. Andererseits liegt der anfängliche Fokus eines gewerblichen Immobilienentwicklers auf der beabsichtigten Nutzung eines Gebäudes und darauf, ob die Immobilie diese Absicht erreichen darf oder nicht.

Erwerber sollten niemals eine gewerbliche Immobilientransaktion durchführen, ohne die Räumlichkeiten persönlich zu besuchen, zu besichtigen und zu inspizieren. Während des Durchgangs müssen Käufer die Immobilie oder das Gebäude hinsichtlich der beabsichtigten Verwendung analysieren. Bedenken, die entstehen, werden die Verhandlungen beeinflussen. Beispielsweise kann eine Immobilie, die ein Käufer in einen Bürokomplex mit ausreichend Parkplätzen verwandeln möchte, hügelig und teuer sein, um das erwartete Fahrzeugvolumen unterzubringen.

Angesichts der oft unterschiedlichen Umweltvorschriften auf Bundes-, Landes- und lokaler Ebene müssen Investoren auch sicherstellen, dass eine Immobilie oder ein Gebäude den aktuellen Regeln und Gesetzen sowie geplanten und potenziellen in Zukunft entspricht. Ein Beispiel für dieses bewegliche Ziel ist die ökologische Nachhaltigkeit und Haftung. Anleger müssen wissen, dass eine bestimmte Verordnung zu einem späteren Zeitpunkt, in einigen Fällen in mehreren Jahren, schrittweise in Kraft treten wird.

Vor der Finanzierung der Transaktion werden die Kreditgeber wahrscheinlich eine Umweltverträglichkeitsprüfung verlangen. Eine bewährte Methode besteht darin, diese Bewertung unabhängig von Finanzierungsfragen trotzdem durchzuführen. Rekrutieren Sie ein seriöses Umwelttechnikunternehmen, um die frühere Nutzung des Gebäudes oder der Immobilie zu bewerten und Beweise für mögliche Verunreinigungen wie Schimmel, Blei und Asbest sowie das Vorhandensein unterirdischer Lagertanks zu sammeln. Was bei einer Sichtprüfung als absolut sicher und legal erscheint, kann sich in Zukunft in ein Minenfeld für Rechtsstreitigkeiten verwandeln, da der Anleger diese potenziellen Verbindlichkeiten erbt und gesetzlich verpflichtet ist, das entdeckte Problem zu beseitigen.

Obwohl Verkäufer gesetzlich verpflichtet sind, bestimmte Angaben zu den physischen Merkmalen einer Immobilie wie Dienstbarkeiten, Belastungen und anderen Einschränkungen zu machen, ist es für den Anleger ratsam, jeden Artikel persönlich zu überprüfen, zu validieren und abzuhaken. Eine bewährte Vorgehensweise beim Erwerb von Gewerbeimmobilien besteht darin, niemals automatisch den gleichen Grad an Angaben des Verkäufers anzunehmen, der beim Kauf von Wohnimmobilien besteht. Wesentliche Unterschiede bestehen.

Diverse Dokumente

Neue Investoren in Gewerbeimmobilien sollten den Wert der Unterstützung eines spezialisierten Gewerbeimmobilienanwalts in Betracht ziehen. Zahlreiche juristische Dokumente müssen abgerufen, ausgewertet und verifiziert werden. Zu diesen Dokumenten gehören mindestens der Titel, Mietverträge, Zonenvorschriften, Erhebungen, Steuerbescheinigungen sowie die Finanzunterlagen und Betriebsabschlüsse des Verkäufers. Alle Dokumente sollten in der oben genannten Checkliste aufgeführt und zunächst in einem VDR (Virtual Data Room) gespeichert werden.

Titelsuche und Objektbeschreibungen

Sobald die Treuhand eröffnet wurde, sollte der Anleger einen vorläufigen Titelbericht bestellen. Der Titel liefert Informationen über das Eigentum, wie sein gegenwärtiges und vergangenes Eigentum und die Existenz von Pfandrechten, Belastungen und Dienstbarkeiten. Sobald diese Faktoren verstanden sind, ist es eine bewährte Methode, eine professionelle Vermessung der Immobilie durchzuführen, um die Einzelheiten zu bestätigen, sowie um Losgröße, Zufahrtsstraßen, Grenzlinien, Oberflächengewässer, Wegerechte, Bodenbeschaffenheit und mögliche Immobilienverbesserungen und -änderungen zu bestätigen. Um die Richtigkeit des Titels zu überprüfen, ist es ratsam, einen Vertrag mit einer Titelversicherungsgesellschaft abzuschließen, die sich verpflichtet, unerwartete finanzielle Verluste aufgrund möglicher Titelmängel zu absorbieren.

Municipal Lien sucht nach Florida Eigenschaften

Viele Gerichtsbarkeiten haben einzigartige Gesetze, die Immobilientransaktionen beeinflussen. Jeder, der auf den Kauf von Immobilien in Florida plant, sollte sicherstellen, dass eine kommunale Pfandrecht Suche durchzuführen. In Florida – im Gegensatz zu den meisten anderen US—Bundesstaaten – sind nicht aufgezeichnete Pfandrechte, Gebühren und Genehmigungsverstöße eher an Immobilien als an Einzelpersonen gebunden.

Aus diesem Grund müssen praktisch alle Immobilientransaktionen, die im Bundesstaat Florida stattfinden, im Rahmen des Abschlussprozesses eine kommunale Pfandrechtssuche durchführen lassen. Immobilienkäufer in Florida sollten sich bewusst sein, dass eine herkömmliche Titelsuche keine Probleme aufdeckt, die bei einer kommunalen Pfandrechtssuche gefunden werden.

Zonen- und Immobiliencodes

Investoren müssen auch die Einhaltung der aktuellen Zonenregeln und Immobiliencodes sicherstellen. In Bezug auf ersteres besteht eine kluge Taktik darin, von der zuständigen Gemeinde Unterlagen einzuholen, um sicherzustellen, dass die aktuelle und erwartete Nutzung der Immobilie den bestehenden Zonenvorschriften und Landnutzungsklassifizierungen entspricht. Bei relativ neuen Gebäuden kann eine Überprüfung der Belegungsbescheinigungen auf die Einhaltung der einschlägigen Eigentumsvorschriften hinweisen. Im Hinblick auf die veranlagte Bewertung einer Immobilie können diese Informationen durch die Steuerbescheinigungen erhalten werden. Letzteres zeigt auch die Höhe der Grundsteuerzahlungen an. Vorsichtshalber sollten Käufer in Betracht ziehen, sich an einen externen Zonenspezialisten zu wenden, um unabhängig zu bestätigen, dass die erhaltenen Informationen korrekt und aktuell sind.

Beachten Sie den Zeitrahmen für Stadtgenehmigungen

Wenn Probleme aufgedeckt werden oder wenn der Käufer Änderungen an der Immobilie einschließlich ihrer Nutzung plant, sind möglicherweise zusätzliche Genehmigungen und Geschäftslizenzen erforderlich. Potenzielle Immobilienkäufer müssen sich der Zeitrahmenprobleme im Zusammenhang mit den Genehmigungen der Stadt bewusst sein. Abhängig von verschiedenen Faktoren kann es einen Monat — oder sogar Jahre — dauern, bis Baugenehmigungen erteilt werden.

Dies bedeutet, dass es unerlässlich ist, Treffen mit den lokalen Behörden zu vereinbaren, um festzustellen, welche Genehmigungen erforderlich sind. Dazu gehören Planung und Zonierung, Lagepläne, Stadtrat und andere Genehmigungen.

Mietzahlungsverlauf

Für eine einkommensschaffende Immobilie wie ein Bürogebäude oder einen Apartmentkomplex wird eine gründliche Überprüfung der Mietzahlungshistorie den geordneten und vorhersehbaren Fluss der Mieteinnahmen beleuchten. Eine weitere bewährte Methode besteht darin, die Finanzunterlagen und Betriebsabschlüsse des Verkäufers zu überprüfen — vorausgesetzt, diese können eingeholt werden —, um Lücken bei den Leasingzahlungen zu erkennen.

ADA-Konformität

Ein Schlüsselelement ist die Bestimmung der Konformität einer bestehenden Struktur mit dem Americans with Disabilities Act. Jeder Staat hat seine eigenen Vorschriften in Bezug auf die Zugänglichkeit und die erforderlichen Änderungen, um die Einhaltung zu gewährleisten, zusätzlich zu den Dokumenten zu diesen Themen. Die Bundesregierung hat eine Checkliste erstellt, die Investoren hilft, die Regeln vor dem Erwerb eines Gebäudes, einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks zu verstehen.

All diese vielen Dokumente werden benötigt, um die Risiken einer Investition im Vergleich zu ihrer potenziellen Rendite rigoros zu bewerten. Sobald die Daten im Dokument als genau oder ungenau validiert wurden, markieren Sie sie in jedem Fall auf der Checkliste und speichern Sie sie im VDR. Vergleichen Sie die Ergebnisse mit den erwarteten Renditen oder Einnahmequellen, die die Transaktion hervorbringen wird. Diese Details werden Munition in den Verhandlungen, um den Deal abzuschließen. Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, übertragen und speichern Sie die Dokumente zu Compliance-Zwecken auf eine hochsichere, zentralisierte Plattform, die eine einfache Zugänglichkeit bietet.

Kennen Sie den Verkäufer

Die Sorgfaltspflicht erstreckt sich über Angelegenheiten im Zusammenhang mit der erworbenen Immobilie hinaus. Bevor Sie sich in eine gewerbliche Immobilientransaktion wagen, sollten das Ansehen, der Ruf und die Erfolgsbilanz des Verkäufers vollständig untersucht und überprüft werden. Dies kann nicht nur auf einen weniger gewissenhaften Transaktionspartner hinweisen, sondern auch auf den Ruf des derzeitigen Eigentümers (und sogar der Bewohner), der sich negativ auf die zukünftigen Erträge auswirken kann.

Fordern Sie die Steuererklärungen des Verkäufers, Dienstleistungsverträge, Darlehensdokumente, frühere Rechtsstreitigkeiten und andere Gegenstände an, die mit der finanziellen Situation des Unternehmens, der vorherigen Nutzung des Eigentums und der Integrität zusammenhängen. Solche Einsichten werden nützlich sein, um ein faires Geschäft auszuhandeln oder die Entscheidung zu treffen, die Aussicht weiterzugeben.

Fazit

Jede Immobilientransaktion ist anders und erfordert einen einzigartigen Due-Diligence-Plan. Zu schnelles Handeln — und das Versäumnis, eine umfassende Due Diligence durchzuführen – kann selbst für die erfahrensten Anleger zu Problemen führen.

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