Las perspectivas de los bienes raíces comerciales en 2018 se resumen mejor en dos palabras: optimismo cauteloso.

Esa es la opinión de Heidi Learner, economista jefe de Savills Studley, una firma líder de servicios inmobiliarios comerciales. Las condiciones de mercado más amplias parecen favorables, gracias al crecimiento económico sostenido y al aumento de las cifras de empleo. Además, la reciente aprobación de la ley de reforma tributaria probablemente tendrá un impacto significativo en todas las principales clases de activos, incluidos los bienes raíces.

Si bien las tendencias macroeconómicas son alentadoras, persisten algunos problemas pendientes. Una aplicación más estricta de la ley de inmigración—y la perspectiva de una nueva legislación que reduzca significativamente el flujo de mano de obra inmigrante a los Estados Unidos—podría crear una mayor escasez de mano de obra en la industria de la construcción y amortiguar la demanda de inquilinos.

Las nuevas tarifas emitidas por el presidente Trump han creado cierta incertidumbre en el mercado inmobiliario comercial. Además, hay preocupaciones sobre el aumento de los costos de los materiales de construcción.

A pesar de estos desafíos, las perspectivas generales para los bienes raíces comerciales son alentadoras. Collier’s International, en su Perspectiva de 2018 sobre los mercados inmobiliarios de Estados Unidos, proyecta un crecimiento continuo este año tras las cifras máximas de 2017.

La diligencia debida puede limitar las sorpresas posteriores a la transacción

Los inversores estarán ocupados buscando nuevas formas de optimizar las oportunidades en un mercado inmobiliario comercial en rápida evolución. Los inversores veteranos en propiedades comerciales entregan cada piedra para limitar la posibilidad de sorpresas posteriores a la transacción. Los recién llegados deben seguir el mismo enfoque y resistirse a apresurarse a llegar a un acuerdo, dada la amplitud de los riesgos en juego.

La adquisición de bienes raíces comerciales requiere una diligencia debida intensiva para descubrir información clave que puede no ser fácilmente aparente o disponible para evaluar el valor de una propiedad o cartera. Tales detalles ocultos pueden condenar los méritos financieros de un acuerdo que de otro modo sería rentable, convirtiendo la transacción en un error costoso.

Hay esencialmente tres tipos de inversores que se dedican a adquirir bienes raíces comerciales. Cada uno está impulsado a realizar una adquisición para diferentes objetivos:

  • Fines de inversión
  • Desarrollo inmobiliario
  • Operaciones comerciales (donde el edificio será ocupado por la organización del inversor)

Estos objetivos diferentes alteran el proceso de diligencia debida y la profundidad.

Deseosos de participar en lo que parece ser una oportunidad segura con poco riesgo, los inversores inexpertos pueden saltar donde los compradores más experimentados temen pisar. Ciertamente, una diligencia debida no exhaustiva por parte de todos los inversores puede ser una bomba de relojería, especialmente dadas las preocupaciones sobre un mercado inmobiliario en aumento. Ningún inversionista puede arriesgarse a una costosa sorpresa que aparezca tras el cierre de una transacción.

¿Qué es la diligencia debida para bienes raíces?

Los objetivos principales de la diligencia debida en bienes raíces son inspeccionar a fondo los fundamentos de la propiedad, el vendedor, el financiamiento y las obligaciones de cumplimiento para reducir y mitigar las incertidumbres financieras. El esfuerzo no es para los pusilánimes. Los posibles compradores deben examinar escrupulosamente las restricciones de zonificación, los posibles gravámenes y las posibles invasiones en la propiedad. Las estructuras existentes deben ser inspeccionadas completamente para discernir las reparaciones necesarias y sus costos. Deben determinar si absorberán o no las responsabilidades heredadas de las violaciones legales y reglamentarias de los propietarios anteriores. Si la propiedad está financiada en gran medida, deben abordar su capacidad continua para hacer los pagos requeridos al prestamista.

Muchos inversores inmobiliarios comerciales sofisticados consideran que es una mejor práctica comenzar la debida diligencia detallada antes de que se firme el contrato de compra. La alternativa es establecer cuidadosamente en el contrato de venta los elementos de la diligencia debida que el comprador debe llevar a cabo y el tiempo que esto llevará. Esto también sirve para obligar al vendedor a entregar rápidamente los documentos requeridos. Ciertos hallazgos pueden afectar negativamente el rendimiento financiero anticipado del adquirente, dando a los compradores una mano más fuerte en las negociaciones de la transacción para garantizar una valoración justa y precisa de la propiedad, dados los riesgos que se han descubierto.

Dada la gran variedad de documentos en una transacción de bienes raíces comerciales, es importante preparar una lista de verificación de diligencia debida, que marque cada elemento de preocupación una vez que se haya abordado. Dependiendo del tipo de inversor y de los objetivos financieros de la entidad, esta lista de verificación puede ser bastante larga. Sin embargo, sería imprudente cerrar un acuerdo antes de apreciar y evaluar plenamente los riesgos en relación con las recompensas.

Obtener los conceptos básicos

La diligencia debida en una oportunidad de bienes raíces comerciales comienza con la comprensión de los objetivos de la transacción. Los objetivos de inversión en la búsqueda de una transacción de bienes raíces comerciales sirven como base para la diligencia debida que sigue. Por ejemplo, la compra de una propiedad que produce ingresos, como un edificio de apartamentos, requerirá que el inversionista verifique los contratos de arrendamiento existentes y examine el historial de pago de alquiler de cada inquilino. De lo contrario, el inversor no puede garantizar la estabilidad financiera del flujo de ingresos previsto. Por otro lado, el enfoque inicial de un desarrollador de bienes raíces comerciales está en el uso previsto de un edificio y si se puede permitir o no que la propiedad logre este propósito.

Las partes adquirentes nunca deben participar en una transacción de bienes raíces comerciales sin visitar, caminar e inspeccionar personalmente las instalaciones. Durante el recorrido, los compradores deben analizar la propiedad o el edificio en términos del uso previsto. Las preocupaciones que surjan afectarán a las negociaciones. Por ejemplo, una propiedad que un comprador planea convertir en un complejo de oficinas con amplio estacionamiento puede ser montañosa y costosa de nivelar para acomodar el volumen anticipado de vehículos.

Dadas las regulaciones ambientales federales, estatales y locales a menudo dispares, los inversores también deben asegurarse de que una propiedad o edificio cumpla con las reglas y leyes actuales, y las planificadas y potenciales en el futuro. Un ejemplo de este objetivo móvil es la sostenibilidad ambiental y la responsabilidad civil. Los inversores deben saber que una regulación en particular se introducirá gradualmente en una fecha posterior, en algunos casos dentro de varios años.

Antes de financiar la transacción, es probable que los prestamistas requieran una evaluación de idoneidad ambiental. Una buena práctica es llevar a cabo esta evaluación de todos modos, independientemente de las cuestiones de financiación. Contratar a una empresa de ingeniería ambiental de renombre para evaluar los usos pasados del edificio o la propiedad, además de recopilar evidencia de posibles contaminantes como moho, plomo y asbesto, y la presencia de tanques de almacenamiento subterráneos. Lo que parece ser perfectamente seguro y legal en una inspección visual puede convertirse en un campo minado de litigio en el futuro, ya que el inversor heredará estas responsabilidades potenciales y estará obligado por ley a eliminar el problema descubierto.

Por último, aunque los vendedores están legalmente obligados a proporcionar ciertas divulgaciones sobre las características físicas de una propiedad, como servidumbres, gravámenes y otras restricciones, es prudente que el inversor revise, valide y marque personalmente cada artículo. Una mejor práctica al adquirir bienes raíces comerciales es nunca asumir automáticamente el mismo grado de divulgación del vendedor que existe al comprar una propiedad residencial. Existen diferencias clave.

Diversos documentos

Los nuevos inversionistas en bienes raíces comerciales deben considerar el valor de retener la asistencia de un abogado especializado en bienes raíces comerciales. Se debe acceder, evaluar y verificar numerosos documentos legales. Como mínimo, estos documentos incluyen el título, los arrendamientos, las regulaciones de zonificación, las encuestas, los certificados de impuestos y los registros financieros y estados de operaciones del vendedor. Todos los documentos deben aparecer en la lista de verificación antes mencionada y almacenarse inicialmente en una VDR (sala de datos virtual).

Búsquedas de títulos y descripciones de propiedades

Una vez que se haya abierto el depósito en garantía, el inversor debe solicitar un informe preliminar de título. El título proporcionará información sobre la propiedad, como su propiedad actual y pasada y la existencia de gravámenes, gravámenes y servidumbres. Una vez que se comprenden estos factores, una buena práctica es llevar a cabo una inspección profesional de la propiedad para corroborar los detalles, así como para confirmar el tamaño del lote, las carreteras de acceso, las líneas fronterizas, las aguas superficiales, los derechos de paso, la condición del suelo y las posibles mejoras y alteraciones de la propiedad. Para verificar la exactitud del título, es prudente contratar con una compañía de seguros de título, que se comprometerá a absorber pérdidas financieras imprevistas debido a posibles defectos de título.

Búsquedas de gravámenes municipales para propiedades en Florida

Muchas jurisdicciones tienen leyes únicas que afectan las transacciones de bienes raíces. Cualquier persona que planee comprar una propiedad en Florida debe asegurarse de realizar una búsqueda municipal de gravámenes. En Florida, a diferencia de la mayoría de los demás estados de los Estados Unidos, los gravámenes, las tarifas y las violaciones de permisos no registrados se aplican a las propiedades en lugar de a los individuos.

Debido a esto, prácticamente todas las transacciones de bienes raíces que ocurren dentro del estado de Florida deben tener una búsqueda de gravámenes municipales realizada como parte del proceso de cierre. Los compradores de propiedades de Florida deben tener en cuenta que una búsqueda de título convencional no descubrirá problemas encontrados en una búsqueda de gravámenes municipales.

Códigos de zonificación y propiedad

Los inversores también deben garantizar el cumplimiento de las normas de zonificación y códigos de propiedad vigentes. Con respecto al primero, una táctica inteligente es solicitar documentación al municipio correspondiente para garantizar que el uso actual y previsto de la propiedad cumpla con las regulaciones de zonificación y las clasificaciones de uso de la tierra existentes. En el caso de los edificios relativamente nuevos, una revisión de los certificados de ocupación puede indicar que se cumplen los códigos de propiedad pertinentes. Con respecto a la tasación de una propiedad, esta información se puede obtener a través de los certificados fiscales. Este último también indicará la situación de los pagos del impuesto sobre la propiedad. Como precaución, los compradores deben considerar ponerse en contacto con un especialista de zonificación externo para confirmar de forma independiente que la información recibida es precisa y está actualizada.

Tenga en cuenta el plazo para las aprobaciones de la ciudad

Si se descubren problemas, o si el comprador planea realizar cualquier cambio en la propiedad, incluido su uso, es posible que se requieran permisos y licencias comerciales adicionales. Los posibles compradores de propiedades deben ser conscientes de los problemas de plazos asociados con las aprobaciones de la ciudad. Dependiendo de varios factores, puede tomar un mes, o incluso años, antes de obtener los permisos de construcción.

Esto significa que es imperativo organizar reuniones con las autoridades locales para determinar qué aprobaciones son necesarias. Esto incluye la planificación y la zonificación, los planos del sitio, el ayuntamiento y otras aprobaciones.

Historial de pagos de arrendamiento

Para una propiedad que genera ingresos, como un edificio de oficinas o un complejo de apartamentos, una revisión exhaustiva del historial de pagos de arrendamiento arrojará luz sobre el flujo ordenado y predecible de los ingresos por alquiler. Otra práctica recomendada es examinar los registros financieros y los estados de operaciones del vendedor, suponiendo que se puedan obtener, para discernir las brechas en los pagos de arrendamiento.

Cumplimiento de la ADA

Un elemento clave es determinar el cumplimiento de una estructura existente con la Ley de Estadounidenses con Discapacidades. Cada estado tiene sus propias regulaciones con respecto a la accesibilidad y las modificaciones necesarias para garantizar el cumplimiento, además de los documentos relacionados con estas cuestiones. El gobierno federal ha creado una lista de verificación para ayudar a los inversores a comprender las reglas antes de adquirir un edificio, una propiedad o un terreno no urbanizado.

Todos estos documentos son necesarios para evaluar rigurosamente los riesgos de una inversión frente a su rendimiento potencial. En cada caso, una vez que los datos del documento se hayan validado como exactos o inexactos, márquelos en la lista de verificación y guárdelos en el VDR. Compare los hallazgos con los rendimientos o flujos de ingresos anticipados que producirá la transacción. Estos detalles se convierten en munición en las negociaciones para cerrar el trato. Una vez que la transacción se haya cerrado, transfiera y almacene los documentos con fines de cumplimiento a una plataforma centralizada y altamente segura que proporcione un fácil acceso.

Conozca al vendedor

La diligencia debida se extiende más allá de los asuntos relacionados con la propiedad que se adquiere. Antes de aventurarse en una transacción de bienes raíces comerciales, la posición, la reputación y el historial del vendedor deben investigarse y verificarse a fondo. Esto no solo puede indicar un socio de transacciones menos escrupuloso, sino que la reputación del propietario actual (e incluso de los ocupantes) puede tener un impacto negativo en las ganancias futuras.

Solicite y examine las declaraciones de impuestos, los contratos de servicio, los documentos de préstamo, el historial de litigios anteriores y cualquier otro elemento relacionado con el estado financiero de la entidad, el uso previo de la propiedad y la integridad. Estas ideas serán útiles para negociar un acuerdo justo o para tomar la decisión de transmitir la perspectiva.

Conclusión

Cada transacción de bienes raíces es diferente y requiere un plan de diligencia debida único. Moverse demasiado rápido, y no realizar una diligencia debida integral, puede crear problemas incluso para los inversores más experimentados.

Obtenga más información

Obtenga más información sobre cómo CT puede proporcionar soporte para cada etapa del acuerdo, desde la diligencia debida hasta el cierre y el cumplimiento continuo.

Contáctenos al (844) 701-2064 (Línea gratuita de EE. UU.)

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.