私はあなたがそれを見てきたと確信しています,特にこの熱い市場で–現在の賃料は月額$800ですが、リスティングエージェントは、潜在的にmonthly1,300の毎月の家賃を持っているとして、それを宣伝しています…すべてのアップグレードが完了すると.

彼らはあなたに実際の家賃ではなくプロフォーマ家賃に基づいて不動産のトップドルを支払うようにしようとしています。

しかし、プロフォーマとは何ですか?

不動産プロフォーマ–定義された

不動産プロフォーマは、完全に安定し、ピーク効率で動作する賃貸物件の収入と費用の詳細な内訳です。 これは、市場の賃料、収入、空室率、およびその市場で同様のクラスと年齢を持つ他のプロパティに匹敵する運用コストを持っていることを意味します。

多くの場合、見積賃料は同等の賃貸料に基づいて計算され、計画された改装またはアップグレードが完了すると計算されます。 同様に、pro formaの費用は十分に安定させた特性を作動させる費用に基づいて、主要な改善か費用を含んでいない。

見積と実際の賃料と費用

混同しないでください、見積はプロパティが今日どのように運営されているかではありません。 多くの場合、販売人は収入を膨脹させ、好ましい純営業利益を持ち、提供を誘惑するためにコストを削減する。

商業用不動産の価値は、そのクラスの不動産の純営業利益とその市場における資本化率に基づいて決定されることを覚えておいてください。 また、居住用不動産の値は、比較売上高に基づいて計算されます。

だから、あなたの資金調達は、実際の収入と支出に基づいており、プロフォーマに基づいていません。 あなたはプロフォーマ賃料と費用に基づいて提供をしたい場合は、おそらく値の違いをカバーするために大きな頭金を作ることになるでしょう。

あなた自身のプロフォーマを作成します

私は取引を探しているとき、私は一般的にブローカーのプロフォーマを取り、私の電卓に差し込みます。

私はスクリーニングツールとしてこれを行います。 私の考えは–取引が彼らの驚くほど積極的な収入と費用の仮定で動作しない場合、それは私のより保守的な数字で動作する方法はありません!

*導入*

5ステップ投資システム

私たちは、文字通り数百万ドルの価値と投資家のための安定した年間収入を生み出したこのプロセスを開発するために何年も費やしてきました。

それは彼らの数字とキラー契約のように見えない場合は、私はすぐにそれを投げる。 それが紙の上で素晴らしいように見えるならば、私は次のステップに進み、それをより深く見てみましょう。

そのより深い外観の一部は、あなた自身のプロフォーマを作成することです。

見積賃料

最初のステップは、見積賃料が現実に基づいているかどうかを確認することです。 あなたは実際の家賃と比較することによってこれを行います。

簡単な例として、10単位の取引を分析していて、すべての単位が2ベッドルームであるとしましょう。

ブローカーは、家賃は月額1,000ドルになる可能性があると言っていますが、平均家賃はわずか797ドルです。 大きな食い違いがあるので、家賃のロールを見て、それが現実的かどうかを見てみましょう。 ここにあなたが見るかもしれない賃貸料の例はある:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

家賃がそんなに変わるのは奇妙なことだと思うかもしれませんが、それはかなり正常です。 10年のためにそこに住んでいたテナントは、通常、先月に移動したものよりも少ないを支払うことになります。

また、いくつかのユニットは、より価値がある追加の設備を持っているかもしれません。 地上階のアパートには庭があるかもしれません。 他の人は、例えば洗濯機/乾燥機の接続を持っているかもしれません。

ここで、私はそれがブローカーが家賃があるべきであると言っているものであるので、$1,000またはその近くにレンタルされているどのように多くのユニッ この例では、そのレベルでレンタルされたユニットは1台だけで、もう1台は950ドル、もう1台は925ドルです。

残りのほとんどはlier800の範囲にあり、1つの外れ値は$700です。

1つのユニットが1 1,000を取得している理由を知らずに、そのレートで1つのユニットしかないので、外れ値であると仮定する必要があります。

2つのユニットがat875、1つが9 925、1つが9 950です。 だから私は925ドルで私のプロフォーマ賃料をリストするのは非常に快適に感じるだろう4の10ユニットは、その数の周りに右です。

私が非常に積極的なオファーをしたい場合(例えば、私はその地域を愛しています)、私は9 935または9 940でそれを引き受けるでしょう。

プロフォーマ

これはちょっと違う。 ブローカーは、彼らが離れて彼は彼らがあなたを提供する実際の費用を説明することはできません知っています。 だから、彼らはちょうどプロフォーマの費用を補うことはできません。

代わりに、彼らは売り手が物件を上場する前に3-6ヶ月間費用を管理していることを確認します。 スマート売り手は、販売のために自分の財産をリストする前に、通年のための彼らの費用を制御します。

そうすれば、上場エージェントはより低い費用のセットを使用する説得力のある議論をすることができます。

大きな取引では、月ごとに費用の内訳を見ることができるので、この傾向は、過去3ヶ月の費用を年次化し、最後の12ヶ月の費用と比較することによっ それらが劇的に異なっていれば、人工的に費用を押し下げていることを知っている。

より小さな取引のために、あなたはちょうど彼らが昨年の税金に入れた費用を得るために幸運になるでしょう、月の内訳に月を気にしないでくださ だから、比較する唯一の方法は、おそらくどちらか起こるつもりはない2年前を見ることです。

あなたができる唯一のことは、不動産管理会社から見積もりを取得したり、所有している他のプロパティと比較したり、50%ルールなどの経験則と比較

すべてをまとめる

実際の収入と支出と見積もった賃料と経費を取得したら、2つを比較して取引を分析する時間です。

プロフォーマ費用

のは、3ユニットの建物のこの例を見てみましょう。 右側では、T12実績の下で、それは売り手が提供した情報です。 だから、電卓にそれをパンチ。

ご覧のように、売り手は多くの情報を提供していません。 すべての費用の良い内訳がなければ、それはそこにあるべきか、すべきではないものの費用を忘れるのは簡単です。 準備や管理コスト(立ち退き、弁護士、会計士など)、および準備金のようなものは、しばしば忘れられています。

今、我々は家賃と良い予算のための現実的な期待を持っていることを、それはすべて一緒にそれを置くための時間です。

実際の賃料から見積へ

最後に行うことは、実際の賃料と費用から見積額の予測に移行するのにかかる時間を見積もることです。

もしそれが18ヶ月かかるならば、その期間にわたってあなたをそこに連れて行くためには、増加した欠員、離職率、およびその他の費用を考慮する必要があります。

私はそれを簡単にするために私の電卓にこれを内蔵しましたが、あなたの電卓がそれを持っていない場合は、空室率をジャックアップしたり、家賃の成長の仮定、またはソフトウェアの制限を回避するための任意の数の方法にそれを構築することができます。

months-until-complete

あなたは一番下に見ることができます、私はそれが完了し、完全な、安定したレベルにすべての家賃をもたらすために12ヶ月かかるだろうこの特定のプ

これは仮説だったので、そこで分析を停止するつもりです。 しかし、あなたは情報を取り、あなたが見つける任意の取引にそれを使用することができます。

あなたの取引をどのように分析しますか?

あなたの数字を実行するときにプロフォーマを使用していますか、それとも実際のものを見ていますか?

不動産投資

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25,000以上の投資家が、毎日挽くこと、個人的に裕福であること、または不動産についてのすべてを知ることなく、ポートフォリオを開始し、拡張するために

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