2018年の商業用不動産の見通しは、慎重な楽観主義という二つの言葉でまとめるのが最善です。

それは、商業用不動産サービス会社の大手サヴィルズ-スタッドリーのチーフエコノミスト、ハイディ-ラーナーの見解です。 持続的な経済成長と雇用の増加により、より広範な市況は良好に見えます。 さらに、税制改革法案の最近の通過は、おそらく不動産を含むすべての主要な資産クラスに大きな影響を与える可能性があります。

マクロ経済の動向は有望であるが、いくつかの課題が残っている。 移民法の厳格な施行—と大幅に米国への移民労働の流れを減少させる新しい法律の見通し-建設業界でより大きな労働力不足を作成し、賃借人の需要を減衰させることができます。

トランプ大統領が発行した新しい関税は、商業用不動産市場にいくつかの不確実性を生み出している。 さらに、建築材料のコスト上昇についての懸念があります。

これらの課題にもかかわらず、商業用不動産の全体的な見通しは奨励されている。 コリアーズ-インターナショナルは、2018年の米国の不動産市場に関する見通しで、2017年のピーク数に続いて今年も成長を続けています。

デューデリジェンスは、取引後の驚きを制限することができます

投資家は、動きが速く、急速に進化する商業用不動産市場で機会を最適化するための新 商業用不動産のベテラン投資家は、トランザクション後の驚きの可能性を制限するために、すべての石を裏返します。 新規参入者は、同じアプローチを追求し、遊びでのリスクの幅を考えると、契約に急いで抵抗する必要があります。

商業用不動産の取得には、不動産やポートフォリオの価値を評価する上で容易には明らかではないか、利用できない重要な情報を明らかにするための集中的なデューデリジェンスが必要である。 そのような隠された細部は高価な間違いにトランザクションを回す他では有益な取り引きの財政の利点を運命できる。

商業用不動産の取得に従事する投資家には、本質的に三つのタイプがあります。 それぞれは異なった目的のための獲得をするために運転される:

  • 投資目的
  • 不動産開発
  • 事業運営(投資家の組織が建物を占有する場所)

これらの異なる目的は、デューデリジェンスのプロセスと深さを変更します。

リスクの少ない確実な機会と思われるものに従事することを熱望し、経験の浅い投資家は、より熟練したバイヤーが踏むことを恐れている場所に飛び 確かに、すべての投資家による徹底的なデューデリジェンス未満は、特に上昇の不動産市場に対する懸念を与え、刻々と過ぎる時限爆弾かもしれません。 投資家は、トランザクションの閉鎖の余波でその頭を後ろ高価な驚きを危険にさらすことはできません。

不動産のデューデリジェンスとは何ですか?

不動産デューデリジェンスの主な目的は、財務上の不確実性を軽減および軽減するために、不動産、売り手、資金調達、およびコンプライアンス義務の基礎 努力は気の弱い人のためではありません。 将来のバイヤーは綿密にゾーニング制限、潜在的な先取特権、およびプロパティの可能な侵入を調べる必要があります。 既存の構造物は、必要な修理とその費用を識別するために完全に検査されなければならない。 彼らは、以前の所有者の法的および規制上の違反からレガシー負債を吸収するかどうかを決定する必要があります。 プロパティは、主に資金を供給されている場合、彼らは貸し手に必要な支払いを行うために彼らの継続的な能力に対処する必要があります。

多くの洗練された商業用不動産投資家は、購入契約が署名される前に詳細なデューデリジェンスを開始することをお勧めします。 代替案は、買い手が引き受けなければならないデューデリジェンスの項目と、これにかかる時間を販売契約に慎重にレイアウトすることです。 これはまた、迅速に必要な書類を提供するために売り手を強制するのに役立ちます。 特定の調査結果は、取得者の予想される財務リターンに悪影響を及ぼし、発掘されたリスクを考慮して、公正かつ正確な不動産評価を確保するために、買

商業用不動産取引における膨大な数の文書を考えると、デューデリジェンスチェックリストを準備し、懸念事項に対処した後、各項目をマークすることが重要である。 投資家の種類と事業体の財務目標に応じて、このチェックリストは非常に長くなる可能性があります。 それにもかかわらず、報酬に対するリスクを評価し、完全に評価する前に取引を閉じることは軽率です。

商業用不動産の機会に関するデューデリジェンスの基本を理解することは、取引の目的を理解することから始まります。 商業用不動産取引を追求する上での投資目標は、次のデューデリジェンスの基礎となります。 例えば、アパートのような収入を生み出す不動産の購入は、投資家が既存のテナントリースを確認し、各テナントの賃貸支払い履歴を調べる必要があ さもなければ、投資家は予想される収入の流れの財政の安定を保障できない。 一方、商業用不動産開発者の最初の焦点は、建物の使用目的と、この意図を達成するためにプロパティを許可することができるかどうかにあります。

買収当事者は、個人的に建物を訪問し、歩いて、検査することなく、商業用不動産取引に従事するべきではありません。 ウォークスルーの間に、バイヤーは意図されていた使用の点では特性か建物を分析しなければならない。 発生する懸念は、交渉に影響を与えます。 たとえば、買い手が十分な駐車場を持つオフィス複合体に変わることを計画しているプロパティは、丘陵性であり、予想される車両量に対応するため

しばしば異なる連邦、州、および地方の環境規制を考えると、投資家はまた、不動産または建物が現在の規則および法律、および将来計画された潜在的な この動きの目標の例は、環境の持続可能性と責任です。 投資家は、特定の規制は、いくつかのケースでは、数年先に、後日段階的になることを知っておく必要があります。

取引資金を調達する前に、貸し手は環境適合性評価を必要とする可能性が高い。 ベストプラクティスは、資金調達の問題に関係なく、とにかくこの評価を行うことです。 金型、鉛、アスベスト、地下貯蔵タンクの存在などの可能性のある汚染物質の証拠を収集することに加えて、建物や財産の過去の使用を評価するために、評判の良い環境エンジニアリング会社を募集します。 投資家はこれらの潜在的な負債を継承し、発見された問題を排除するために法律によって要求されるため、目視検査で完全に安全で合法的である

最後に、売り手は法的に、地役権、抵当権、その他の制限などの不動産の物理的特性に関する特定の開示を提供する必要がありますが、投資家は個人的に各項目を確認し、検証し、チェックすることが賢明です。 商業用不動産を取得する際のベストプラクティスは、住宅用不動産を購入するときに存在する売り手からの開示と同じ程度を自動的に想定するこ 重要な違いが存在します。

多様な文書

商業用不動産の新しい投資家は、専門の商業用不動産弁護士の支援を維持する上での価値を考慮する必要があります。 多数の法的文書にアクセスし、評価し、検証する必要があります。 最低でも、これらの文書はタイトル、賃貸借契約、区域制の規則、調査、税証明書および販売人の財政の記録および操作声明を含んでいる。 すべての文書は、前述のチェックリストにリストされ、最初にVDR(仮想データルーム)に保存する必要があります。

タイトル検索とプロパティの説明

エスクローが開かれたら、投資家は予備的なタイトルレポートを注文する必要があります。 タイトルは、現在および過去の所有権、先取特権、抵当権、地役権の存在など、プロパティに関する情報を提供します。 これらの要因が理解されたら、ベストプラクティスは、詳細を裏付けるだけでなく、ロットサイズ、アクセス道路、境界線、表層水、方法の権利、土壌条件、およ タイトルの正確さを確認するには、タイトルの欠陥の可能性による予期せぬ財政的損失を吸収することを約束するタイトル保険会社と契約する

地方自治体の先取特権は、フロリダのプロパティを検索します

多くの管轄区域は、不動産取引に影響を与えるユニークな法律を持っています。 フロリダの特性の購入で計画するだれでも地方自治体の先取特権の調査を行なうことを確かめるべきである。 フロリダ州では、他のほとんどの米国の州とは異なり、記録されていない先取特権、手数料、許可違反は、個人ではなくプロパティに添付されています。

このため、フロリダ州内で発生する実質的にすべての不動産取引は、閉鎖プロセスの一環として実施される地方自治体の先取特権検索を持たなけ フロリダの特性のバイヤーは慣習的なタイトルの調査が地方自治体の先取特権の調査で見つけられる問題の覆いを取らないことわかっている

ゾーニングとプロパティコード

投資家はまた、現在のゾーニングルールとプロパティコードの遵守を確保する必要があります。 前者に関しては、スマートな戦術は、プロパティの現在および予想される使用が既存のゾーニング規制や土地利用分類に準拠していることを確認するた 比較的新しい建物の場合、占有証明書のレビューは、関連するプロパティコードの遵守を示すことができます。 不動産の評価評価に関しては、この情報は税務証明書を介して取得することができます。 後者はまた、固定資産税の支払いの地位を示します。 予防措置として、購入者は、受信した情報が正確で最新であることを独立して確認するために、外部のゾーニング専門家に手を差し伸べることを検討す

都市承認の時間枠に注意してください

問題が発見された場合、または購入者がプロパティの使用を含む変更を計画している場合は、追加の許可 将来の不動産購入者は、都市の承認に関連する時間枠の問題を認識する必要があります。 さまざまな要因に応じて、建築許可が確保されるまでに1ヶ月または数年かかることがあります。

これは、どの承認が必要かを決定するために地方自治体との会合を手配することが不可欠であることを意味します。 これには、計画とゾーニング、サイト計画、市議会およびその他の承認が含まれます。

賃貸料支払履歴

オフィスビルや集合住宅のような収入を生み出す不動産については、賃貸料支払履歴を徹底的に見直すことで、賃貸料収入の整 もう一つのベストプラクティスは、リースの支払いのギャップを識別するために—これらを得ることができると仮定して—売り手の財務記録と営業文を

ADAコンプライアンス

重要な項目は、障害を持つアメリカ人法と既存の構造のコンプライアンスを決定することです。 各州には、これらの問題に関連する文書に加えて、アクセシビリティに関する独自の規制と、コンプライアンスを確保するために必要な変更が 連邦政府は、建物、財産、または未開発の土地を取得する前に、投資家がルールを理解するのを助けるチェックリストを作成しました。

これらの多くの文書はすべて、投資のリスクとその潜在的なリターンを厳密に評価するために必要です。 いずれの場合も、ドキュメント内のデータが正確または不正確であると検証されたら、チェックリストでそれをオフにしてVDRに保存します。 調査結果を、トランザクションが生成する予想される収益または収益源と比較します。 これらの詳細は、取引を閉じるための交渉で弾薬になります。 トランザクションが終了したら、コンプライアンス目的で文書を転送し、簡単なアクセシビリティを提供する高度に安全で集中化されたプラッ

売り手を知っている

デューデリジェンスは、取得されているプロパティに関連する事項を超えて拡張します。 商業用不動産取引に進出する前に、売り手の地位、評判、および実績を完全に調査し、吟味する必要があります。 これは、綿密でない取引パートナーを示すだけでなく、現在の所有者(さらには居住者)の評判が将来の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

売り手の納税申告書、サービス契約書、ローン書類、過去の訴訟履歴、および事業体の財務状況、財産の事前使用、および完全性に関連するその他の項目を そのような洞察は公正な取り引きを交渉するか、または見通しを渡すために決定をすることに有用である。

結論

すべての不動産取引は異なり、ユニークなデューデリジェンスプランが必要です。 あまりにも迅速に移動する—と包括的なデューデリジェンスを実行するために失敗する-でも、最も経験豊富な投資家のための問題を作成す

詳細はこちら

CTがデューデリジェンスからクロージング、継続的なコンプライアンスに至るまで、取引のすべての段階をサポートする方法について

お問い合わせ(844)701-2064(フリーダイヤル米国)

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。