Le prospettive per gli immobili commerciali nel 2018 si riassumono al meglio in due parole: cauto ottimismo.

Questa è la visione di Heidi Learner, capo economista di Savills Studley, una delle principali società di servizi immobiliari commerciali. Le condizioni di mercato più ampie appaiono favorevoli, grazie alla crescita economica sostenuta e all’aumento dell’occupazione. Inoltre, il recente passaggio del disegno di legge di riforma fiscale avrà probabilmente un impatto significativo su tutte le principali classi di attività, compresi gli immobili.

Mentre le tendenze macroeconomiche sono incoraggianti, permangono alcune sfide persistenti. Una più stretta applicazione della legge sull’immigrazione—e la prospettiva di una nuova legislazione che riduce significativamente il flusso di lavoro immigrato negli Stati Uniti-potrebbe creare maggiori carenze di manodopera nel settore delle costruzioni e smorzare la domanda degli affittuari.

Le nuove tariffe emesse dal presidente Trump hanno creato qualche incertezza nel mercato immobiliare commerciale. Inoltre, ci sono preoccupazioni per l’aumento dei costi dei materiali da costruzione.

Nonostante queste sfide, le prospettive generali per gli immobili commerciali sono incoraggianti. Collier’s International, nel suo Outlook 2018 sui mercati immobiliari statunitensi, proietta una crescita continua quest’anno dopo i picchi del 2017.

La due diligence può limitare le sorprese post-transazione

Gli investitori saranno impegnati a cercare nuovi modi per ottimizzare le opportunità in un mercato immobiliare commerciale in rapido movimento e in rapida evoluzione. Gli investitori veterani nella proprietà commerciale girano ogni pietra per limitare la possibilità di sorprese post-transazione. I nuovi arrivati dovrebbero perseguire lo stesso approccio e resistere a correre in un accordo, data l’ampiezza dei rischi in gioco.

L’acquisizione di immobili commerciali richiede un’intensa due diligence per scoprire informazioni chiave che potrebbero non essere facilmente evidenti o disponibili nella valutazione del valore di una proprietà o di un portafoglio. Tali dettagli nascosti possono condannare i meriti finanziari di un accordo altrimenti redditizio, trasformando la transazione in un errore costoso.

Ci sono essenzialmente tre tipi di investitori impegnati nell’acquisizione di immobili commerciali. Ognuno è guidato a fare un’acquisizione per obiettivi diversi:

  • Scopi di investimento
  • Sviluppo immobiliare
  • Operazioni commerciali (dove l’edificio sarà occupato dall’organizzazione dell’investitore)

Questi diversi obiettivi alterano il processo di due diligence e la profondità.

Desiderosi di impegnarsi in quella che sembra essere un’opportunità sicura con pochi rischi, gli investitori inesperti potrebbero saltare dove gli acquirenti più esperti temono di calpestare. Certamente, meno approfondita due diligence da parte di tutti gli investitori può essere una bomba a orologeria, soprattutto in considerazione delle preoccupazioni per un mercato immobiliare in aumento. Nessun investitore può rischiare una sorpresa costosa che alza la testa all’indomani della chiusura di una transazione.

Che cosa è la due diligence per il settore immobiliare?

Gli obiettivi principali della due diligence immobiliare sono di ispezionare a fondo i fondamenti della proprietà, del venditore, del finanziamento e degli obblighi di conformità per ridurre e mitigare le incertezze finanziarie. Lo sforzo non è per i deboli di cuore. I potenziali acquirenti devono esaminare scrupolosamente le restrizioni di zonizzazione, i potenziali gravami e le possibili invasioni sulla proprietà. Le strutture esistenti devono essere completamente ispezionate per discernere le riparazioni necessarie e i loro costi. Devono determinare se assorbiranno o meno le passività legacy derivanti da precedenti violazioni legali e normative dei proprietari. Se la proprietà è in gran parte finanziato, hanno bisogno di affrontare la loro capacità in corso di effettuare i pagamenti richiesti al creditore.

Molti sofisticati investitori immobiliari commerciali considerano una best practice per iniziare dettagliata due diligence prima che il contratto di acquisto è firmato. L’alternativa è quella di disporre attentamente nel contratto di vendita gli elementi di due diligence che l’acquirente deve intraprendere e il tempo necessario. Ciò serve anche a costringere il venditore a consegnare i documenti richiesti in modo rapido. Alcuni risultati possono influire negativamente sul rendimento finanziario previsto dell’acquirente, dando agli acquirenti una mano più forte nelle trattative di transazione per garantire una valutazione equa e accurata della proprietà, dati i rischi che sono stati portati alla luce.

Data la vasta gamma di documenti in una transazione immobiliare commerciale, è importante preparare una checklist di due diligence, contrassegnando ogni elemento di preoccupazione una volta che è stato affrontato. A seconda del tipo di investitore e degli obiettivi finanziari dell’entità, questa lista di controllo può essere piuttosto lunga. Tuttavia, sarebbe imprudente chiudere un accordo prima di apprezzare e valutare pienamente i rischi rispetto ai premi.

Getting the basics down

Due diligence su un’opportunità immobiliare commerciale inizia con la comprensione degli obiettivi della transazione. Gli obiettivi di investimento nel perseguire una transazione immobiliare commerciale servono come base per la due diligence che segue. Ad esempio, l’acquisto di una proprietà che produce reddito come un condominio richiederà all’investitore di verificare i contratti di locazione degli inquilini esistenti ed esaminare la cronologia dei pagamenti degli affitti di ciascun inquilino. In caso contrario, l’investitore non può garantire la stabilità finanziaria del flusso di reddito previsto. D’altra parte, l’attenzione iniziale di uno sviluppatore immobiliare commerciale è sulla destinazione d’uso di un edificio e se la proprietà può essere consentito di raggiungere questo intento.

Le parti acquisitive non dovrebbero mai impegnarsi in una transazione immobiliare commerciale senza visitare personalmente, camminare e ispezionare i locali. Durante il walk-through, gli acquirenti devono analizzare la proprietà o l’edificio in termini di destinazione d’uso. Le preoccupazioni che sorgono influenzeranno i negoziati. Ad esempio, una proprietà che un acquirente prevede di trasformare in un complesso di uffici con ampio parcheggio può essere collinare e costoso da classificare per ospitare il volume previsto di veicoli.

Date le normative ambientali federali, statali e locali spesso disparate, gli investitori devono anche garantire che una proprietà o un edificio sia conforme alle norme e alle leggi vigenti e a quelle pianificate e potenziali in futuro. Un esempio di questo obiettivo mobile è la sostenibilità ambientale e la responsabilità. Gli investitori devono sapere che un particolare regolamento entrerà gradualmente in una data successiva, in alcuni casi diversi anni di distanza.

Prima di finanziare la transazione, è probabile che i creditori richiedano una valutazione di idoneità ambientale. Una buona pratica è quella di effettuare questa valutazione comunque, indipendentemente dalle questioni di finanziamento. Recluta una ditta rispettabile di ingegneria ambientale per valutare gli usi passati dell’edificio o della proprietà, oltre a raccogliere prove di possibili contaminanti come muffe, piombo e amianto e la presenza di serbatoi di stoccaggio sotterranei. Ciò che sembra essere perfettamente sicuro e legale in un’ispezione visiva può trasformarsi in un campo minato contenzioso in futuro, dal momento che l’investitore erediterà queste potenziali passività e sarà richiesto dalla legge per eliminare il problema scoperto.

Infine, sebbene i venditori siano legalmente tenuti a fornire determinate informazioni sulle caratteristiche fisiche di una proprietà, come servitù, ingombri e altre restrizioni, è prudente che l’investitore riveda personalmente, convalidi e controlli ogni articolo. Una best practice quando l’acquisizione di immobili commerciali è quello di non assumere mai automaticamente lo stesso grado di divulgazione da parte del venditore che esiste al momento dell’acquisto di immobili residenziali. Esistono differenze chiave.

Diversi documenti

I nuovi investitori nel settore immobiliare commerciale dovrebbero considerare il valore nel mantenere l’assistenza di un avvocato specializzato immobiliare commerciale. Numerosi documenti legali devono essere accessibili, valutati e verificati. Come minimo, questi documenti includono il titolo, i contratti di locazione, i regolamenti di zonizzazione, le indagini, i certificati fiscali e i documenti finanziari e le dichiarazioni operative del venditore. Tutti i documenti devono essere elencati nella suddetta lista di controllo e memorizzati inizialmente in una VDR (virtual data room).

Ricerche di titoli e descrizioni di proprietà

Una volta aperto l’impegno, l’investitore dovrebbe ordinare un rapporto preliminare sul titolo. Il titolo fornirà informazioni sulla proprietà, come la sua proprietà attuale e passata e l’esistenza di gravami, ingombri e servitù. Una volta compresi questi fattori, una buona pratica è quella di intraprendere un’indagine professionale della proprietà per corroborare i particolari, nonché per confermare la dimensione del lotto, strade di accesso, linee di confine, acque superficiali, diritti di passaggio, condizioni del suolo e possibili miglioramenti e alterazioni della proprietà. Per verificare l’esattezza del titolo, è prudente stipulare un contratto con una compagnia di assicurazione del titolo, che si impegnerà ad assorbire perdite finanziarie impreviste dovute a possibili difetti del titolo.

Lien municipale cerca proprietà Florida

Molte giurisdizioni hanno leggi uniche che influenzano le transazioni immobiliari. Chiunque abbia intenzione di acquistare proprietà in Florida dovrebbe assicurarsi di condurre una ricerca pegno comunale. In Florida, a differenza della maggior parte degli altri stati degli Stati Uniti, i privilegi, le tasse e le violazioni dei permessi non registrati sono collegati alle proprietà piuttosto che agli individui.

A causa di questo, praticamente tutte le transazioni immobiliari che si verificano all’interno dello stato della Florida devono avere una ricerca pegno comunale condotta come parte del processo di chiusura. Florida proprietà acquirenti devono essere consapevoli del fatto che una ricerca titolo convenzionale non scoprire problemi trovati in una ricerca pegno comunale.

Codici di zonizzazione e proprietà

Gli investitori devono inoltre garantire il rispetto delle attuali regole di zonizzazione e dei codici di proprietà. Per quanto riguarda il primo, una tattica intelligente è quella di sollecitare la documentazione dal comune di riferimento per garantire l’uso attuale e previsto della proprietà è conforme alle normative zonizzazione esistenti e classificazioni di uso del suolo. Per gli edifici relativamente nuovi, una revisione dei certificati di occupazione può indicare la conformità con i codici di proprietà pertinenti. Per quanto riguarda la valutazione valutata di una proprietà, queste informazioni possono essere ottenute attraverso i certificati fiscali. Quest’ultimo indicherà anche la posizione dei pagamenti delle tasse di proprietà. Per precauzione, gli acquirenti dovrebbero prendere in considerazione la possibilità di contattare uno specialista di zonizzazione esterno per confermare in modo indipendente che le informazioni ricevute sono accurate e aggiornate.

Essere consapevoli del lasso di tempo per le approvazioni della città

Se i problemi sono scoperti, o se l’acquirente prevede di apportare modifiche alla proprietà, compreso il suo utilizzo, quindi ulteriori permessi e licenze commerciali possono essere richiesti. I potenziali acquirenti di proprietà devono essere consapevoli dei problemi di lasso di tempo associati alle approvazioni della città. A seconda di vari fattori, può richiedere un mese-o addirittura anni-prima che i permessi di costruzione siano garantiti.

Ciò significa che è imperativo organizzare incontri con le autorità locali per determinare quali approvazioni sono necessarie. Ciò include pianificazione e zonizzazione, piani del sito, consiglio comunale e altre approvazioni.

Cronologia dei pagamenti delle locazioni

Per una proprietà che produce reddito come un edificio per uffici o un complesso di appartamenti, una revisione approfondita della cronologia dei pagamenti delle locazioni farà luce sul flusso ordinato e prevedibile dei redditi da locazione. Un’altra best practice è quello di esaminare i record finanziari del venditore e dichiarazioni operative—supponendo che questi possono essere ottenuti—per discernere lacune nei pagamenti di locazione.

ADA compliance

Un elemento chiave è quello di determinare la conformità di una struttura esistente con l’Americans with Disabilities Act. Ogni stato ha le proprie normative in materia di accessibilità e modifiche necessarie per garantire la conformità, oltre ai documenti relativi a queste questioni. Il governo federale ha creato una lista di controllo che aiuta gli investitori a comprendere le regole prima di acquistare un edificio, una proprietà o un terreno non sviluppato.

Tutti questi documenti sono necessari per valutare rigorosamente i rischi di un investimento rispetto al suo potenziale rendimento. In ogni caso, una volta che i dati nel documento sono stati convalidati come accurati o imprecisi, contrassegnarli sulla lista di controllo e memorizzarli nel VDR. Confronta i risultati con i rendimenti previsti o i flussi di entrate che la transazione produrrà. Questi dettagli diventano munizioni nei negoziati per chiudere l’affare. Una volta chiusa la transazione, trasferisci e archivia i documenti ai fini della conformità su una piattaforma centralizzata altamente sicura che offre una facile accessibilità.

Conoscere il venditore

Due diligence si estende oltre le questioni relative alla proprietà in fase di acquisizione. Prima di avventurarsi in una transazione immobiliare commerciale, la posizione, la reputazione e il track record del venditore dovrebbero essere completamente indagati e controllati. Non solo questo può indicare un partner di transazione meno scrupoloso, la reputazione dell’attuale proprietario (e persino degli occupanti) può avere un impatto negativo sui guadagni futuri.

Chiedere ed esaminare le dichiarazioni dei redditi del venditore, i contratti di servizio, i documenti di prestito, la storia del contenzioso passato e qualsiasi altro elemento correlato allo stato finanziario dell’entità, all’uso precedente della proprietà e all’integrità. Tali intuizioni saranno utili per negoziare un accordo equo o fare una determinazione a trasmettere la prospettiva.

Conclusione

Ogni transazione immobiliare è diversa e richiede un piano di due diligence unico. Muoversi troppo velocemente—e non riuscire a eseguire una due diligence completa-può creare problemi anche agli investitori più esperti.

Ulteriori informazioni

Ulteriori informazioni su come CT può fornire supporto per ogni fase dell’operazione, dalla due diligence alla chiusura, alla conformità continua.

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