2018 년 상업용 부동산에 대한 전망은 신중한 낙관주의라는 두 단어로 가장 잘 요약됩니다.

이것이 대표적인 상업용 부동산 서비스 회사인 세빌 스 스터들리의 수석 이코노미스트 하이디 학습자의 견해입니다. 지속적인 경제 성장과 고용 수치 상승 덕분에 광범위한 시장 상황이 호의적으로 보입니다. 또한,세제 개혁 법안의 최근 통과 가능성이 부동산을 포함한 모든 주요 자산 군에 상당한 영향을 미칠 것입니다.

거시 경제 추세가 고무적이지만 일부 느린 도전이 남아 있습니다. 이민법의 엄격한 집행-크게 미국에 이민 노동의 흐름을 감소 새로운 법률의 전망-건설 업계에서 더 큰 노동력 부족을 만들고 임차인의 수요를 저해 할 수있다.

트럼프 대통령이 발행 한 새로운 관세는 상업용 부동산 시장에서 불확실성을 야기했습니다. 또한 건축 자재 비용 상승에 대한 우려가 있습니다.

이러한 도전에도 불구하고 상업용 부동산에 대한 전반적인 전망은 고무적입니다. 콜리어의 인터내셔널은 2018 년 미국 부동산 시장에 대한 전망에서 올해 2017 년에 최고치를 기록한 이후 계속 성장했다.

실사는 거래 후 놀라움을 제한 할 수 있습니다

투자자들은 빠르게 움직이고 빠르게 진화하는 상업용 부동산 시장에서 기회를 최적화하는 새로운 방법을 찾느라 바쁠 것입니다. 상업용 부동산의 베테랑 투자자는 거래 후 놀라움의 가능성을 제한하기 위해 모든 돌을 뒤집습니다. 신규 이민자는 동일한 접근 방식을 추구하고 거래로 돌진 저항한다,놀이의 위험의 폭 주어진.

상업용 부동산의 취득은 부동산 또는 포트폴리오의 가치를 평가할 때 쉽게 드러나지 않거나 이용 가능하지 않을 수 있는 주요 정보를 밝히기 위해 집중적인 실사가 필요합니다. 그런 숨겨지은 세부사항은 값이비싸 과오로 거래를 도는 다르게 유리한 거래의 재정적인 공로를 운명을 정할 수 있는다.

상업용 부동산 취득에 종사하는 투자자는 기본적으로 세 가지 유형이 있습니다. 각각은 서로 다른 목표에 대한 인수를 만들기 위해 구동된다:

  • 투자 목적
  • 부동산 개발
  • 사업 운영(건물이 투자자 조직에 의해 점유 될 경우)

이러한 서로 다른 목표는 실사 과정과 깊이를 변경합니다.

위험이 거의없는 확실한 기회로 보이는 것에 열심 인 미숙 한 투자자는 노련한 구매자가 밟기를 두려워하는 곳으로 뛰어들 수 있습니다. 확실히,모든 투자자에 의해 철저 한 실사 보다는 더 적은 똑 딱 시간 폭탄,특히 상승 부동산 시장에 우려를 주어진 수 있습니다. 어떤 투자자는 거래의 폐쇄의 여파로 머리를 기르는 비용이 많이 드는 놀라운 위험을 감수 할 수 없습니다.

부동산에 대한 실사 란 무엇입니까?

부동산 실사의 주요 목표는 금융 불확실성을 줄이고 완화하기 위해 부동산,판매자,금융 및 규정 준수 의무의 기본 사항을 철저히 조사하는 것입니다. 노력은 낙심하는 자를 위한 것이 아니다. 잠재 구매자는 구역 제한,잠재적 유치권 및 부동산에 대한 가능한 침해를 꼼꼼하게 조사해야합니다. 기존 구조물은 필요한 수리 및 비용을 식별하기 위해 완전히 검사해야합니다. 그들은 이전 소유자의 법률 및 규제 위반으로부터 기존 부채를 흡수할지 여부를 결정해야합니다. 재산이 크게 융자되는 경우에,그들은 대금업자에게 필수 납부금을 지불하는 그들의 진행하는 능력을 제시할 필요가 있다.

많은 정교한 상업용 부동산 투자자들은 구매 계약이 체결되기 전에 상세한 실사를 시작하는 것이 가장 좋습니다. 대안은 신중 하 게 판매에 대 한 계약에 구매자가 수행 해야 합니다 실사의 항목 및이 걸릴 것입니다 시간을 배치 하는. 이것은 또한 판매자가 필요한 서류를 신속하게 전달하도록 강요하는 역할을합니다. 특정 조사결과는 취득자의 예상 재무수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며,발굴된 위험을 감안하여 공정하고 정확한 부동산 평가를 보장하기 위해 구매자에게 거래 협상에 더 강한 손길을 줄 수 있습니다.

상업 부동산 거래에서 문서의 광대 한 배열을 감안할 때,그것은 실사 체크리스트를 준비하는 것이 중요하다,그것이 해결 된 후 우려의 각 항목을 표시. 투자자 유형 및 기업의 재무 목표에 따라,이 체크리스트는 매우 긴 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 보상에 대한 위험을 평가하고 완전히 평가하기 전에 거래를 성사시키는 것은 경솔 할 것입니다.

기본 사항 파악

상업용 부동산 기회에 대한 실사는 거래의 목표를 이해하는 것으로 시작됩니다. 상업용 부동산 거래를 추구하는 투자 목표는 다음과 실사를위한 기초 역할을합니다. 예를 들면,아파트 건물 소득 생성 재산의 구입은 투자자가 기존하는 거주자 빌림을 확인하고 각 거주자의 임대 지불 역사를 시험할 것을 요구할 것이다. 그렇지 않으면 투자자는 예상 소득 흐름의 재무 안정성을 보장 할 수 없습니다. 이와 반대로,상업적인 부동산 개발자의 처음 초점은 건물의 예정한 사용에 이고 재산이 이 의향을 달성하기 위하여 허용될 수 있는다.

취득 당사자는 개인적으로 건물을 방문,산책 및 검사하지 않고 상업용 부동산 거래에 종사해서는 안됩니다. 도보를 통해 동안 구매자는 속성 또는 의도 된 사용 측면에서 건물을 분석 해야 합니다. 발생하는 우려는 협상에 영향을 미칠 것입니다. 예를 들면,구매자가 충분한 주차에 사무실 복합물로 돌것을 계획하는 재산은 차량의 예기한 양을 수용하기 위하여 등급을 매기기 위하여 험한 비싸 일지도 모른다.

자주 다른 연방,주 및 지역 환경 규정을 감안할 때,투자자는 재산이나 건물이 현재의 규칙과 법률,그리고 미래의 계획 및 잠재적 인 것들을 준수하는지 확인해야합니다. 이 이동 목표의 예는 환경 지속 가능성과 책임입니다. 투자자들은 특정 규제가 나중에,어떤 경우에는 몇 년 후에 단계적으로 진행될 것이라는 것을 알아야합니다.

거래 자금을 조달하기 전에 대출 기관은 환경 적합성 평가를 요구할 가능성이 높습니다. 가장 좋은 방법은 금융 문제에 관계없이 어쨌든이 평가를 수행하는 것입니다. 곰팡이,납 및 석면과 같은 가능한 오염 물질의 증거를 수집하는 것 외에도 건물 또는 재산의 과거 용도를 평가하고 지하 저장 탱크의 존재를 평가하기 위해 평판이 좋은 환경 공학 회사를 모집하십시오. 육안 검사에서 완벽하게 안전하고 합법적 인 것으로 보이는 것은 투자자가 이러한 잠재적 부채를 상속하고 발견 된 문제를 제거하기 위해 법에 의해 요구되기 때문에 향후 소송 지뢰밭으로 변할 수 있습니다.

마지막으로,판매자는 지역권,채무 및 기타 제한 사항과 같은 부동산의 물리적 특성에 대한 특정 공개를 합법적으로 제공해야하지만 투자자가 각 항목을 개인적으로 검토,검증 및 확인하는 것은 신중합니다. 상업용 부동산을 취득 할 때 가장 좋은 방법은 주거용 부동산을 구매할 때 존재하는 판매자로부터 동일한 수준의 공개를 자동으로 가정하지 않는 것입니다. 주요 차이점이 존재합니다.

다양한 문서

상업용 부동산의 신규 투자자는 전문 상업용 부동산 변호사의 지원을 유지하는 가치를 고려해야합니다. 수많은 법률 문서에 액세스,평가 및 검증해야합니다. 최소한 이러한 문서에는 제목,임대,구역 규정,설문 조사,세금 증명서 및 판매자의 재무 기록 및 운영 명세서가 포함됩니다. 모든 문서는 앞서 언급한 체크리스트에 나열되어야 하며,처음에는 가상 데이터룸에 저장되어야 합니다.

소유권 검색 및 부동산 설명

에스크로가 개설되면 투자자는 예비 소유권 보고서를 주문해야 합니다. 제목은 현재 및 과거 소유권 및 유치권,채무 및 지역권의 존재와 같은 부동산에 대한 정보를 제공합니다. 이 요인이 이해되면 하자마자,제일 연습은 내역을 확증하기 위하여 재산의 직업적인 조사를 착수한것을 이고,뿐 아니라 방법의 제비 크기,접근 도로,경계선,지상 물,권리,토양 상태,및 가능한 재산 개선 및 변경을 확인한다. 제목의 정확성을 확인하기 위해,그것은 가능한 제목 결함으로 인해 예상치 못한 재정적 손실을 흡수 커밋됩니다 소유권 보험 회사와 계약을 신중하다.

플로리다 부동산에 대한 시립 유치권 검색

많은 관할권에는 부동산 거래에 영향을 미치는 고유 한 법률이 있습니다. 프로리다안에 재산을 구매하기에 계획하는 누군가는 도시 선취 특권 수색을 지휘한것을 확인해야 한다. 플로리다에서는—대부분의 다른 미국 주와는 달리-기록되지 않은 유치권,수수료 및 허가 위반은 개인보다는 재산에 첨부됩니다.

이 때문에,플로리다의 상태 내에서 발생 하는 거의 모든 부동산 거래 폐쇄 프로세스의 일환으로 실시 시 유치권 검색 해야 합니다. 프로리다 재산 구매자는 전통적인 제목 수색이 도시 선취 특권 수색안에 발견되는 문제점을 폭로하지 않을 고 명심해야 한다.

구역 및 부동산 코드

투자자는 또한 현재의 구역 규칙 및 부동산 코드를 준수해야합니다. 전자와 관련하여,스마트 전술은 재산의 현재와 예상 사용이 기존의 구역 규정 및 토지 이용 분류를 준수 보장하기 위해 관련 지방 자치 단체에서 문서를 요청하는 것입니다. 비교적 새로운 건물의 경우,점유 인증서의 검토는 관련 속성 코드의 준수를 나타낼 수 있습니다. 재산의 평가 된 평가와 관련하여,이 정보는 세금 증명서를 통해 얻을 수 있습니다. 후자는 또한 재산세 지불 상태를 나타낼 것입니다. 예방 조치로 구매자는 외부 구역 전문가에게 연락하여 수신 된 정보가 정확하고 최신인지 독립적으로 확인하는 것을 고려해야합니다.

도시 승인 기간을 알고 있어야합니다

문제가 발견되거나 구매자가 사용을 포함하여 부동산을 변경할 계획이라면 추가 허가 및 사업 면허가 필요할 수 있습니다. 잠재 부동산 구매자는 도시 승인과 관련된 시간 프레임 문제를 인식해야합니다. 다양한 요인에 따라 건축 허가가 확보되기 전에 한 달 또는 몇 년이 걸릴 수 있습니다.

이는 어떤 승인이 필요한지 결정하기 위해 지방 당국과의 회의를 준비하는 것이 필수적이라는 것을 의미합니다. 여기에는 계획 및 구역 설정,부지 계획,시의회 및 기타 승인이 포함됩니다.

임대 지불 내역

사무실 건물이나 아파트 단지와 같은 소득 생산 부동산의 경우 임대 지불 내역을 철저히 검토하면 임대 소득의 질서 정연하고 예측 가능한 흐름을 파악할 수 있습니다. 또 다른 가장 좋은 방법은 판매자의 재무 기록 및 운영 문을 자세히 조사하는 것입니다—이 얻을 수 있습니다 가정—임대 지불의 격차를 식별 할 수 있습니다.

에이다 준수

핵심 항목은 미국 장애인 법에 대한 기존 구조의 준수 여부를 결정하는 것입니다. 각 주에는 접근성에 관한 자체 규정이 있으며 이러한 문제와 관련된 문서 외에도 준수를 보장하기 위해 필요한 수정이 있습니다. 연방 정부는 투자자가 건물,재산 또는 미개발 토지를 인수하기 전에 규칙을 이해하는 데 도움이되는 체크리스트를 만들었습니다.

이 많은 문서는 모두 투자의 위험과 잠재적 수익을 엄격하게 평가하는 데 필요합니다. 각 경우에 문서의 데이터가 정확하거나 정확하지 않은 것으로 확인되면 체크리스트에 표시한 다음 해당 데이터에 저장합니다. 예상된 반환 또는 거래 생산할 예정 이다 수익 스트림 결과 비교 합니다. 이 세부 사항은 거래를 성사시키기위한 협상에서 탄약이됩니다. 트랜잭션이 종료되면 컴플라이언스 목적으로 문서를 쉽게 액세스 할 수있는 매우 안전하고 중앙 집중식 플랫폼으로 전송하고 저장하십시오.

판매자 알기

실사는 취득한 부동산과 관련된 문제를 넘어 확장됩니다. 상업용 부동산 거래로 감행 하기 전에 서,명성,그리고 판매자의 트랙 레코드 해야 완전히 조사 하 고 심사. 뿐만 아니라 이것은 보다 적게 보다는 꼼꼼한 거래 협동자를 나타낼지도 모른다,현재 소유자(및 거주자 조차)의 명망에는 미래 가득액에 대한 부정적인 충격이 있을지도 모른다.

판매자의 세금 환급,서비스 계약,대출 서류,과거 소송 내역 및 법인의 재정 상태,재산의 이전 사용 및 무결성과 관련된 기타 항목을 요청하고 조사하십시오. 그런 통찰력은 공정한 거래를 협상하거나 장래성에 통과하기 위하여 결심을 만들기에서 유용할 것이다.

결론

모든 부동산 거래는 다르며 고유 한 실사 계획이 필요합니다. 너무 빨리 이동—그리고 포괄적 인 실사를 수행하기 위해 실패-심지어 가장 경험이 풍부한 투자자에 대한 문제를 만들 수 있습니다.

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문의(844)701-2064(수신자 부담 미국)

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