Liikekiinteistöjen näkymät vuonna 2018 kiteytyvät parhaiten kahteen sanaan: varovaiseen optimismiin.

tätä mieltä on Heidi Learner, johtavan liikekiinteistöpalveluyrityksen Savills Studleyn pääekonomisti. Laajemmat markkinaolosuhteet näyttävät suotuisilta jatkuvan talouskasvun ja nousevien työllisyyslukujen ansiosta. Lisäksi verouudistusta koskevan lakiesityksen äskettäisellä läpimenolla on todennäköisesti merkittävä vaikutus kaikkiin tärkeimpiin omaisuusluokkiin, myös kiinteistöihin.

vaikka makrotalouden kehityssuuntaukset ovat rohkaisevia, joitakin haasteita on vielä jäljellä. Tiukempi täytäntöönpano maahanmuuttolain-ja mahdollisuus uuden lainsäädännön, joka merkittävästi vähentää maahanmuuttajatyövoiman Yhdysvaltoihin. – voisi luoda suurempi työvoimapula rakennusteollisuudessa ja vaimentaa vuokraaja kysyntää.

presidentti Trumpin asettamat uudet tullit ovat aiheuttaneet jonkin verran epävarmuutta liikekiinteistömarkkinoilla. Lisäksi on huolia rakennusmateriaalien nousevista kustannuksista.

näistä haasteista huolimatta Liikekiinteistöjen näkymät ovat yleisesti ottaen rohkaisevat. Collier ’ s International, sen 2018 näkymät YHDYSVALTAIN kiinteistömarkkinoilla, hankkeet jatkoivat kasvua tänä vuonna jälkeen huippuluvut 2017.

Due diligence can Limited post-transaction surprises

sijoittajat etsivät kiireisesti uusia tapoja optimoida mahdollisuuksia nopeasti muuttuvalla ja nopeasti kehittyvällä Liikekiinteistöjen markkinapaikalla. Liikekiinteistöjen veteraanisijoittajat kääntävät jokaisen kiven rajatakseen kaupan jälkeisten yllätysten mahdollisuutta. Tulokkaiden olisi pyrittävä samaan lähestymistapaan ja vastustettava kiirehtimistä sopimukseen, koska pelissä on paljon riskejä.

Liikekiinteistöjen hankinta edellyttää tiivistä due diligence-tarkastelua keskeisten tietojen paljastamiseksi, jotka eivät välttämättä ole helposti nähtävissä tai saatavilla kiinteistön tai salkun arvon arvioinnissa. Tällaiset salatut yksityiskohdat voivat tuhota muutoin kannattavan kaupan taloudelliset ansiot ja muuttaa kaupan kalliiksi virheeksi.

kaupallisia kiinteistöjä hankkivia sijoittajia on pääasiassa kolmenlaisia. Jokainen ajaa tekemään hankinnan eri tavoitteita varten:

  • Sijoitustarkoitukset
  • Kiinteistökehitys
  • liiketoiminta (jossa rakennus tulee sijoittajan organisaation käyttöön)

nämä eri tavoitteet muuttavat due diligence-prosessia ja syvyyttä.

innokkaina tarttumaan varmalta vaikuttavaan mahdollisuuteen, johon liittyy pieni riski, kokemattomat sijoittajat saattavat hypätä mukaan tilanteeseen, jossa kokeneemmat ostajat pelkäävät astua. Varmasti, vähemmän kuin perusteellinen due diligence kaikkien sijoittajien voi olla tikittävä aikapommi, varsinkin kun otetaan huomioon huoli nouseva kiinteistömarkkinat. Yksikään sijoittaja ei voi ottaa riskiä kalliista yllätyksestä, joka nostaa päätään kaupan päättymisen jälkimainingeissa.

mitä on due diligence kiinteistöjen osalta?

real estate due diligence-menetelmän päätavoitteena on tutkia perusteellisesti kiinteistön, myyjän, rahoituksen ja compliance-velvoitteiden perusteet taloudellisten epävarmuustekijöiden vähentämiseksi ja lieventämiseksi. Ponnistelu ei ole pelonsekaisia varten. Mahdollisten ostajien on tutkittava huolellisesti kaavoitusrajoitukset, mahdolliset panttioikeudet ja mahdolliset tunkeutumiset kiinteistöön. Olemassa olevat rakenteet on tarkastettava perusteellisesti, jotta voidaan havaita tarvittavat korjaukset ja niiden kustannukset. Niiden on määritettävä, ottavatko ne kantaakseen aiempien omistajien oikeudellisten ja sääntelyrikkomusten perintövastuut. Jos kiinteistö on suurelta osin rahoitettu, niiden on puututtava jatkuvaan kykyyn suorittaa tarvittavat maksut lainanantajalle.

monet hienostuneet liikekiinteistösijoittajat pitävät parhaana käytäntönä aloittaa yksityiskohtainen due diligence-selvitys ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista. Vaihtoehtona on, että kauppasopimukseen merkitään huolellisesti ne huolellisuuserät, jotka ostajan on tehtävä, ja siihen kuluva aika. Tämä myös pakottaa myyjän toimittamaan vaaditut asiakirjat nopeasti. Tietyt havainnot voivat vaikuttaa haitallisesti hankkijaosapuolen odotettavissa olevaan taloudelliseen tuottoon, mikä antaa ostajille vahvemman otteen kauppaneuvotteluissa, jotta voidaan varmistaa oikeudenmukainen ja tarkka kiinteistön arvostus, kun otetaan huomioon paljastuneet riskit.

kun otetaan huomioon kiinteistökauppaan liittyvien asiakirjojen laaja kirjo, on tärkeää laatia due diligence-tarkistuslista, johon merkitään kaikki huolenaiheet, kun ne on käsitelty. Tämä tarkistuslista voi sijoittajatyypistä ja yhteisön taloudellisista tavoitteista riippuen olla melko pitkä. Olisi kuitenkin harkitsematonta solmia sopimus ennen kuin arvostat ja arvioit riskit täysin palkkioihin nähden.

perusasioiden selvittäminen

Liikekiinteistömahdollisuuden Due diligence alkaa kaupan tavoitteiden ymmärtämisestä. Sijoitustavoitteet liikekiinteistökauppojen toteuttamisessa toimivat seuraavan due diligence-menettelyn perustana. Esimerkiksi kerrostalon kaltaisen tuloja tuottavan kiinteistön hankinta edellyttää, että sijoittaja tarkistaa olemassa olevat vuokrasopimukset ja selvittää jokaisen vuokralaisen vuokranmaksuhistorian. Muutoin sijoittaja ei voi varmistaa ennakoidun tulovirran rahoitusvakautta. Toisaalta liikekiinteistön rakennuttajan lähtökohtainen fokus on rakennuksen käyttötarkoitus ja se, voidaanko kiinteistölle antaa lupa toteuttaa tämä tavoite.

Hankkijaosapuolet eivät saa koskaan tehdä liikekiinteistökauppaa käymättä henkilökohtaisesti, kävelemättä läpi ja tarkastamatta tiloja. Läpikäynnin aikana ostajien on analysoitava kiinteistö tai rakennus aiotun käyttötarkoituksen kannalta. Esiin nousevat huolet vaikuttavat neuvotteluihin. Esimerkiksi kiinteistö, jonka ostaja suunnittelee muuttavansa toimistokompleksiksi, jossa on runsaasti pysäköintitilaa, voi olla Mäkinen ja kallis luokitella niin, että siihen mahtuu ennakoitu määrä ajoneuvoja.

koska liittovaltion, osavaltion ja paikalliset ympäristömääräykset ovat usein erilaisia, sijoittajien on myös varmistettava, että kiinteistö tai rakennus on nykyisten sääntöjen ja lakien sekä suunniteltujen ja mahdollisten tulevien säännösten mukainen. Esimerkki tästä liikkuvasta tavoitteesta on ympäristön kestävyys ja vastuu. Sijoittajien on tiedettävä, että tietty sääntely otetaan käyttöön myöhemmin, joissakin tapauksissa useiden vuosien kuluttua.

ennen kaupan rahoittamista lainanantajat vaativat todennäköisesti ympäristösoveltuvuusarvioinnin. Paras käytäntö on tehdä tämä arviointi joka tapauksessa rahoituskysymyksistä riippumatta. Rekrytoida hyvämaineinen ympäristötekniikan yritys arvioida aiempia käyttötarkoituksia rakennuksen tai omaisuuden lisäksi kerätä todisteita mahdollisista epäpuhtauksista, kuten hometta, lyijyä ja asbestia, ja läsnäolo maanalaisia varastosäiliöitä. Mikä näyttää olevan täysin turvallinen ja laillinen silmämääräinen tarkastus voi muuttua riita miinakenttä tulevaisuudessa, koska sijoittaja perii nämä mahdolliset velat ja vaaditaan laki poistaa havaittu ongelma.

lopuksi, vaikka myyjien on lain mukaan annettava tiettyjä tietoja kiinteistön fyysisistä ominaisuuksista, kuten helpotuksista, rasitteista ja muista rajoituksista, sijoittajan on järkevää tarkistaa, vahvistaa ja tarkistaa jokainen kohde henkilökohtaisesti. Paras käytäntö liikekiinteistöjä hankittaessa on se, että myyjältä ei koskaan automaattisesti vaadita samaa ilmoitusastetta kuin asuinkiinteistöjä ostettaessa. Keskeisiä eroja on.

erilaiset asiakirjat

uusien liikekiinteistösijoittajien tulisi harkita, mitä hyötyä on säilyttää erikoiskiinteistöasiamiehen apu. Lukuisia oikeudellisia asiakirjoja on tutustuttava, arvioitava ja tarkistettava. Vähintään nämä asiakirjat sisältävät arvonimi, vuokrasopimukset, kaavoitusmääräykset, katsastukset, verotodistukset sekä myyjän taloudellinen kirjanpito ja toimintakertomukset. Kaikki asiakirjat on lueteltava edellä mainitussa tarkistusluettelossa ja tallennettava aluksi VDR: ään (virtual data room).

Omistusoikeushaut ja kiinteistökuvaukset

kun omaisuudensäilytys on avattu, sijoittajan tulee tilata alustava omistusraportti. Otsikko antaa tietoja kiinteistöstä, kuten sen nykyisestä ja aiemmasta omistuksesta sekä panttioikeuksien, rasitteiden ja helpotusten olemassaolosta. Kun nämä tekijät on ymmärretty, parhaana käytäntönä on suorittaa kiinteistön ammattimainen kartoitus, jonka avulla voidaan vahvistaa tiedot sekä vahvistaa eräkoko, kulkutiet, rajalinjat, pintavedet, tieoikeudet, maaperän kunto sekä mahdolliset kiinteistön parannukset ja muutokset. Omistusoikeuden oikeellisuuden varmistamiseksi on järkevää tehdä sopimus omistusosuuden vakuutusyhtiön kanssa, joka sitoutuu kattamaan ennakoimattomat taloudelliset tappiot, jotka johtuvat mahdollisista omistusosuuden puutteista.

kunnalliset panttioikeudet etsivät Floridan kiinteistöjä

monilla lainkäyttöalueilla on ainutlaatuisia lakeja, jotka vaikuttavat kiinteistökauppoihin. Jokainen, joka aikoo ostaa kiinteistön Floridassa pitäisi varmistaa suorittaa kunnan panttioikeuden haku. Floridassa—toisin kuin useimmissa muissa Yhdysvaltain osavaltioissa-rekisteröimättömät panttioikeudet, maksut ja luparikkomukset liittyvät pikemminkin kiinteistöihin kuin yksilöihin.

tämän vuoksi käytännössä kaikista Floridan osavaltion sisällä tapahtuvista kiinteistökaupoista on tehtävä kunnan panttioikeuden haku osana sulkemisprosessia. Florida kiinteistöjen ostajien pitäisi olla tietoisia siitä, että tavanomainen otsikko haku ei paljastaa asioita löytyy kunnan panttioikeuden haku.

kaavoitus-ja kiinteistötunnukset

sijoittajien on myös varmistettava, että voimassa olevia kaavoitussääntöjä ja kiinteistötunnuksia noudatetaan. Edellisen osalta fiksu taktiikka on pyytää asianomaiselta kunnalta asiakirjoja sen varmistamiseksi, että kiinteistön nykyinen ja ennakoitu käyttö on voimassa olevien kaavoitusmääräysten ja maankäyttöluokitusten mukaista. Suhteellisen uusien rakennusten osalta asuintodistusten uudelleentarkastelu voi osoittaa asianmukaisten kiinteistötunnusten noudattamisen. Kiinteistön arvioidun arvon osalta nämä tiedot saadaan verotodistuksista. Jälkimmäinen kertoo myös kiinteistöveron maksamisen pysyvyydestä. Varotoimenpiteenä ostajien tulisi harkita ulkopuolisen kaavoitusasiantuntijan tavoittamista, jotta he voivat itsenäisesti vahvistaa saatujen tietojen paikkansapitävyyden ja ajantasaisuuden.

ole tietoinen kaupungin hyväksymisien aikataulusta

jos ongelmia ilmenee tai jos ostaja suunnittelee muutoksia kiinteistöön, mukaan lukien sen käyttö, voidaan tarvita lisälupia ja toimilupia. Mahdollisten kiinteistöjen ostajien on oltava tietoisia kaupungin hyväksymisiin liittyvistä aikatauluongelmista. Eri tekijöistä riippuen voi kestää kuukauden—tai jopa vuosia—ennen kuin rakennusluvat on varmistettu.

tämä tarkoittaa, että on välttämätöntä järjestää tapaamisia paikallisviranomaisten kanssa, jotta voidaan päättää, mitkä hyväksynnät ovat tarpeen. Tähän kuuluvat kaavoitus ja kaavoitus, asemakaavat, kaupunginvaltuusto ja muut hyväksynnät.

vuokranmaksuhistoria

tuloja tuottavan kiinteistön, kuten toimistorakennuksen tai kerrostalon, osalta vuokranmaksuhistorian perusteellinen tarkastelu valottaa vuokratulojen hallittua ja ennustettavaa virtausta. Toinen hyvä käytäntö on tutkia myyjän kirjanpitoa ja tilinpäätöstä—olettaen, että niitä voidaan saada—vuokranmaksuissa olevien puutteiden havaitsemiseksi.

ADA compliance

keskeinen seikka on määrittää, onko olemassa oleva rakenne Amerikan vammaisten lain mukainen. Jokaisella valtiolla on näihin asioihin liittyvien asiakirjojen lisäksi omat esteettömyyttä koskevat sääntönsä ja tarvittavat muutokset, joilla varmistetaan niiden noudattaminen. Liittohallitus on luonut tarkistuslistan, joka auttaa sijoittajia ymmärtämään sääntöjä ennen rakennuksen, kiinteistön tai kehittymättömän maan hankkimista.

kaikki nämä monet asiakirjat ovat tarpeen, jotta sijoituksen riskit ja mahdollinen tuotto voidaan arvioida tarkasti. Kun asiakirjan tiedot on vahvistettu oikeiksi tai epätarkiksi, ne merkitään tarkistusluetteloon ja tallennetaan VDR: ään. Vertaile tuloksia kaupan tuottamiin odotettuihin tuottoihin tai tulovirtoihin. Näistä yksityiskohdista tulee ammuksia neuvotteluissa kaupan päättämiseksi. Kun tapahtuma on päättynyt, siirrä ja säilytä asiakirjat vaatimustenmukaisuutta varten erittäin turvalliseen, keskitettyyn alustaan, joka tarjoaa helpon pääsyn.

tunne myyjä

Due diligence ulottuu muuallekin kuin hankittavaan omaisuuteen liittyviin asioihin. Ennen kuin ryhdyt kaupalliseen kiinteistökauppaan, myyjän asema, maine ja maine olisi tutkittava perusteellisesti ja tutkittava. Ei ainoastaan tämä voi osoittaa vähemmän tunnollinen transaction partner, Maine nykyisen omistajan (ja jopa asukkaat) voi olla negatiivinen vaikutus tuleviin tuloihin.

Pyydä ja tutki myyjän veroilmoitukset, palvelusopimukset, lainapaperit, aikaisempi oikeudenkäyntihistoria ja kaikki muut seikat, jotka liittyvät yhteisön taloudelliseen asemaan, aiempaan omaisuuden käyttöön ja koskemattomuuteen. Tällaiset oivallukset ovat hyödyllisiä neuvoteltaessa reilusta sopimuksesta tai päätettäessä siirtää tulevaisuudennäkymä eteenpäin.

päätelmä

jokainen kiinteistökauppa on erilainen ja edellyttää yksilöllistä due diligence-suunnitelmaa. Liian nopea toiminta—ja laiminlyönti kattavassa due diligence—toiminnassa-voi aiheuttaa ongelmia kokeneimmillekin sijoittajille.

Lue lisää

Lue lisää siitä, miten TT voi tukea kaupan jokaista vaihetta aina due diligence-menettelystä sulkemiseen ja jatkuvaan vaatimustenmukaisuuteen.

ota yhteyttä numeroon (844) 701-2064 (Maksuton USA)

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.