Les perspectives de l’immobilier commercial en 2018 se résument mieux en deux mots : optimisme prudent.

C’est le point de vue de Heidi Learner, économiste en chef chez Savills Studley, une société de services immobiliers commerciaux de premier plan. Les conditions générales du marché semblent favorables, grâce à une croissance économique soutenue et à la hausse des chiffres de l’emploi. En outre, l’adoption récente du projet de loi sur la réforme fiscale aura probablement un impact significatif sur toutes les grandes catégories d’actifs, y compris l’immobilier.

Bien que les tendances macroéconomiques soient encourageantes, certains défis persistent. Une application plus stricte de la loi sur l’immigration — et la perspective d’une nouvelle législation qui réduit considérablement le flux de main—d’œuvre immigrée vers les États-Unis – pourrait créer de plus grandes pénuries de main-d’œuvre dans l’industrie de la construction et freiner la demande des locataires.

Les nouveaux tarifs émis par le président Trump ont créé une certaine incertitude sur le marché de l’immobilier commercial. De plus, les coûts croissants des matériaux de construction suscitent des inquiétudes.

Malgré ces défis, les perspectives globales de l’immobilier commercial sont encourageantes. Collier’s International, dans ses perspectives 2018 sur les marchés immobiliers américains, prévoit une croissance continue cette année après les pics enregistrés en 2017.

La diligence raisonnable peut limiter les surprises après la transaction

Les investisseurs seront occupés à chercher de nouvelles façons d’optimiser les opportunités dans un marché de l’immobilier commercial en évolution rapide et en évolution rapide. Les investisseurs chevronnés dans l’immobilier commercial retournent chaque pierre pour limiter la possibilité de surprises post-transaction. Les nouveaux arrivants devraient adopter la même approche et s’abstenir de se précipiter dans un accord, compte tenu de l’ampleur des risques en jeu.

L’acquisition de biens immobiliers commerciaux nécessite une diligence raisonnable intensive pour découvrir des informations clés qui peuvent ne pas être facilement apparentes ou disponibles lors de l’évaluation de la valeur d’un bien ou d’un portefeuille. De tels détails cachés peuvent compromettre les mérites financiers d’une transaction par ailleurs rentable, transformant la transaction en une erreur coûteuse.

Il existe essentiellement trois types d’investisseurs engagés dans l’acquisition de biens immobiliers commerciaux. Chacun est amené à faire une acquisition pour différents objectifs:

  • Objectifs d’investissement
  • Développement immobilier
  • Opérations commerciales (lorsque le bâtiment sera occupé par l’organisation de l’investisseur)

Ces différents objectifs modifient le processus de diligence raisonnable et la profondeur.

Désireux de se lancer dans ce qui semble être une opportunité sûre avec peu de risques, les investisseurs inexpérimentés peuvent se lancer là où les acheteurs plus expérimentés craignent de marcher. Certes, une diligence raisonnable moindre de la part de tous les investisseurs peut constituer une bombe à retardement, en particulier compte tenu des inquiétudes suscitées par la hausse du marché immobilier. Aucun investisseur ne peut risquer une surprise coûteuse qui se dresse à la suite de la clôture d’une transaction.

Qu’est-ce que la diligence raisonnable pour l’immobilier?

Les principaux objectifs de la due diligence immobilière sont d’inspecter en profondeur les principes fondamentaux des obligations de propriété, de vendeur, de financement et de conformité afin de réduire et d’atténuer les incertitudes financières. L’effort n’est pas pour les timides. Les acheteurs potentiels doivent examiner scrupuleusement les restrictions de zonage, les privilèges potentiels et les empiétements possibles sur la propriété. Les structures existantes doivent être entièrement inspectées pour discerner les réparations nécessaires et leurs coûts. Ils doivent déterminer s’ils absorberont ou non les passifs hérités des violations légales et réglementaires des propriétaires antérieurs. Si la propriété est en grande partie financée, ils doivent s’occuper de leur capacité continue d’effectuer les paiements requis au prêteur.

De nombreux investisseurs spécialisés dans l’immobilier commercial considèrent comme une bonne pratique de commencer une diligence raisonnable détaillée avant la signature du contrat d’achat. L’alternative consiste à exposer soigneusement dans le contrat de vente les éléments de diligence raisonnable que l’acheteur doit entreprendre et le temps que cela prendra. Cela sert également à obliger le vendeur à livrer les documents requis dans les meilleurs délais. Certaines constatations peuvent avoir une incidence négative sur le rendement financier anticipé de l’acquéreur, donnant aux acheteurs une main plus forte dans les négociations de transaction pour assurer une évaluation immobilière juste et précise, compte tenu des risques qui ont été mis au jour.

Compte tenu de la vaste gamme de documents dans une transaction immobilière commerciale, il est important de préparer une liste de vérification diligente, en marquant chaque élément préoccupant une fois qu’il a été traité. Selon le type d’investisseur et les objectifs financiers de l’entité, cette liste de contrôle peut être assez longue. Néanmoins, il serait imprudent de conclure un accord avant d’apprécier et d’évaluer pleinement les risques par rapport aux récompenses.

Obtenir les bases

La diligence raisonnable sur une opportunité immobilière commerciale commence par la compréhension des objectifs de la transaction. Les objectifs d’investissement dans la poursuite d’une transaction immobilière commerciale servent de base à la diligence raisonnable qui suit. Par exemple, l’achat d’une propriété productrice de revenus comme un immeuble à appartements obligera l’investisseur à vérifier les baux existants des locataires et à examiner l’historique des paiements de location de chaque locataire. Sinon, l’investisseur ne peut pas assurer la stabilité financière du flux de revenus anticipé. D’autre part, l’objectif initial d’un promoteur immobilier commercial est de déterminer l’utilisation prévue d’un immeuble et si la propriété peut ou non être autorisée à atteindre cette intention.

Les parties acquéreuses ne devraient jamais s’engager dans une transaction immobilière commerciale sans visiter, traverser et inspecter personnellement les lieux. Lors de la visite, les acheteurs doivent analyser la propriété ou le bâtiment en fonction de l’utilisation prévue. Les préoccupations qui surgiront affecteront les négociations. Par exemple, une propriété qu’un acheteur envisage de transformer en un complexe de bureaux avec un grand stationnement peut être vallonnée et coûteuse à niveler pour accueillir le volume de véhicules prévu.

Compte tenu des réglementations environnementales fédérales, étatiques et locales souvent disparates, les investisseurs doivent également s’assurer qu’une propriété ou un bâtiment est conforme aux règles et lois en vigueur, ainsi qu’aux réglementations prévues et potentielles à l’avenir. Un exemple de cet objectif en mouvement est la durabilité et la responsabilité environnementales. Les investisseurs doivent savoir qu’une réglementation particulière entrera progressivement en vigueur à une date ultérieure, dans certains cas dans plusieurs années.

Avant de financer la transaction, les prêteurs sont susceptibles d’exiger une évaluation de l’adéquation environnementale. Une bonne pratique consiste à entreprendre cette évaluation de toute façon, indépendamment des questions de financement. Recruter une firme d’ingénierie environnementale réputée pour évaluer les utilisations passées du bâtiment ou de la propriété, en plus de recueillir des preuves de contaminants possibles comme la moisissure, le plomb et l’amiante, et la présence de réservoirs de stockage souterrains. Ce qui semble parfaitement sûr et légal lors d’une inspection visuelle peut se transformer à l’avenir en un champ de mines litigieux, car l’investisseur héritera de ces responsabilités potentielles et sera tenu par la loi d’éliminer le problème découvert.

Enfin, bien que les vendeurs soient légalement tenus de fournir certaines informations sur les caractéristiques physiques d’un bien, telles que les servitudes, les charges et autres restrictions, il est prudent pour l’investisseur d’examiner personnellement, de valider et de cocher chaque élément. Une bonne pratique lors de l’acquisition d’un bien immobilier commercial consiste à ne jamais assumer automatiquement le même degré de divulgation du vendeur que lors de l’achat d’un bien résidentiel. Des différences clés existent.

Documents divers

Les nouveaux investisseurs en immobilier commercial devraient considérer la valeur de retenir l’assistance d’un avocat spécialisé en immobilier commercial. De nombreux documents juridiques doivent être consultés, évalués et vérifiés. Au minimum, ces documents comprennent le titre, les baux, les règlements de zonage, les enquêtes, les certificats fiscaux et les dossiers financiers et les états d’exploitation du vendeur. Tous les documents doivent être répertoriés dans la liste de contrôle susmentionnée et stockés initialement dans une VDR (salle de données virtuelle).

Recherches de titres et descriptions de biens

Une fois l’entiercement ouvert, l’investisseur doit commander un rapport préliminaire sur les titres. Le titre fournira des informations sur la propriété, telles que sa propriété actuelle et passée et l’existence de privilèges, de charges et de servitudes. Une fois ces facteurs compris, une bonne pratique consiste à entreprendre une étude professionnelle de la propriété pour corroborer les détails, ainsi que pour confirmer la taille du lot, les routes d’accès, les lignes de démarcation, les eaux de surface, les emprises, l’état du sol et les améliorations et modifications possibles de la propriété. Pour vérifier l’exactitude du titre, il est prudent de contracter avec une compagnie d’assurance de titres, qui s’engagera à absorber les pertes financières imprévues dues à d’éventuels défauts de titre.

Recherches de privilèges municipaux pour des propriétés en Floride

De nombreuses juridictions ont des lois uniques qui affectent les transactions immobilières. Quiconque envisage d’acheter une propriété en Floride devrait s’assurer de procéder à une recherche de privilège municipal. En Floride — contrairement à la plupart des autres États américains — les privilèges, les frais et les violations de permis non enregistrés sont attachés à des propriétés plutôt qu’à des individus.

Pour cette raison, pratiquement toutes les transactions immobilières survenant dans l’État de Floride doivent faire l’objet d’une recherche de privilège municipal dans le cadre du processus de clôture. Les acheteurs de propriétés en Floride doivent savoir qu’une recherche de titre conventionnelle ne révélera pas les problèmes trouvés dans une recherche de privilège municipal.

Codes de zonage et de propriété

Les investisseurs doivent également s’assurer du respect des règles de zonage et des codes de propriété en vigueur. En ce qui concerne le premier, une tactique intelligente consiste à solliciter la documentation de la municipalité concernée pour s’assurer que l’utilisation actuelle et prévue de la propriété est conforme aux règlements de zonage et aux classifications d’utilisation des terres en vigueur. Pour les bâtiments relativement neufs, un examen des certificats d’occupation peut indiquer la conformité aux codes de propriété pertinents. En ce qui concerne l’évaluation d’une propriété, ces informations peuvent être obtenues via les certificats fiscaux. Ce dernier indiquera également le montant des paiements de taxe foncière. Par mesure de précaution, les acheteurs devraient envisager de contacter un spécialiste du zonage extérieur pour confirmer de manière indépendante que les informations reçues sont exactes et à jour.

Soyez au courant du délai d’approbation de la ville

Si des problèmes sont découverts ou si l’acheteur prévoit apporter des modifications à la propriété, y compris son utilisation, des permis et des licences commerciales supplémentaires peuvent être nécessaires. Les acheteurs potentiels doivent être conscients des problèmes de délais associés aux approbations de la ville. Selon divers facteurs, il peut s’écouler un mois, voire des années, avant que les permis de construire ne soient obtenus.

Cela signifie qu’il est impératif d’organiser des réunions avec les autorités locales pour déterminer quelles approbations sont nécessaires. Cela comprend la planification et le zonage, les plans du site, le conseil municipal et d’autres approbations.

Historique des paiements de location

Pour une propriété productrice de revenus comme un immeuble de bureaux ou un complexe d’appartements, un examen approfondi de l’historique des paiements de location permettra de mettre en lumière le flux ordonné et prévisible des revenus locatifs. Une autre bonne pratique consiste à examiner attentivement les dossiers financiers et les états d’exploitation du vendeur — en supposant qu’ils puissent être obtenus — pour déceler les lacunes dans les paiements de location.

Conformité à l’ADA

Un élément clé consiste à déterminer la conformité d’une structure existante à l’Americans with Disabilities Act. Chaque État a ses propres règlements concernant l’accessibilité et les modifications nécessaires pour assurer la conformité, en plus des documents relatifs à ces questions. Le gouvernement fédéral a créé une liste de contrôle pour aider les investisseurs à comprendre les règles avant d’acquérir un immeuble, une propriété ou un terrain non aménagé.

Tous ces nombreux documents sont nécessaires pour évaluer rigoureusement les risques d’un investissement par rapport à son rendement potentiel. Dans chaque cas, une fois que les données du document ont été validées comme exactes ou inexactes, marquez-les sur la liste de contrôle et stockez-les dans le VDR. Comparez les résultats aux rendements prévus ou aux sources de revenus que la transaction produira. Ces détails deviennent des munitions dans les négociations pour conclure l’accord. Une fois la transaction terminée, transférez et stockez les documents à des fins de conformité sur une plate-forme centralisée hautement sécurisée qui offre un accès facile.

Connaître le vendeur

La diligence raisonnable va au-delà des questions liées au bien acquis. Avant de s’aventurer dans une transaction immobilière commerciale, le statut, la réputation et les antécédents du vendeur doivent être entièrement examinés et vérifiés. Non seulement cela peut indiquer un partenaire de transaction peu scrupuleux, mais la réputation du propriétaire actuel (et même des occupants) peut avoir un impact négatif sur les revenus futurs.

Demandez et examinez les déclarations de revenus du vendeur, les contrats de service, les documents de prêt, les antécédents judiciaires et tout autre élément lié à la situation financière de l’entité, à l’utilisation antérieure des biens et à l’intégrité. Ces idées seront utiles pour négocier un accord équitable ou prendre la décision de transmettre la perspective.

Conclusion

Chaque transaction immobilière est différente et nécessite un plan de diligence raisonnable unique. Aller trop vite – et ne pas effectuer de diligence raisonnable complète – peut créer des problèmes même pour les investisseurs les plus expérimentés.

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