Sono sicuro che hai visto, soprattutto in questo mercato caldo-affitti attuali sono a 8 800 al mese, ma l’agente di quotazione è la pubblicità come potenzialmente avere un affitto mensile di $1.300 once una volta che tutti gli aggiornamenti sono completi.

Stanno cercando di farti pagare il dollaro superiore per una proprietà basata sul suo affitto pro forma piuttosto che sugli affitti effettivi.

Ma, che cosa è un pro forma e quando dovremmo usarlo?

Real Estate Pro Forma – Defined

Il real estate pro forma è una ripartizione dettagliata delle entrate e delle spese di un immobile in affitto una volta che è completamente stabilizzato e funzionante al massimo dell’efficienza. Ciò significa che ha gli affitti di mercato, reddito, tassi di posti vacanti, e costi operativi che sono paragonabili ad altre proprietà con una classe ed età simile in quel mercato.

Spesso, gli affitti pro forma sono calcolati sulla base di affitti comparabili e una volta completati i lavori di ristrutturazione o gli aggiornamenti pianificati. Allo stesso modo, le spese pro forma si basano sul costo per gestire una proprietà completamente stabilizzata e non includono aggiornamenti o spese importanti.

Pro Forma vs affitti e spese effettive

Non essere confuso, il pro forma non è come la proprietà è in funzione oggi. Spesso, i venditori gonfiare il reddito e ridurre i costi per avere un utile operativo netto favorevole e invogliare offerte.

Ricorda, il valore di una proprietà commerciale è determinato in base al reddito operativo netto e ai tassi di capitalizzazione in quel mercato per quella classe di proprietà. In alternativa, i valori degli immobili residenziali sono calcolati in base alle vendite comparative.

Quindi, il tuo finanziamento sarà basato sulle entrate e le spese effettive e non sulla base del pro forma. Se si vuole fare un’offerta basata sugli affitti e le spese pro forma, allora probabilmente finirai per dover fare un acconto più grande per coprire la differenza di valore.

Crea il tuo Pro Forma

Quando sto cercando un affare, io generalmente prendere pro forma del broker e collegarlo alla mia calcolatrice.

Lo faccio come strumento di screening. Il mio pensiero è: se l’accordo non funziona con le loro ipotesi di reddito e spesa incredibilmente aggressive, allora non c’è modo che funzioni con i miei numeri più conservatori!

*Introduzione*

5-Passo Investimento Sistema

Abbiamo passato anni a sviluppare questo processo che ha letteralmente generato milioni di dollari in valore stabile e un fatturato annuale per gli investitori.

Se non sembra un affare assassino con i loro numeri, lo lancio immediatamente. Se sembra grande sulla carta, poi passare al passo successivo e dare uno sguardo più profondo.

Parte di questo sguardo più profondo è quello di creare il proprio pro forma.

Affitti pro Forma

Il primo passo è vedere se gli affitti pro forma sono basati nella realtà o meno. Lo fai confrontandoli con gli affitti effettivi.

Diciamo per un semplice esempio che si sta analizzando un affare di 10 unità e tutte le unità sono 2 camere da letto.

Il broker ti sta dicendo che gli affitti potrebbero essere 1 1.000 al mese, ma l’affitto medio è solo $797. C’è una grande discrepanza, quindi vediamo se è realistico o meno dando un’occhiata al rent roll. Ecco un esempio degli affitti che potresti vedere:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

Si potrebbe pensare che è un po ‘ strano per gli affitti a variare così tanto, ma è abbastanza normale. L’inquilino che ha vissuto lì per 10 anni di solito pagare meno di quello che si è trasferito nel mese scorso.

Inoltre, alcune unità potrebbero avere servizi aggiuntivi che valgono di più. Gli appartamenti al piano terra potrebbero avere un cortile. Altri potrebbero avere una lavatrice / asciugatrice collegamento per esempio.

Qui, voglio vedere quante unità sono affittate a o vicino a $1,000 poiché questo è ciò che il broker sta dicendo che gli affitti dovrebbero essere. In questo esempio vediamo solo 1 unità affittata a quel livello e un’altra a $950 e una a $925.

La maggior parte del resto sono nella gamma 8 800 con un outlier a $700.

Senza sapere perché l’unità sta ottenendo 1 1.000, dovrei presumere che sia un outlier poiché c’è solo 1 unità a quel ritmo.

Ci sono 2 unità a $875, 1 a $925 e 1 a $950. Quindi mi sentirei abbastanza a mio agio elencando i miei affitti pro forma a $925 perché 4 delle 10 unità sono proprio intorno a quel numero.

Se volessi fare un’offerta molto aggressiva (ad esempio, AMO la zona) la sottoscriverei a $935 o 9 940.

Spese pro Forma

Questo è un po ‘ diverso. I broker sanno che non possono spiegare le spese effettive che ti forniscono. Quindi, non possono solo compensare le spese pro forma.

Invece, si assicureranno che il venditore stia controllando le spese per 3-6 mesi prima di elencare la proprietà. I venditori intelligenti controlleranno le loro spese per un anno intero prima di elencare la loro proprietà in vendita.

In questo modo l’agente di quotazione può fare un argomento convincente per utilizzare un insieme inferiore di spese.

Su offerte più grandi si arriva a vedere una ripartizione delle spese mese per mese, quindi questa tendenza può essere scoperto annualizzando le spese negli ultimi 3 mesi e confrontandolo con le spese per gli ultimi 12 mesi. Se sono drammaticamente diversi, sai che stanno spingendo artificialmente i costi verso il basso.

Per le offerte più piccole, sarete fortunati a ottenere solo le spese che hanno messo sulle tasse dello scorso anno, non importa una ripartizione mese per mese. Quindi, l’unico modo per confrontare è guardare 2 anni indietro, che probabilmente non accadrà neanche.

L’unica cosa che puoi fare è ottenere stime da una società di gestione immobiliare, confrontarle con altre proprietà che possiedi o confrontarle con alcune regole empiriche, come la regola del 50%.

Mettere tutto insieme

Una volta che hai il tuo reddito effettivo e le spese e gli affitti pro forma e le spese, è il momento di confrontare i due e analizzare il vostro affare.

spese pro forma

Diamo un’occhiata a questo esempio di un edificio di 3 unità. A destra, sotto T12 actuals, sono le informazioni fornite dal venditore. Quindi, colpiscilo nella calcolatrice.

Come puoi vedere, il venditore non fornisce molte informazioni. Senza una buona ripartizione di tutte le spese, è facile dimenticare quali spese dovrebbero essere lì o non dovrebbero essere. Cose come preparare o costi amministrativi (per sfratto, avvocati, commercialisti, ecc.), e le riserve sono spesso dimenticate.

Ora che abbiamo aspettative realistiche per l’affitto e un buon budget, è il momento di mettere tutto insieme.

Da reale a Pro Forma

L’ultima cosa da fare è stimare quanto tempo ci vorrà per passare da affitti e spese effettive alle proiezioni pro forma.

Se ci vorranno 18 mesi, è necessario tenere conto dell’aumento dei posti vacanti, del fatturato e di altri costi per arrivarci in quel lasso di tempo.

L’ho integrato nella mia calcolatrice per renderlo più facile, ma se la tua calcolatrice non ce l’ha, puoi aumentare il tasso di posti vacanti, o costruirlo nelle ipotesi di crescita degli affitti, o qualsiasi numero di modi per aggirare i limiti del software.

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Potete vedere in fondo, ho assunto per questo progetto specifico ci sarebbero voluti 12 mesi per finire e portare tutti gli affitti al livello completo e stabilizzato.

Poiché questo era un ipotetico, interrompo l’analisi lì. Ma, si può prendere le informazioni e usarlo su qualsiasi affare si trova.

Come analizzi le tue offerte?

Usi un pro forma quando esegui i tuoi numeri o guardi semplicemente gli effettivi?

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