특히이 뜨거운 시장에서 당신이 그것을 본 적이 확신-현재 임대료는 한달에$800 에 있지만 리스팅 에이전트는 잠재적으로$1,300 의 월 임대료를 가지고 그것을 광고한다…모든 업그레이드가 완료되면.

그들은 실제 임대료 보다는 외형 임대료에 따라 속성에 대 한 최고 달러를 지불 하려고 합니다.

그러나 외형이란 무엇이며 언제 사용해야합니까?

부동산 외형–정의

부동산 외형은 임대 부동산이 완전히 안정되고 최고 효율로 운영되면 임대 부동산의 수입과 지출에 대한 세부 내역입니다. 즉,시장 임대료,소득,공실률 및 운영 비용 비슷한 클래스와 그 시장에서 나이 다른 속성에 비교 하는.

종종 외형 임대료는 비교 가능한 임대료를 기준으로 계산되며 계획된 개조 또는 업그레이드가 완료되면 계산됩니다. 마찬가지로 외형 비용은 완전히 안정화 된 부동산을 운영하는 데 드는 비용을 기반으로하며 주요 업그레이드 또는 비용은 포함되지 않습니다.

외형 대 실제 임대료 및 비용

혼동하지 마십시오,외형은 속성이 오늘 작동하는 방법이 아니다. 종종,판매자는 소득을 팽창하고 유리한 순 영업 이익을 가지고 제안을 유혹하는 비용을 줄일 수 있습니다.

기억하십시오,상업용 부동산의 가치는 순 영업 이익과 재산의 해당 클래스에 대한 해당 시장의 자본화 속도에 따라 결정됩니다. 또는 주거용 부동산 값은 비교 판매를 기반으로 계산됩니다.

그래서,당신의 자금 조달은 실제 수입과 지출을 기반으로하고 외형 기준으로하지 않습니다. 외형 임대료 및 비용에 따라 제공 하려는 경우 다음 당신은 가능성이 값의 차이 충당 하기 위해 더 큰 계약 금 하는 데 끝낼 거 야.

자신의 외형 만들기

나는 거래를 찾고 있어요 때,나는 일반적으로 브로커의 외형을 가지고 내 계산기에 연결합니다.

나는 검사 도구로이 작업을 수행. 나의 생각은 이다–거래가 그들의 굉장하게 호전적인 소득과 경비 가정을 사용하지 않으면,그때 나의 보수적인 수를 사용할 것이다 방법!

*소개*

5 단계 투자 시스템

우리는 말 그대로 수백만 달러의 가치와 투자자를위한 안정적인 연간 수익을 창출 한이 프로세스를 개발하는 데 수년을 보냈습니다.

그것이 그들의 수를 가진 살인자 거래 같이 보이지 않는 경우에,나는 즉시 그것을 던진다. 그것이 종이에 중대하게 보는 경우에,나는 다음 단계로 새출발하고 그것에게 더 깊은 보기를 준다.

그 깊은 모습의 일부는 자신의 외형을 만드는 것입니다.

외형 임대료

첫 번째 단계는 외형 임대료가 현실에 근거하는지 여부를 확인하는 것입니다. 당신은 실제 임대료를 비교하여이 작업을 수행.

간단한 예를 들어 10 단위 거래를 분석하고 모든 단위는 2 개의 침실이라고 가정 해 봅시다.

브로커는 임대료가 월$1,000 이 될 수 있다고 말하고 있지만 평균 임대료는$797 입니다. 큰 어긋남 있는다,그래서 현실적 또는 아니다 지대 목록을 봐서 이으면 보자. 다음은 볼 수 있는 임대료의 예입니다:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

당신은 임대료가 너무 많이 달라지는 것이 이상하다고 생각할 수도 있지만,그것은 아주 정상입니다. 10 년 동안 거주 한 세입자는 일반적으로 지난 달에 이사 한 사람보다 적은 금액을 지불합니다.

또한,일부 단위는 더 가치가 추가 편의 시설이있을 수 있습니다. 1 층 아파트는 마당을 가질 수 있습니다. 다른 사람들은 예를 들어 세탁기/건조기 연결 시설을 가질 수 있습니다.

여기서,나는 브로커가 임대료가 있어야한다고 말하는 것이기 때문에$1,000 에 얼마나 많은 단위가 임대되는지 알고 싶습니다. 이 예에서 우리는 그 수준에서 임대 한 단위와$950 및$925 에서 임대 한 단위 만 볼 수 있습니다.

나머지 대부분은$800 범위에 있으며 하나의 이상치는$700 입니다.

왜 한 단위가$1,000 를 얻고 있는지 알지 못하면 그 속도에서 단 1 단위가 있기 때문에 그것이 이상치라고 가정해야합니다.

$875 의 2 개 단위,$925 의 1 개 및$950 의 1 개가 있습니다. 그래서 나는 10 개 단위 중 4 개가 그 숫자 주위에 있기 때문에$925 에 내 외형 임대료를 나열하는 것이 매우 편안 할 것입니다.

내가 매우 공격적인 제안을하고 싶다면(예를 들어,나는이 지역을 좋아한다)나는 그것을$935 또는$940 에 인수 할 것이다.

외형 비용

이것은 조금 다릅니다. 중개인은 그들이 당신을 제공하는 실제 비용을 설명 할 수 없다는 것을 알고 있습니다. 그래서,그들은 단지 외형 비용을 만들 수 없습니다.

대신,그들은 판매자가 재산을 나열하기 전에 3-6 개월 동안 비용을 통제하고 있는지 확인합니다. 스마트 판매자는 판매를 위해 자신의 재산을 나열하기 전에 전체 년 동안 자신의 비용을 제어합니다.

그런 식으로 리스팅 에이전트는 비용의 낮은 세트를 사용하는 강력한 인수를 할 수 있습니다.

큰 거래에서 당신은 월별로 비용 달의 아래 휴식을 볼 수 있습니다,그래서 이러한 추세는 지난 3 개월 동안의 비용을 연간 화하고 지난 12 개월 동안의 비용을 비교하여 발견 할 수 있습니다. 그들은 극적으로 다른 경우,당신은 그들이 인위적으로 아래로 비용을 추진하고 알고있다.

작은 거래의 경우,당신은 단지 그들이 작년의 세금에 넣어 비용을 얻을 운이있을 것이다,달 고장에 한 달에 신경 쓰지. 이렇게,비교하는 유일한 방법은 아마 어느 쪽이든 일어나기 위하여 가고 있지 않는 2 년을 후에 본것을 이다.

당신이 할 수있는 유일한 일은 재산 관리 회사로부터 견적을 얻거나,소유하고있는 다른 부동산과 비교하거나,50%규칙과 같은 엄지 손가락의 규칙과 비교하는 것입니다.

모두 합쳐

실제 수입과 지출,외형 임대료 및 지출이 있으면 두 가지를 비교하고 거래를 분석 할 때입니다.

외형 비용

3 단위 건물의 이 보기를 보자. 3.”몰”은 이용자와 재화등의 공급시기에 관하여 별도의 약정이 없는 이상,이용자가 청약을 한 날부터 7 일 이내에 재화 등을 배송할 수 있습니다. 그래서,계산기에 펀치.

보시다시피 판매자는 많은 정보를 제공하지 않습니다. 모든 비용의 좋은 고장없이,그것은 비용이 있어야하거나 안 무엇을 잊지 쉽습니다. 준비 또는 관리 비용(퇴거,변호사,회계사 등)및 준비금과 같은 것들은 종종 잊혀집니다.

이제 우리는 임대료와 좋은 예산에 대한 현실적인 기대를 가지고,그것은 모두 함께 넣어 시간이다.

실제에서 외형까지

마지막으로 할 일은 실제 임대료 및 비용에서 외형 예상치로 이동하는 데 걸리는 시간을 추정하는 것입니다.

18 개월이 걸리면 그 기간 동안 공석,매출액 및 기타 비용이 증가 할 것입니다.

나는 그것을 쉽게하기 위해 내 계산기에이 내장했지만,계산기가없는 경우,당신은 공실률을 잭,또는 임대료 성장 가정으로 구축 할 수 있습니다,또는 방법의 수는 소프트웨어의 한계를 해결하기 위해.

months-until-complete

당신은 하단에 볼 수 있습니다,나는 그것이 걸릴 것이 특정 프로젝트에 대한 가정 12 완료 개월 전체 모든 임대료를 가지고,안정화 수준.

이 가설 이었기 때문에 나는 거기에서 분석을 중단 할 것이다. 그러나,너는 정보를 가지고 가고,너가 발견하는 어떤 거래에 사용할 수 있는다.

거래를 어떻게 분석합니까?

당신은 당신의 번호를 실행할 때 외형를 사용하십니까,아니면 그냥 실제에서 볼 수 있습니까?

부동산 투자

5-단계 시스템

6-그림

25,000+투자자가 시작하고 매일 갈기 할 필요없이 자신의 포트폴리오를 확장하기 위해 사용하는 시스템,개인적으로 부유 한,또는 부동산에 대한 모든 것을 알고.

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다.