a kereskedelmi ingatlanok kilátásait 2018-ban a legjobban két szóval lehet összefoglalni: óvatos optimizmus.

ez a véleménye Heidi Learner, vezető közgazdásza Savills Studley, a vezető kereskedelmi ingatlan szolgáltató cég. A szélesebb körű piaci feltételek kedvezőnek tűnnek a tartós gazdasági növekedésnek és a növekvő foglalkoztatási adatoknak köszönhetően. Ezenkívül az adóreform-törvényjavaslat közelmúltbeli elfogadása valószínűleg jelentős hatással lesz az összes főbb eszközosztályra, beleértve az ingatlanokat is.

míg a makrogazdasági tendenciák biztatóak, néhány elhúzódó kihívás továbbra is fennáll. A bevándorlási törvény szigorúbb végrehajtása—és az új jogszabályok kilátása, amely jelentősen csökkenti a bevándorló munkaerő áramlását az Egyesült Államokba—nagyobb munkaerőhiányt okozhat az építőiparban és visszafoghatja a bérlők keresletét.

Trump elnök által kibocsátott új tarifák bizonytalanságot okoztak a kereskedelmi ingatlanpiacon. Ráadásul aggodalmak merülnek fel az építőanyagok növekvő költségeivel kapcsolatban.

e kihívások ellenére a kereskedelmi ingatlanok általános kilátásai biztatóak. A Collier ‘ s International az amerikai Ingatlanpiacokra vonatkozó 2018-as előrejelzésében a projektek ebben az évben folytatták a növekedést a 2017-es csúcsszámok után.

az átvilágítás korlátozhatja a tranzakció utáni meglepetéseket

a befektetők új lehetőségeket keresnek a lehetőségek optimalizálására egy gyorsan változó és gyorsan fejlődő kereskedelmi ingatlanpiacon. A kereskedelmi ingatlanok veterán befektetői minden követ megfordítanak, hogy korlátozzák a tranzakció utáni meglepetések lehetőségét. Az újonnan érkezőknek ugyanezt a megközelítést kell követniük, és ellen kell állniuk az üzletkötésnek, tekintettel a kockázatok széles körére.

a kereskedelmi ingatlanok megszerzése intenzív átvilágítást igényel olyan kulcsfontosságú információk feltárására, amelyek nem feltétlenül nyilvánvalóak vagy nem állnak rendelkezésre egy ingatlan vagy portfólió értékének értékelésében. Az ilyen rejtett részletek elpusztíthatják az egyébként jövedelmező üzlet pénzügyi érdemeit, a tranzakciót költséges hibává változtatva.

alapvetően három típusú befektető foglalkozik kereskedelmi ingatlanok megszerzésével. Mindegyik arra törekszik, hogy megszerezze a különböző célokat:

  • befektetési célok
  • ingatlanfejlesztés
  • üzleti tevékenységek (ahol az épületet a befektető szervezete foglalja el)

ezek a különböző célkitűzések megváltoztatják a kellő gondosság folyamatát és mélységét.

Alig várja, hogy vegyenek részt, amit úgy tűnik, hogy egy biztos lehetőséget kis kockázattal, tapasztalatlan befektetők is ugrik, ahol több tapasztalt vásárlók félelem futófelület. Természetesen kevesebb, mint alapos átvilágítás minden befektető lehet egy ketyegő időzített bomba, különösen tekintettel aggodalmak a növekvő ingatlanpiac. Egyetlen befektető sem kockáztathatja meg a költséges meglepetést, amely a tranzakció lezárását követően felemeli a fejét.

mi az ingatlan átvilágítása?

az ingatlan-átvilágítás fő célja az ingatlan, az eladó, a finanszírozás és a megfelelőségi kötelezettségek alapjainak alapos vizsgálata a pénzügyi bizonytalanságok csökkentése és enyhítése érdekében. Az erőfeszítés nem a gyenge szívűeknek szól. A leendő vásárlóknak alaposan meg kell vizsgálniuk a zónázási korlátozásokat, a lehetséges zálogjogokat és az ingatlan esetleges behatolását. A meglévő struktúrákat teljes körűen meg kell vizsgálni, hogy felismerjék a szükséges javításokat és azok költségeit. Meg kell határozniuk, hogy elnyelik-e a korábbi tulajdonosok jogi és szabályozási jogsértéseiből származó örökölt kötelezettségeket. Ha az ingatlant nagyrészt finanszírozzák, foglalkozniuk kell azzal a folyamatos képességükkel, hogy a hitelezőnek teljesítsék a szükséges kifizetéseket.

számos kifinomult kereskedelmi ingatlanbefektető a legjobb gyakorlatnak tartja a részletes átvilágítás megkezdését az adásvételi szerződés aláírása előtt. Az alternatíva az, hogy az adásvételi szerződésben gondosan lefektetik a Vevő által elvégzendő átvilágítási tételeket, valamint az ehhez szükséges időt. Ez arra is szolgál, hogy az eladót arra kényszerítse, hogy gyorsan szállítsa a szükséges dokumentumokat. Bizonyos megállapítások hátrányosan befolyásolhatják a felvásárló várható pénzügyi megtérülését, így a vevők erősebb kezet kapnak az ügyleti tárgyalásokon a tisztességes és pontos ingatlanértékelés biztosítása érdekében, figyelembe véve a feltárt kockázatokat.

tekintettel a kereskedelmi ingatlanügyletek dokumentumainak széles skálájára, fontos, hogy készítsen egy átvilágítási ellenőrzőlistát, megjelölve minden aggodalomra okot adó elemet, miután foglalkozott velük. A befektető típusától és a gazdálkodó egység pénzügyi céljaitól függően ez az ellenőrzőlista meglehetősen hosszú lehet. Mindazonáltal meggondolatlan lenne lezárni egy üzletet, mielőtt értékelné és teljes mértékben értékelné a kockázatokat a jutalmakkal szemben.

első az alapokat le

átvilágítás a kereskedelmi ingatlan lehetőséget kezdődik megértése a tranzakció céljait. A kereskedelmi ingatlanügylet folytatásának befektetési céljai az ezt követő átvilágítás alapjául szolgálnak. Például egy jövedelemtermelő ingatlan, például egy lakóház megvásárlása megköveteli a befektetőtől, hogy ellenőrizze a meglévő bérlői lízingeket, és megvizsgálja az egyes bérlők bérleti fizetési előzményeit. Ellenkező esetben a befektető nem tudja biztosítani a várható jövedelemáram pénzügyi stabilitását. Másrészt a kereskedelmi ingatlanfejlesztő kezdeti fókusza az épület rendeltetésszerű használatára irányul, és arra, hogy az ingatlan megengedhető-e e szándék eléréséhez.

az akvizíciós felek soha ne vegyenek részt kereskedelmi ingatlanügyletben anélkül, hogy személyesen ne látogatnák meg, sétálnának át és ellenőriznék a helyiségeket. Az átjárás során a vásárlóknak elemezniük kell az ingatlant vagy az épületet a tervezett felhasználás szempontjából. A felmerülő aggodalmak befolyásolják a tárgyalásokat. Például egy olyan ingatlan, amelyet a vevő bőséges parkolóval rendelkező irodakomplexummá kíván alakítani, dombos és drága lehet, hogy megfeleljen a várható járműmennyiségnek.

a gyakran eltérő szövetségi, állami és helyi környezetvédelmi előírások miatt a befektetőknek biztosítaniuk kell, hogy egy ingatlan vagy épület megfeleljen a jelenlegi szabályoknak és törvényeknek, valamint a jövőben tervezett és lehetséges szabályoknak. Ennek a mozgó célnak a példája a környezeti fenntarthatóság és felelősség. A befektetőknek tudniuk kell, hogy egy adott rendelet egy későbbi időpontban lép életbe, egyes esetekben több év múlva.

az ügylet finanszírozása előtt a hitelezők valószínűleg környezeti alkalmassági értékelést igényelnek. A legjobb gyakorlat az, hogy ezt az értékelést mindenképpen el kell végezni, függetlenül a finanszírozási kérdésektől. Toborozzon egy jó hírű Környezetmérnöki céget az épület vagy ingatlan múltbeli felhasználásának felmérésére, a lehetséges szennyeződések, például penész, ólom és azbeszt bizonyítékainak összegyűjtése mellett, valamint a földalatti tárolótartályok jelenléte. Mi úgy tűnik, hogy tökéletesen biztonságos és jogi szemrevételezéssel viszont egy peres aknamező a jövőben, mivel a befektető örökölni fogja ezeket a potenciális kötelezettségek és a törvény által előírt, hogy megszüntesse a felfedezett probléma.

végül, bár az eladók jogilag kötelesek bizonyos információkat közzétenni az ingatlan fizikai jellemzőiről, mint például a szolgalmak, terhek és egyéb korlátozások, körültekintő, ha a befektető személyesen felülvizsgálja, érvényesíti és ellenőrzi az egyes elemeket. A kereskedelmi ingatlanok megszerzésekor a legjobb gyakorlat az, hogy soha ne vállaljon automatikusan ugyanolyan mértékű nyilvánosságra hozatalt az eladótól, mint a lakóingatlan vásárlásakor. A legfontosabb különbségek léteznek.

változatos dokumentumok

a kereskedelmi ingatlanok Új befektetőinek figyelembe kell venniük a speciális kereskedelmi ingatlanügyvéd segítségének megtartásának értékét. Számos jogi dokumentumot kell elérni, értékelni és ellenőrizni. Legalább ezek a dokumentumok tartalmazzák a címet, a lízingeket, a zónázási Szabályokat, a felméréseket, az adóigazolásokat, valamint az eladó pénzügyi nyilvántartásait és működési kimutatásait. Az összes dokumentumot fel kell tüntetni a fent említett ellenőrzőlistán, és kezdetben egy VDR-ben (virtuális adatszoba) kell tárolni.

Címkeresések és ingatlanleírások

miután a letétet megnyitották, a befektetőnek előzetes címjelentést kell rendelnie. A cím információt nyújt az ingatlanról, például a jelenlegi és a múltbeli tulajdonjogáról, valamint a zálogjogok, terhek és szolgalmak létezéséről. Miután ezeket a tényezőket megértettük, a legjobb gyakorlat az, hogy elvégezzük az ingatlan szakmai felmérését, hogy megerősítsük az adatokat, valamint megerősítsük a telek méretét, a hozzáférési utakat, a határvonalakat, a felszíni vizeket, az útjogokat, a talaj állapotát, valamint az esetleges ingatlanjavításokat és változtatásokat. A cím pontosságának ellenőrzése érdekében körültekintő szerződést kötni egy címbiztosítóval, amely elkötelezi magát a lehetséges címhibák miatti váratlan pénzügyi veszteségek elnyelése mellett.

városi zálogjog floridai ingatlanok keresése

sok joghatóság rendelkezik egyedi törvényekkel, amelyek befolyásolják az ingatlanügyleteket. Bárki, aki azt tervezi, a beszerzési ingatlan Floridában kell győződnie arról, hogy végezzen egy önkormányzati zálogjog keresés. Floridában-ellentétben a legtöbb más amerikai állammal-a nyilvántartásba nem vett zálogjogok, Díjak és engedélyek megsértése az ingatlanokhoz kapcsolódik, nem pedig az egyénekhez.

emiatt, szinte minden ingatlanügyletek belül előforduló Florida állam kell egy önkormányzati zálogjog keresés végzett részeként a zárási folyamat. Florida ingatlan vásárlók tisztában kell lenniük azzal, hogy a hagyományos cím keresés nem fog feltárni kérdések talált egy önkormányzati zálogjog keresés.

zónázási és ingatlankódok

a befektetőknek biztosítaniuk kell a jelenlegi zónázási szabályok és ingatlankódok betartását is. Ami az előbbit illeti, okos taktika az, hogy dokumentációt kérjen az illetékes önkormányzattól annak biztosítása érdekében, hogy az ingatlan jelenlegi és várható használata megfeleljen a meglévő övezeti előírásoknak és földhasználati osztályozásoknak. A viszonylag új épületek esetében a kihasználtsági igazolások áttekintése jelezheti a vonatkozó ingatlankódok betartását. Ami az ingatlan értékelt értékelését illeti, ez az információ az adóigazolásokon keresztül szerezhető be. Ez utóbbi jelzi az ingatlanadó-kifizetések állását is. Elővigyázatosságból a vásárlóknak fontolóra kell venniük egy külső zónaszakértő megkeresését, hogy függetlenül megerősítsék a kapott információk pontosságát és naprakészségét.

Legyen tisztában a városi jóváhagyások időkeretével

ha problémák merülnek fel, vagy ha a vevő bármilyen változtatást tervez az ingatlanon, beleértve annak használatát is, akkor további engedélyekre és üzleti engedélyekre lehet szükség. A leendő ingatlanvásárlóknak tisztában kell lenniük a városi jóváhagyásokkal kapcsolatos időkeretekkel. Különböző tényezőktől függően egy hónap—vagy akár év—is eltarthat, amíg az építési engedélyeket megszerzik.

ez azt jelenti, hogy elengedhetetlen a helyi hatóságokkal való találkozók megszervezése annak meghatározása érdekében, hogy mely jóváhagyások szükségesek. Ez magában foglalja a tervezést és a zónázást, a helyszínterveket, a városi tanácsot és más jóváhagyásokat.

Lízingfizetési előzmények

egy jövedelemtermelő ingatlan, például irodaház vagy lakótelep esetében a lízingfizetési előzmények alapos áttekintése rávilágít a bérleti bevételek rendezett és kiszámítható áramlására. Egy másik legjobb gyakorlat az eladó pénzügyi nyilvántartásainak és működési kimutatásainak vizsgálata-feltételezve, hogy ezek beszerezhetők—a lízingdíjak hiányosságainak felismerése érdekében.

ADA megfelelés

kulcsfontosságú elem annak meghatározása, hogy egy meglévő struktúra megfelel-e a fogyatékossággal élő amerikaiakról szóló törvénynek. Minden állam rendelkezik a hozzáférhetőségre vonatkozó saját szabályokkal és a megfelelés biztosításához szükséges módosításokkal, az ezekre a kérdésekre vonatkozó dokumentumokon kívül. A szövetségi kormány létrehozott egy ellenőrző listát, amely segít a befektetőknek megérteni a szabályokat az épület, ingatlan vagy fejletlen föld megszerzése előtt.

mindezek a dokumentumok szükségesek ahhoz, hogy szigorúan értékeljék a befektetés kockázatát a potenciális hozamhoz képest. Minden esetben, ha a dokumentumban szereplő adatok pontosak vagy pontatlanok, jelölje ki az ellenőrzőlistán, és tárolja a VDR-ben. Hasonlítsa össze a megállapításokat a tranzakció által várható hozamokkal vagy bevételi forrásokkal. Ezek a részletek lőszerré válnak az üzlet lezárására irányuló tárgyalások során. Miután a tranzakció lezárult, a dokumentumokat megfelelőségi célokra továbbítsa és tárolja egy rendkívül biztonságos, központosított platformra, amely könnyű hozzáférést biztosít.

Ismerje meg az eladót

az átvilágítás túlmutat a megszerzett ingatlannal kapcsolatos kérdéseken. Mielőtt belevágna egy kereskedelmi ingatlanügyletbe, az eladó helyzetét, hírnevét és múltját teljes mértékben ki kell vizsgálni és ellenőrizni kell. Ez nem csak egy kevésbé szigorú tranzakciós partnert jelenthet, hanem a jelenlegi tulajdonos (sőt az utasok) hírneve is negatív hatással lehet a jövőbeli bevételekre.

kérje meg és vizsgálja meg az eladó adóbevallásait, szolgáltatási szerződéseit, kölcsöndokumentumait, korábbi peres előzményeit és minden egyéb olyan tételt, amely a gazdálkodó egység pénzügyi helyzetével, az ingatlan korábbi használatával és integritásával kapcsolatos. Az ilyen felismerések hasznosak lesznek a tisztességes üzlet tárgyalásában vagy a kilátás átadásának elhatározásában.

következtetés

minden ingatlanügylet eltérő, és egyedi átvilágítási tervet igényel. A túl gyors mozgás—és az átfogó átvilágítás elmulasztása-még a legtapasztaltabb befektetők számára is problémákat okozhat.

További információ

Tudjon meg többet arról, hogy a CT hogyan tud támogatást nyújtani az üzlet minden szakaszában, az átvilágítástól a lezárásig, a folyamatos megfelelésig.

lépjen kapcsolatba velünk a (844) 701-2064 (ingyenesen hívható USA)

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.