Ich bin sicher, Sie haben es gesehen, vor allem in diesem heißen Markt – aktuelle Mieten sind bei $ 800 pro Monat, aber der Listing Agent wirbt es als potenziell eine monatliche Miete von $ 1.300 … sobald alle Upgrades abgeschlossen sind.

Sie versuchen, Sie dazu zu bringen, den Top-Dollar für eine Immobilie zu zahlen, die auf der Pro-Forma-Miete und nicht auf den tatsächlichen Mieten basiert.

Aber was ist ein Pro-Forma und wann sollten wir es verwenden?

Immobilien Pro Forma – Definiert

Die Immobilien Pro Forma ist eine detaillierte Aufschlüsselung der Einnahmen und Ausgaben eines Mietobjekts, sobald es vollständig stabilisiert ist und mit maximaler Effizienz arbeitet. Dies bedeutet, dass es die Marktmieten, Einkommen, Leerstandsraten und Betriebskosten hat, die mit anderen Immobilien mit ähnlicher Klasse und ähnlichem Alter in diesem Markt vergleichbar sind.

Häufig werden Pro-Forma-Mieten auf der Grundlage vergleichbarer Mieten berechnet, sobald geplante Renovierungen oder Upgrades abgeschlossen sind. In ähnlicher Weise basieren die Pro-Forma-Ausgaben auf den Kosten für den Betrieb einer vollständig stabilisierten Immobilie und enthalten keine größeren Upgrades oder Ausgaben.

Pro Forma gegen tatsächliche Mieten und Ausgaben

Seien Sie nicht verwirrt, die Pro Forma ist nicht, wie die Immobilie heute funktioniert. Oft werden die Verkäufer das Einkommen aufblasen und die Kosten senken, um ein günstiges Betriebsergebnis zu erzielen und Angebote zu locken.

Denken Sie daran, dass der Wert einer Gewerbeimmobilie auf der Grundlage des Nettobetriebsergebnisses und der Kapitalisierungsraten in diesem Markt für diese Immobilienklasse bestimmt wird. Alternativ werden Wohnimmobilienwerte auf der Grundlage von Vergleichsverkäufen berechnet.

Ihre Finanzierung basiert also auf den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben und nicht auf der Pro-Forma-Basis. Wenn Sie ein Angebot auf der Grundlage der Pro-Forma-Mieten und -Ausgaben machen möchten, müssen Sie wahrscheinlich eine größere Anzahlung leisten, um die Wertdifferenz zu decken.

Erstellen Sie Ihre eigene Proforma

Wenn ich nach einem Deal suche, nehme ich im Allgemeinen die Proforma des Brokers und stecke sie in meinen Taschenrechner.

Ich mache das als Screening-Tool. Mein Gedanke ist – wenn der Deal nicht mit ihren erstaunlich aggressiven Einnahmen- und Ausgabenannahmen funktioniert, dann wird es auf keinen Fall mit meinen konservativeren Zahlen funktionieren!

* Einführung*

5-stufiges Investitionssystem

Wir haben Jahre damit verbracht, diesen Prozess zu entwickeln, der buchstäblich Millionen von Dollar Wert und einen stabilen Jahresumsatz für Investoren generiert hat.

Wenn es mit ihren Zahlen nicht nach einem Killerdeal aussieht, werfe ich es sofort weg. Wenn es auf dem Papier gut aussieht, gehe ich zum nächsten Schritt über und schaue es mir genauer an.

Ein Teil dieses tieferen Blicks besteht darin, Ihr eigenes Pro-Forma zu erstellen.

Pro-Forma-Mieten

Der erste Schritt ist zu sehen, ob die Pro-Forma-Mieten in der Realität basieren oder nicht. Sie tun dies, indem Sie sie mit den tatsächlichen Mieten vergleichen.

Nehmen wir als einfaches Beispiel an, dass Sie einen 10-Einheiten-Deal analysieren und alle Einheiten 2 Schlafzimmer sind.

Der Makler sagt Ihnen, dass die Mieten $ 1.000 pro Monat betragen könnten, aber die durchschnittliche Miete beträgt nur $ 797. Es gibt eine große Diskrepanz, also lasst uns sehen, ob es realistisch ist oder nicht, indem wir uns die Mietrolle ansehen. Hier ist ein Beispiel für die Mieten, die Sie möglicherweise sehen:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

Man könnte denken, es ist irgendwie seltsam für die Mieten so viel variieren, aber es ist ganz normal. Der Mieter, der dort seit 10 Jahren lebt, zahlt in der Regel weniger als derjenige, der im letzten Monat eingezogen ist.

Außerdem verfügen einige Unterkünfte möglicherweise über zusätzliche Annehmlichkeiten, die mehr wert sind. Erdgeschosswohnungen können einen Hof haben. Andere haben zum Beispiel einen Wasch- / Trockneranschluss.

Hier möchte ich sehen, wie viele Einheiten bei oder in der Nähe von 1.000 US-Dollar gemietet werden, da der Makler dies für die Mieten angibt. In diesem Beispiel sehen wir nur 1 Einheit auf dieser Ebene gemietet und eine weitere bei $ 950 und eine bei $ 925.

Die meisten anderen liegen im Bereich von 800 USD mit einem Ausreißer bei 700 USD.

Ohne zu wissen, warum die eine Einheit 1.000 US-Dollar erhält, müsste ich davon ausgehen, dass es sich um einen Ausreißer handelt, da es bei dieser Rate nur 1 Einheit gibt.

Es gibt 2 Einheiten bei $ 875, 1 bei $ 925 und 1 bei $ 950. Ich würde mich also sehr wohl fühlen, wenn ich meine Pro-Forma-Mieten bei 925 US-Dollar auflisten würde, da 4 der 10 Einheiten genau um diese Zahl liegen.

Wenn ich ein sehr aggressives Angebot machen wollte (zum Beispiel, ich liebe die Gegend), würde ich es bei $ 935 oder $ 940 zeichnen.

Pro-Forma-Ausgaben

Das ist ein bisschen anders. Makler wissen, dass sie die tatsächlichen Kosten, die sie Ihnen zur Verfügung stellen, nicht erklären können. Sie können also nicht nur die Pro-Forma-Ausgaben ausmachen.

Stattdessen stellen sie sicher, dass der Verkäufer die Ausgaben für 3-6 Monate kontrolliert, bevor er die Immobilie auflistet. Intelligente Verkäufer kontrollieren ihre Ausgaben ein ganzes Jahr lang, bevor sie ihre Immobilie zum Verkauf anbieten.

Auf diese Weise kann der Listing Agent ein überzeugendes Argument für die Verwendung niedrigerer Ausgaben vorbringen.

Bei größeren Deals sehen Sie eine Aufschlüsselung der Ausgaben von Monat zu Monat, sodass dieser Trend durch Annualisierung der Ausgaben der letzten 3 Monate und Vergleich mit den Ausgaben der letzten 12 Monate ermittelt werden kann. Wenn sie sich dramatisch unterscheiden, wissen Sie, dass sie die Kosten künstlich senken.

Bei kleineren Angeboten haben Sie das Glück, nur die Ausgaben für die Steuern des letzten Jahres zu erhalten, ganz zu schweigen von einer Aufschlüsselung von Monat zu Monat. Also, der einzige Weg zu vergleichen ist, 2 Jahre zurück zu schauen, was wahrscheinlich auch nicht passieren wird.

Das einzige, was Sie tun können, ist, Schätzungen von einer Immobilienverwaltungsgesellschaft zu erhalten, sie mit anderen Immobilien zu vergleichen, die Sie besitzen, oder sie mit einigen Faustregeln wie der 50% -Regel zu vergleichen.

Alles zusammenfassen

Sobald Sie Ihre tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben sowie Ihre Pro-Forma-Mieten und -Ausgaben haben, ist es Zeit, die beiden zu vergleichen und Ihr Geschäft zu analysieren.

 pro-forma-Ausgaben

Schauen wir uns dieses Beispiel eines Gebäudes mit 3 Einheiten an. Auf der rechten Seite, unter T12 Istwerte, das sind die Informationen, die der Verkäufer zur Verfügung gestellt hat. Also, stanz es in den Taschenrechner.

Wie Sie sehen können, liefert der Verkäufer nicht viele Informationen. Ohne eine gute Aufschlüsselung aller Ausgaben ist es leicht zu vergessen, welche Ausgaben vorhanden sein sollten oder nicht. Dinge wie Vorbereitungs- oder Verwaltungskosten (für Räumungen, Anwälte, Buchhalter usw.) und Reserven werden oft vergessen.

Jetzt, da wir realistische Erwartungen an die Miete und ein gutes Budget haben, ist es Zeit, alles zusammenzustellen.

Von tatsächlichen zu Pro Forma

Das Letzte, was Sie tun müssen, ist abzuschätzen, wie lange es dauern wird, von tatsächlichen Mieten und Ausgaben zu den Pro Forma-Projektionen zu wechseln.

Wenn es 18 Monate dauert, müssen Sie die erhöhten Leerstände, Umsätze und sonstigen Kosten berücksichtigen, um Sie in diesem Zeitraum dorthin zu bringen.

Ich habe dies in meinen Taschenrechner eingebaut, um es einfacher zu machen, aber wenn Ihr Taschenrechner es nicht hat, können Sie die Leerstandsrate erhöhen oder in die Annahmen zum Mietwachstum einbauen oder eine beliebige Anzahl von Möglichkeiten, um die Einschränkungen der Software zu umgehen.

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Sie können unten sehen, dass ich für dieses spezielle Projekt davon ausgegangen bin, dass es 12 Monate dauern würde, um alle Mieten auf das volle, stabilisierte Niveau zu bringen.

Da dies eine hypothetische war, werde ich die Analyse dort stoppen. Sie können die Informationen jedoch für jeden Deal verwenden, den Sie finden.

Wie analysieren Sie Ihre Deals?

Verwenden Sie ein Pro-Forma, wenn Sie Ihre Nummern ausführen, oder schauen Sie sich nur die tatsächlichen Zahlen an?

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