Je suis sûr que vous l’avez vu, en particulier sur ce marché chaud – les loyers actuels sont à 800 per par mois, mais l’agent inscripteur en fait la publicité car ils ont potentiellement un loyer mensuel de 1 300 $ une fois toutes les mises à niveau terminées.

Ils essaient de vous faire payer le meilleur dollar pour une propriété en fonction de son loyer pro forma plutôt que des loyers réels.

Mais, qu’est-ce qu’un pro forma et quand faut-il l’utiliser?

Immobilier Pro Forma – Défini

L’immobilier pro forma est une ventilation détaillée des revenus et dépenses d’un bien locatif une fois qu’il est entièrement stabilisé et qu’il fonctionne à son rendement maximal. Cela signifie que les loyers, les revenus, les taux d’inoccupation et les coûts d’exploitation du marché sont comparables à ceux d’autres propriétés de classe et d’âge similaires sur ce marché.

Souvent, les loyers pro forma sont calculés sur la base de locations comparables, et une fois les rénovations ou les mises à niveau prévues terminées. De même, les dépenses pro forma sont basées sur le coût d’exploitation d’une propriété entièrement stabilisée et n’incluent aucune mise à niveau ou dépense majeure.

Pro Forma vs Loyers et dépenses réels

Ne soyez pas confus, le pro forma n’est pas la façon dont la propriété fonctionne aujourd’hui. Souvent, les vendeurs vont gonfler les revenus et réduire les coûts pour avoir un résultat d’exploitation net favorable et attirer les offres.

N’oubliez pas que la valeur d’un bien commercial est déterminée en fonction du Résultat d’exploitation net et des Taux de capitalisation de ce marché pour cette catégorie de bien. Alternativement, les valeurs des propriétés résidentielles sont calculées sur la base de ventes comparatives.

Ainsi, votre financement sera basé sur les revenus et dépenses réels et non sur le pro forma. Si vous souhaitez faire une offre basée sur les loyers et les dépenses pro forma, vous devrez probablement verser un acompte plus important pour couvrir la différence de valeur.

Créez votre propre Pro Forma

Lorsque je cherche une transaction, je prends généralement le pro forma du courtier et le branche dans ma calculatrice.

Je fais cela comme un outil de dépistage. Ma pensée est – si l’accord ne fonctionne pas avec leurs hypothèses de revenus et de dépenses incroyablement agressives, il n’y a aucun moyen que cela fonctionne avec mes chiffres plus conservateurs!

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Si ça ne ressemble pas à une affaire de tueur avec leur nombre, je le lance immédiatement. Si cela a fière allure sur le papier, je passe à l’étape suivante et je lui donne un aspect plus profond.

Une partie de ce regard plus profond consiste à créer votre propre pro forma.

Loyers Pro Forma

La première étape consiste à voir si les loyers pro forma sont basés dans la réalité ou non. Vous le faites en les comparant aux loyers réels.

Disons pour un exemple simple que vous analysez une offre de 10 unités et que toutes les unités sont à 2 chambres.

Le courtier vous dit que les loyers pourraient être de 1 000 $ par mois, mais le loyer moyen n’est que de 797 $. Il y a un grand écart, alors voyons si c’est réaliste ou non en jetant un coup d’œil au tableau des loyers. Voici un exemple des loyers que vous pourriez voir:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

Vous pourriez penser que c’est un peu bizarre que les loyers varient autant, mais c’est tout à fait normal. Le locataire qui y vit depuis 10 ans paiera généralement moins que celui qui a emménagé le mois dernier.

En outre, certaines unités peuvent avoir des équipements supplémentaires qui valent plus. Les appartements du rez-de-chaussée peuvent avoir une cour. D’autres pourraient avoir un branchement laveuse / sécheuse par exemple.

Ici, je veux voir combien d’unités sont louées à ou près de 1 000 $ puisque c’est ce que le courtier dit que les loyers devraient être. Dans cet exemple, nous ne voyons qu’une seule unité louée à ce niveau et une de plus à 950 $ et une à 925 $.

La plupart des autres sont dans la fourchette de 800 $ avec une valeur aberrante à 700 $.

Sans savoir pourquoi une unité reçoit 1 000 $, je devrais supposer que c’est une valeur aberrante puisqu’il n’y a qu’une unité à ce taux.

Il y a 2 unités à 875 $, 1 à 9259 et 1 à 950 $. Je me sentirais donc assez à l’aise d’énumérer mes loyers pro forma à 925 because car 4 des 10 unités sont juste autour de ce nombre.

Si je voulais faire une offre très agressive (par exemple, j’ADORE la région), je la souscrirais à 935 $ ou 940 $.

Dépenses Pro Forma

C’est un peu différent. Les courtiers savent qu’ils ne peuvent pas expliquer les dépenses réelles qu’ils vous fournissent. Donc, ils ne peuvent pas simplement compenser les dépenses pro forma.

Au lieu de cela, ils s’assureront que le vendeur contrôle les dépenses pendant 3 à 6 mois avant d’inscrire la propriété. Les vendeurs intelligents contrôleront leurs dépenses pendant une année complète avant de mettre en vente leur propriété.

De cette façon, l’agent inscripteur peut faire valoir un argument convaincant pour utiliser un ensemble de dépenses inférieur.

Sur les transactions plus importantes, vous verrez une ventilation des dépenses mois par mois, de sorte que cette tendance peut être découverte en annualisant les dépenses des 3 derniers mois et en les comparant aux dépenses des 12 derniers mois. S’ils sont radicalement différents, vous savez qu’ils font baisser artificiellement les coûts.

Pour les petites offres, vous aurez la chance d’obtenir simplement les dépenses qu’ils ont engagées sur les impôts de l’année dernière, peu importe la ventilation mensuelle. Donc, la seule façon de comparer est de regarder 2 ans en arrière, ce qui ne se produira probablement pas non plus.

La seule chose que vous pouvez faire est d’obtenir des estimations d’une société de gestion immobilière, de les comparer à d’autres propriétés que vous possédez ou de les comparer à certaines règles empiriques, telles que la règle des 50%.

Tout mettre ensemble

Une fois que vous avez vos revenus et dépenses réels et vos loyers et dépenses pro forma, il est temps de comparer les deux et d’analyser votre transaction.

 dépenses pro forma

Jetons un coup d’œil à cet exemple d’un immeuble de 3 unités. À droite, sous T12 données réelles, c’est l’information fournie par le vendeur. Alors, pointez-le dans la calculatrice.

Comme vous pouvez le constater, le vendeur ne fournit pas beaucoup d’informations. Sans une bonne ventilation de toutes les dépenses, il est facile d’oublier quelles dépenses devraient être là ou ne devraient pas être. Des choses comme les frais de préparation ou d’administration (pour l’expulsion, les avocats, les comptables, etc.) et les réserves sont souvent oubliées.

Maintenant que nous avons des attentes réalistes en matière de loyer et un bon budget, il est temps de tout mettre en place.

Du réel au Pro Forma

La dernière chose à faire est d’estimer le temps qu’il vous faudra pour passer des loyers et dépenses réels aux projections pro forma.

Si cela prend 18 mois, vous devez tenir compte de l’augmentation des postes vacants, du chiffre d’affaires et des autres coûts pour vous y rendre au cours de cette période.

J’ai intégré cela à ma calculatrice pour le rendre plus facile, mais si votre calculatrice ne l’a pas, vous pouvez augmenter le taux de vacance, ou l’intégrer aux hypothèses de croissance des loyers, ou à un certain nombre de façons de contourner les limites du logiciel.

months-until-complete

Vous pouvez le voir en bas, j’ai supposé que pour ce projet spécifique, il faudrait 12 mois pour terminer et ramener tous les loyers au niveau complet et stabilisé.

Comme c’était une hypothèse, je vais arrêter l’analyse là-bas. Mais, vous pouvez prendre les informations et les utiliser sur n’importe quel accord que vous trouvez.

Comment Analysez-Vous Vos Offres ?

Utilisez-vous un pro forma lors de l’exécution de vos numéros, ou regardez-vous simplement les chiffres réels?

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