olen varma, että olet nähnyt sen, erityisesti näillä kuumilla markkinoilla – nykyiset vuokrat ovat 800 dollaria kuukaudessa, mutta listausagentti mainostaa sitä mahdollisena 1300 dollarin kuukausivuokrana…kun kaikki päivitykset ovat valmiit.

he yrittävät saada sinut maksamaan kiinteistöstä huippumaksua sen pro forma-vuokran eikä todellisten vuokrien perusteella.

mutta mikä on pro forma ja milloin sitä pitäisi käyttää?

Real Estate Pro Forma – määritelty

real estate pro forma on yksityiskohtainen erittely vuokrakiinteistön tuloista ja menoista, kun se on täysin vakiintunut ja toimii huipputehokkaasti. Tämä tarkoittaa, että sillä on markkinoilla vuokrat, tulot, avoimet työpaikat ja käyttökustannukset, jotka ovat verrattavissa muihin saman luokan ja-ikäisten kiinteistöjen kyseisillä markkinoilla.

usein pro forma-vuokrat lasketaan vertailukelpoisten vuokrien perusteella, ja kun suunnitellut peruskorjaukset tai korotukset on tehty. Vastaavasti pro forma-kulut perustuvat täysin vakautetun kiinteistön ylläpitokustannuksiin, eivätkä ne sisällä merkittäviä parannuksia tai kuluja.

Pro Forma vs todelliset vuokrat ja kulut

ei pidä sekoittaa, pro forma ei ole se, miten kiinteistö toimii nykyään. Usein myyjät paisuttaa tuloja ja vähentää kustannuksia on suotuisa nettotoimintatuotto ja houkutella tarjouksia.

muista, että liikekiinteistön arvo määräytyy kyseisen kiinteistöluokan liiketoiminnan nettotulojen ja Pääomitusasteiden perusteella kyseisillä markkinoilla. Vuorotellen lasketaan asuinkiinteistöjen arvot vertailevan myynnin perusteella.

rahoituksesi perustuu siis todellisiin tuloihin ja menoihin eikä pro forma-lomakkeeseen. Jos haluat tehdä tarjouksen perustuu pro forma vuokrat ja kulut, niin sinun todennäköisesti päätyä tarvitse tehdä suurempi käsiraha kattamaan ero arvo.

Luo oma Pro Forma

kun etsin diiliä, otan yleensä välittäjän pro Forman ja pistän sen laskimeeni.

teen tämän seulontavälineenä. Ajatukseni on – jos kauppa ei toimi heidän hämmästyttävän aggressiivinen Tulo-ja kulu oletukset, niin ei ole mitään keinoa se toimii minun enemmän konservatiivinen numerot!

*Esittelyssä *

5-portainen sijoitusjärjestelmä

olemme vuosia kehittäneet tätä prosessia, joka on kirjaimellisesti tuottanut miljoonia dollareita arvoa ja vakaa vuosittainen tuotto sijoittajille.

jos se ei näytä tappajalta, heitän sen heti pois. Jos se näyttää hyvältä paperilla, niin siirryn seuraavaan vaiheeseen ja annan sille syvemmän ilmeen.

osa tätä syvempää ilmettä on oman pro forman luominen.

Pro Forma-vuokrat

ensin katsotaan, perustuvatko pro forma-vuokrat todellisuuteen vai eivät. Tämä tehdään vertaamalla niitä todellisiin vuokriin.

sanotaan yksinkertaisessa esimerkissä, että analysoit 10 yksikön sopimusta ja kaikki yksiköt ovat 2 makuuhuonetta.

välittäjä kertoo, että vuokrat voisivat olla 1 000 dollaria kuukaudessa, mutta keskivuokra on vain 797 dollaria. Siinä on iso ristiriita, joten katsotaan, onko se realistista vai ei katsomalla vuokrarullaa. Tässä esimerkki vuokrista, joita saatat nähdä:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

voisi ajatella, että on vähän outoa, että vuokrat vaihtelevat niin paljon, mutta se on ihan normaalia. Siellä 10 vuotta asunut vuokralainen maksaa yleensä vähemmän kuin viime kuussa taloon muuttanut.

myös joissakin yksiköissä saattaa olla lisäpalveluita, jotka ovat arvokkaampia. Pohjakerroksen asunnoissa saattaa olla piha. Toiset saattavat olla pesukone / kuivausrumpu kytkennät esimerkiksi.

tässä haluan nähdä, kuinka monta asuntoa on vuokrattu 1 000 dollarilla tai lähellä sitä, koska välittäjän mukaan vuokrien pitäisi olla sellaisia. Tässä esimerkissä näemme vain 1 yksikkö vuokrataan tällä tasolla ja yksi $ 950 ja yksi $ 925.

suurin osa lopuista on 800 dollarin vaihteluvälissä yhden outlierin ollessa 700 dollaria.

tietämättä miksi yksi yksikkö saa $1,000, minun on oletettava, että se on outier koska on vain 1 yksikkö, että korko.

on 2 yksikköä 875 dollarissa, 1 925 dollarissa ja 1 950 dollarissa. Joten olisin melko mukava listaamalla minun pro forma vuokraa $925 koska 4 10 yksiköt ovat aivan noin, että numero.

jos haluaisin tehdä erittäin aggressiivisen tarjouksen (esimerkiksi rakastan aluetta), kuittaisin sen 935 tai 940 dollarilla.

Pro Forma-kulut

tämä on vähän eri asia. Välittäjät tietävät, että he eivät voi selittää pois hän todellisia kuluja ne tarjoavat sinulle. Joten he eivät voi vain korvata pro forma-kuluja.

sen sijaan he varmistavat, että myyjä hallitsee kulut 3-6 kuukauden ajan ennen kiinteistön listaamista. Fiksut myyjät valvovat kulujaan koko vuoden ajan ennen kuin listaavat omaisuutensa myyntiin.

näin listausagentti voi esittää pakottavan perusteen käyttää pienempää kuluerää.

isommissa sopimuksissa saat nähdä kulujen erittelyn kuukausi kuukaudelta, joten tämä suuntaus voidaan havaita laskemalla kulujen vuositasoa viimeisten 3 kuukauden ajalta ja vertaamalla sitä viimeisten 12 kuukauden kuluihin. Jos ne ovat dramaattisesti erilaisia, tiedät, että ne ajavat keinotekoisesti kustannuksia alas.

pienemmissä diileissä käy tuuri, kun saa vain kulut, jotka he laittavat viime vuoden veroihin, puhumattakaan kuukausi kuukaudelta-erittelystä. Joten, ainoa tapa vertailla on Katsoa 2 vuotta taaksepäin, mikä luultavasti ei tule myöskään tapahtumaan.

ainoa asia, mitä voi tehdä, on saada arvioita isännöintiyhtiöstä, verrata sitä muihin omistamiisi kiinteistöihin tai verrata sitä joihinkin nyrkkisääntöihin, kuten 50 prosentin sääntöön.

kaiken kasaaminen

kun on todelliset tulot ja menot sekä pro forma-vuokrat ja-kulut, on aika vertailla näitä kahta ja analysoida sopimus.

pro forma-kulut

Katsotaanpa katsomaan tätä esimerkkiä 3 yksikön rakennus. Oikealla, kohdassa T12 actuals, tämä on tiedot myyjä on antanut. Paina se laskimeen.

kuten näkyy, myyjä ei kerro paljoa. Ilman hyvää erittelyä kaikista kuluista on helppo unohtaa, mitä kuluja siellä pitäisi olla tai ei pitäisi olla. Asiat, kuten tehdä valmis tai admin kustannukset (häätö, asianajajat, kirjanpitäjät, jne), ja varaukset ovat usein unohdettu.

nyt kun meillä on realistiset odotukset vuokralle ja hyvä budjetti, on aika laittaa kaikki kasaan.

todellisista vuokrista Pro Forma

viimeiseksi kannattaa arvioida, kuinka kauan kestää siirtyä todellisista vuokrista ja kuluista pro forma-ennusteisiin.

jos se kestää 18 kuukautta, sinun on otettava huomioon lisääntyneet avoimet työpaikat, liikevaihto ja muut kustannukset, jotta pääset sinne kyseisenä ajanjaksona.

olen rakentanut tämän laskimeeni helpottaakseni sitä, mutta jos laskimellasi ei ole sitä, voit lisätä avointen työpaikkojen määrää tai rakentaa sen vuokrien kasvua koskeviin oletuksiin, tai mitä tahansa tapoja kiertää ohjelmiston rajoitukset.

months-until-complete

alapäässä oletin, että tässä nimenomaisessa projektissa kestää 12 kuukautta saada kaikki vuokrat täyteen, vakaaseen tasoon.

koska tämä oli hypoteettinen, lopetan analyysin siihen. Mutta, voit ottaa tiedot ja käyttää sitä tahansa paljon löydät.

Miten Analysoit Sopimuksiasi?

käytätkö pro formaa ajaessasi numerojasi, vai katsotko vain actualeja?

kiinteistösijoittaminen

5-Porrasjärjestelmä

6-lukuihin

järjestelmä, jota 25,000 + sijoittajat käyttävät aloittaakseen ja skaalatakseen salkkunsa tarvitsematta jauhaa joka päivä, olla yksityisesti varakas tai tietää kaiken kiinteistöistä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.