biztos vagyok benne, hogy láttad, különösen ebben a forró piacon – a jelenlegi bérleti díjak a $800 havonta, de a tőzsdei ügynök hirdet, mint potenciálisan havi bérleti díj $1,300…egyszer az összes frissítés befejeződött.

ők próbálják rávenni, hogy fizetni top dollár egy ingatlan alapján a pro forma bérleti díj helyett a tényleges bérleti díjak.

de mi az a pro forma és mikor kell használni?

Real Estate Pro Forma – Defined

az real estate pro forma a bérleti ingatlan bevételeinek és kiadásainak részletes bontása, miután teljesen stabilizálódott és a maximális hatékonysággal működik. Ez azt jelenti, hogy a piaci bérleti díjak, a jövedelem, az üresedési ráta és a működési költségek összehasonlíthatók az adott piacon hasonló osztályú és korú egyéb ingatlanokkal.

a pro forma bérleti díjakat gyakran összehasonlítható bérleti díjak alapján számítják ki, és amint a tervezett felújítások vagy fejlesztések befejeződnek. Hasonlóképpen, a pro forma költségek a teljesen stabilizált ingatlan üzemeltetésének költségein alapulnak, és nem tartalmaznak jelentős frissítéseket vagy költségeket.

Pro Forma vs tényleges bérleti díjak és költségek

ne tévessze össze, a pro forma nem az, hogy az ingatlan működik ma. Gyakran az eladók felfújják a jövedelmet és csökkentik a költségeket, hogy kedvező nettó működési jövedelmet kapjanak, és csábítsák az ajánlatokat.

ne feledje, hogy a kereskedelmi ingatlan értékét a nettó működési jövedelem és az adott ingatlanosztály tőkésítési aránya alapján határozzák meg. Alternatív megoldásként a lakóingatlanok értékeit összehasonlító értékesítés alapján számítják ki.

tehát a finanszírozás a tényleges bevételeken és kiadásokon alapul, nem pedig a pro forma alapján. Ha ajánlatot szeretne tenni a pro forma bérleti díjak és költségek alapján, akkor valószínűleg nagyobb előleget kell fizetnie az értékkülönbség fedezésére.

készítse el saját Pro formáját

amikor üzletet Keresek, általában veszem a bróker pro formáját, és dugom be a számológépembe.

ezt szűrési eszközként csinálom. A gondolatom az, hogy ha az üzlet nem működik elképesztően agresszív bevételi és kiadási feltételezéseikkel, akkor semmiképpen sem fog működni a konzervatívabb számaimmal!

*Bevezetés *

5 lépéses befektetési rendszer

évek óta fejlesztjük ezt a folyamatot, amely szó szerint több millió dolláros értéket és stabil éves bevételt generált a befektetők számára.

ha nem úgy néz ki, mint egy gyilkos foglalkozik a számukkal, azonnal eldobom. Ha papíron jól néz ki, akkor továbblépek a következő lépésre, és mélyebben Megnézem.

a mélyebb megjelenés része a saját pro forma létrehozása.

Pro Forma bérleti díjak

az első lépés annak ellenőrzése, hogy a pro forma bérleti díjak a valóságban alapulnak-e vagy sem. Ezt úgy teheti meg, hogy összehasonlítja őket a tényleges bérleti díjakkal.

tegyük fel egy egyszerű példa, hogy elemez egy 10 egység foglalkozik, és az összes egység 2 hálószoba.

a bróker azt mondja, hogy a bérleti díjak havonta 1000 dollár lehetnek, de az átlagos bérleti díj csak 797 dollár. Nagy eltérés van, ezért nézzük meg, hogy reális-e vagy sem, ha megnézzük a bérleti díjat. Íme egy példa a bérleti díjakra, amelyeket láthat:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

azt gondolhatja, hogy furcsa, hogy a bérleti díjak ennyire változnak, de ez teljesen normális. Az a bérlő, aki ott élt 10 évek általában kevesebbet fizetnek, mint az, aki a múlt hónapban költözött.

egyes egységek további kényelmi szolgáltatásokkal is rendelkezhetnek, amelyek többet érnek. A földszinti apartmanoknak lehet udvaruk. Mások lehet, hogy egy mosó / szárító összeköttetés például.

itt szeretném látni, hogy hány egységet bérelnek 1000 dollárnál vagy annak közelében, mivel ez az, amit a bróker mond a bérleti díjaknak. Ebben a példában csak 1 egységet látunk bérelni ezen a szinten, még egyet 950 dollárért, egyet pedig 925 dollárért.

a többiek többsége a 800 dolláros tartományban van, egy kiugró érték 700 dollár.

anélkül, hogy tudnám, miért kap az egy egység 1000 dollárt, azt kell feltételeznem, hogy ez kiugró, mivel csak 1 egység van ezen az árfolyamon.

2 egység van 875 dollárnál, 1 925 dollárnál, 1 pedig 950 dollárnál. Tehát nagyon jól érezném magam, ha felsorolnám a pro forma bérleti díjaimat 925 dollárra, mert az 4 10 egységei pontosan ezen a szám körül vannak.

ha nagyon agresszív ajánlatot szeretnék tenni (például szeretem a környéket), 935 vagy 940 dollárért írnám alá.

Pro Forma költségek

ez egy kicsit más. A brókerek tudják,hogy nem tudják megmagyarázni a tényleges költségeket. Tehát nem csak pótolhatják a pro forma költségeket.

ehelyett megbizonyosodnak arról, hogy az eladó 3-6 hónapig ellenőrzi a költségeket, mielőtt felsorolja az ingatlant. Az intelligens eladók egy teljes évig ellenőrzik kiadásaikat, mielőtt eladásra sorolják fel ingatlanukat.

így a tőzsdei ügynök lehet, hogy egy kényszerítő érv, hogy egy alacsonyabb sor költségek.

a nagyobb foglalkozik kapsz, hogy egy lebontják a költségek hónapról hónapra, így ez a tendencia lehet felfedezni évesítésével a költségek az elmúlt 3 hónapban, és összehasonlítjuk a költségek az elmúlt 12 hónapban. Ha drámaian különböznek egymástól, akkor tudod, hogy mesterségesen csökkentik a költségeket.

a kisebb foglalkozik, akkor szerencsés, hogy csak kap a költségek raktak a tavalyi adók, sebaj egy hónapról hónapra bontásban. Így, az egyetlen módja annak, hogy hasonlítsa össze, hogy nézd 2 évvel ezelőtt, ami valószínűleg nem fog megtörténni sem.

az egyetlen dolog, amit tehet, hogy becsléseket kap egy Ingatlankezelő társaságtól, összehasonlítja azokat más tulajdonában lévő ingatlanokkal, vagy összehasonlítja néhány hüvelykujjszabályral, például az 50% – os szabállyal.

mindent összerakva

Miután megvan a tényleges jövedelme és kiadásai, valamint a pro forma bérleti díjai és kiadásai, itt az ideje összehasonlítani a kettőt, és elemezni az üzletét.

pro forma költségek

vessünk egy pillantást erre a 3 egység épületére. A jobb oldalon, a T12 Aktualitások alatt, ez az eladó által megadott információ. Szóval, üsd be a számológépbe.

mint látható, az eladó nem nyújt sok információt. Az összes költség jó lebontása nélkül könnyű elfelejteni, hogy milyen kiadásoknak kell lenniük, vagy nem. A dolgok, mint a make ready vagy admin költségek (kilakoltatás, ügyvédek, könyvelők, stb), és a tartalékok gyakran feledésbe merült.

most, hogy reális elvárásaink vannak a bérleti díjakkal és a jó költségvetéssel kapcsolatban, itt az ideje, hogy mindent összerakjunk.

a tényleges Pro Forma

az utolsó dolog, hogy becsülje meg, mennyi ideig tart, hogy mozog a tényleges bérleti díjak és költségek a pro forma előrejelzések.

ha 18 hónapot vesz igénybe, akkor figyelembe kell vennie a megnövekedett üresedést, forgalmat és egyéb költségeket, hogy odaérjen az adott időkereten belül.

ezt beépítettem a számológépembe, hogy megkönnyítsem, de ha a számológép nem rendelkezik vele, akkor megemelheti az üresedési rátát, vagy beépítheti a bérleti díj növekedési feltételezéseibe, vagy bármilyen módon megkerülheti a szoftver korlátait.

months-until-complete

alul látható, feltételeztem, hogy ehhez a konkrét projekthez 12 hónapba telik befejezni, és az összes bérleti díjat teljes, stabilizált szintre állítani.

mivel ez hipotetikus volt, itt abbahagyom az elemzést. De, akkor vegye az információt, és használja azt bármilyen üzletet talál.

Hogyan Elemzi Az Üzleteit?

pro formát használ a számok futtatásakor, vagy csak a tényleges adatokat nézi?

ingatlan befektetés

5-lépés rendszer

6-számok

az a rendszer, amelyet több mint 25 000 befektető használ portfólióinak elindításához és méretezéséhez anélkül, hogy minden nap őrölnie kellene, magántulajdonban lenne, vagy mindent tudna az ingatlanról.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.