utsiktene for næringseiendom i 2018 er best oppsummert i to ord: forsiktig optimisme.

Det er visningen Av Heidi Learner, sjeføkonom På Savills Studley, en ledende næringseiendom tjenester fast. Bredere markedsforhold synes gunstige, takket være vedvarende økonomisk vekst og stigende sysselsettingstall. I tillegg vil den siste passasjen av skattereformen regningen trolig ha en betydelig innvirkning på alle store aktivaklasser, inkludert fast eiendom.

mens makroøkonomiske trender er oppmuntrende, er det fortsatt noen dvelende utfordringer. Strammere håndheving av innvandringsloven—og utsiktene til ny lovgivning som betydelig reduserer strømmen av innvandrerarbeid til USA-kan skape større mangel på arbeidskraft i byggebransjen og dempe leietakerens etterspørsel.

Nye tariffer utstedt Av President Trump har skapt en viss usikkerhet i det kommersielle eiendomsmarkedet. I tillegg er det bekymringer om de stigende kostnadene ved byggematerialer.

Til tross for disse utfordringene er de generelle utsiktene for næringseiendom oppmuntrende. Collier ‘ S International, i 2018-Utsiktene PÅ AMERIKANSKE Eiendomsmarkeder, prosjekter fortsatt vekst i år etter topptall i 2017.

Due diligence kan begrense overraskelser etter transaksjonen

Investorer vil være opptatt med å søke etter nye måter å optimalisere muligheter i en raskt bevegelig og raskt utviklende næringseiendomsmarked. Veteran investorer i næringseiendom snu hver stein for å begrense muligheten for overraskelser etter transaksjonen. Nykommere bør forfølge samme tilnærming og motstå rushing inn i en avtale, gitt bredden av risiko på spill.

erverv av næringseiendom krever intensiv due diligence for å avdekke viktig informasjon som kanskje ikke er lett synlig eller tilgjengelig i vurderingen av verdien av en eiendom eller portefølje. Slike skjulte detaljer kan dømme de økonomiske fordelene ved en ellers lønnsom avtale, og gjøre transaksjonen til en kostbar feil.

det er i hovedsak tre typer investorer engasjert i å anskaffe næringseiendom. Hver er drevet til å gjøre et oppkjøp for ulike mål:

  • Investeringsformål
  • eiendomsutvikling
  • Forretningsvirksomhet (hvor bygningen vil bli okkupert av investorens organisasjon)

Disse forskjellige målene endrer due diligence-prosessen og dybden.

Ivrige etter å engasjere seg i det som synes å være en sikker mulighet med liten risiko, uerfarne investorer kan hoppe i der mer erfarne kjøpere frykter å trå. Sikkert, mindre enn grundig due diligence av alle investorer kan være en tikkende bombe, spesielt gitt bekymringer over et stigende eiendomsmarked. Ingen investor kan risikere en kostbar overraskelse som reiser hodet i etterkant av en transaksjons nedleggelse.

Hva er due diligence for fast eiendom?

de viktigste målene for real estate due diligence er å grundig inspisere grunnleggende av eiendommen, selger, finansiering og compliance forpliktelser for å redusere og redusere økonomisk usikkerhet. Innsatsen er ikke for de svake. Potensielle kjøpere må nøye undersøke reguleringsplan restriksjoner, potensielle heftelser og mulige inngrep på eiendommen. Eksisterende strukturer må være fullt inspisert for å skjelne nødvendige reparasjoner og deres kostnader. De må avgjøre om de vil absorbere eldre forpliktelser fra tidligere eiers juridiske og regulatoriske brudd. Hvis eiendommen er i stor grad finansiert, må de ta sin pågående evne til å foreta nødvendige betalinger til utlåner.

mange sofistikerte kommersielle eiendomsinvestorer anser det som en beste praksis å starte detaljert due diligence før kjøpskontrakten er signert. Alternativet er å nøye legge ut i kontrakten for salg elementer av due diligence at kjøperen må gjennomføre og tiden dette vil ta. Dette tjener også til å tvinge selgeren til å levere nødvendige dokumenter på en rask basis. Visse funn kan påvirke overtakerens forventede økonomiske avkastning negativt, noe som gir kjøpere en sterkere hånd i transaksjonsforhandlingene for å sikre en rettferdig og nøyaktig eiendomsvurdering, gitt risikoen som er avdekket.

Gitt det store utvalget av dokumenter i en næringseiendomstransaksjon, er det viktig å utarbeide en sjekkliste for due diligence, som markerer hvert bekymringselement når det er adressert. Avhengig av investortype og enhetens finansielle mål, kan denne sjekklisten være ganske lang. Likevel ville det være uhensiktsmessig å lukke en avtale før du setter pris på og fullt ut vurderer risikoen mot belønningene.

Å få det grunnleggende ned

Due diligence på en kommersiell eiendomsmulighet begynner med å forstå transaksjonens mål. Investeringsmålene i å forfølge en kommersiell eiendomstransaksjon tjener som grunnlag for due diligence som følger. For eksempel, kjøp av en inntektsgivende eiendom som en bygård vil kreve investor å verifisere eksisterende leietaker leieavtaler og undersøke hver leietaker leie betaling historie. Ellers kan investoren ikke sikre den finansielle stabiliteten til den forventede inntektsstrømmen. På den annen side er det første fokuset på en næringseiendomsutvikler på den tilsiktede bruken av en bygning, og om eiendommen kan tillates å oppnå denne hensikten.

Oppkjøpspartier bør aldri engasjere seg i en kommersiell eiendomstransaksjon uten personlig å besøke, gå gjennom og inspisere lokalene. Under gjennomgangen må kjøpere analysere eiendommen eller bygningen når det gjelder den tiltenkte bruken. Bekymringer som oppstår vil påvirke forhandlingene. For eksempel kan en eiendom som en kjøper planlegger å slå inn i et kontor kompleks med rikelig parkering være kupert og dyrt å gradere for å imøtekomme den forventede volumet av biler.

gitt ofte ulike føderale, statlige og lokale miljøforskrifter, må investorer også sørge for at en eiendom eller bygning overholder gjeldende regler og lover, og planlagte og potensielle i fremtiden. Et eksempel på dette bevegelige målet er miljømessig bærekraft og ansvar. Investorer trenger å vite at en bestemt regulering vil fase inn på et senere tidspunkt, i noen tilfeller flere år unna.

før finansiering transaksjonen, långivere er sannsynlig å kreve en miljø egnethet vurdering. En beste praksis er å gjennomføre denne evalueringen uansett, uavhengig av finansieringsproblemer. Rekruttere et anerkjent miljøteknikkfirma for å vurdere tidligere bruk av bygningen eller eiendommen, i tillegg til å samle bevis på mulige forurensninger som mugg, bly og asbest, og tilstedeværelsen av underjordiske lagertanker. Det som ser ut til å være helt trygt og lovlig i en visuell inspeksjon, kan bli et rettssaker i fremtiden, siden investoren vil arve disse potensielle forpliktelsene og være lovpålagt å eliminere det oppdagede problemet.

til Slutt, selv om selgere er lovpålagt å gi visse opplysninger om eiendommens fysiske egenskaper,for eksempel servitutter, beløp og andre restriksjoner, er det forsiktig at investoren personlig vurderer, validerer og krysser av hvert element. En beste praksis når anskaffe næringseiendom er å aldri automatisk anta samme grad av avsløringer fra selgeren som finnes når du kjøper bolig. Viktige forskjeller eksisterer.

Diverse dokumenter

Nye investorer i næringseiendom bør vurdere verdien i å beholde bistand fra en spesialisert næringseiendom advokat. Tallrike juridiske dokumenter må åpnes, evalueres og verifiseres. Som et minimum, disse dokumentene inkluderer tittel, leieavtaler, reguleringsplan forskrifter, undersøkelser, skatt sertifikater, og selgerens finansielle poster og driftsregnskap. Alle dokumenter skal være oppført i nevnte sjekkliste og lagres først i ET VDR (virtuelt datarom).

Tittelsøk og eiendomsbeskrivelser

når escrow er åpnet, bør investoren bestille en foreløpig tittelrapport. Tittelen vil gi informasjon om eiendommen, slik som sin nåværende og tidligere eierskap og eksistensen av heftelser, heftelser, og servitutter. Når disse faktorene er forstått, er en beste praksis å foreta en profesjonell undersøkelse av eiendommen for å bekrefte opplysningene, samt å bekrefte mye størrelse, adkomstveier, grenselinjer, overflatevann, veirettigheter, jordtilstand og mulige eiendomsforbedringer og endringer. For å verifisere nøyaktigheten av tittelen, er det forsvarlig å inngå kontrakt med et tittelforsikringsselskap, som vil forplikte seg til å absorbere uventede økonomiske tap på grunn av mulige tittelfeil.

Municipal lien søker Etter Florida egenskaper

Mange jurisdiksjoner har unike lover som påvirker eiendomstransaksjoner. Alle som planlegger å kjøpe eiendom I Florida bør sørge for å gjennomføre en kommunal lien søk. I Florida-i motsetning til de fleste ANDRE amerikanske stater-er uregistrerte rettigheter, avgifter og tillatelsesbrudd knyttet til eiendommer i stedet for enkeltpersoner.

på grunn av dette, nesten alle eiendomstransaksjoner som skjer i Delstaten Florida må ha en kommunal lien søk utført som en del av avsluttende prosessen. Florida eiendom kjøpere bør være klar over at en konvensjonell tittel søk ikke vil avdekke problemer funnet i en kommunal lien søk.

Reguleringsplan og eiendom koder

Investorer må også sikre samsvar med gjeldende reguleringsplan regler og eiendom koder. Når det gjelder den tidligere, er en smart taktikk å be om dokumentasjon fra den aktuelle kommunen for å sikre at nåværende og forventet bruk av eiendommen er i samsvar med eksisterende reguleringsregler og arealbruksklassifiseringer. For bygninger som er relativt nye, kan en gjennomgang av beleggsertifikatene indikere overholdelse av relevante eiendomskoder. Med hensyn til den vurderte verdsettelsen av en eiendom, kan denne informasjonen fås gjennom skattebevisene. Sistnevnte vil også indikere stående av eiendomsskattbetalinger. Som en forholdsregel, kjøpere bør vurdere å nå ut til en utenfor reguleringsplan spesialist å uavhengig bekrefte mottatt informasjon er nøyaktig og up-to-date.

Vær oppmerksom på tidsrammen for bygodkjenninger

hvis problemer oppdages,eller hvis kjøperen planlegger å gjøre endringer i eiendommen, inkludert bruken, kan det være nødvendig med ytterligere tillatelser og forretningslisenser. Potensielle eiendom kjøpere må være bevisste på tidsramme problemer knyttet til byen godkjenninger. Avhengig av ulike faktorer kan det ta en måned—eller til og med år—før byggetillatelser er sikret.

Dette betyr at det er viktig å arrangere møter med lokale myndigheter for å avgjøre hvilke godkjenninger som er nødvendige. Dette inkluderer planlegging og reguleringsplan, byggeplaner, bystyre og andre godkjenninger.

leiebetalingshistorikk

for en inntektsgivende eiendom som et kontorbygg eller leilighetskompleks, vil en grundig gjennomgang av leiebetalingshistorikken kaste lys over den ordnede og forutsigbare strømmen av leieinntekter. En annen beste praksis er å granske selgerens finansielle poster og driftserklæringer—forutsatt at disse kan oppnås – for å skille hull i leiebetalinger.

ada compliance

et sentralt element er å bestemme samsvar med en eksisterende struktur Med Americans with Disabilities Act. Hver stat har sine egne regler om tilgjengelighet og nødvendige endringer for å sikre samsvar, i tillegg til dokumentene knyttet til disse problemene. Den føderale regjeringen har opprettet en sjekkliste som hjelper investorer å forstå reglene før de kjøper en bygning, eiendom eller uutviklet land.

Alle disse mange dokumentene er nødvendige for å nøye vurdere risikoen for en investering i forhold til potensiell avkastning. I hvert tilfelle, når dataene i dokumentet er validert som nøyaktige eller unøyaktige, merker du det av på sjekklisten og lagrer DET i VDR. Sammenlign funnene med forventet avkastning eller inntektsstrømmer som transaksjonen vil produsere. Disse detaljene blir ammunisjon i forhandlingene for å lukke avtalen. Når transaksjonen er avsluttet, overfør og lagre dokumentene for samsvarsformål til en svært sikker, sentralisert plattform som gir enkel tilgjengelighet.

Kjenn selgeren

Due diligence strekker seg utover forhold knyttet til eiendommen blir kjøpt. Før venturing i en kommersiell eiendomstransaksjon, bør stående, omdømme og track record av selgeren være fullt undersøkt og vetted. Ikke bare kan dette indikere en mindre enn omhyggelig transaksjonspartner, omdømmet til den nåværende eieren (og til og med beboere) kan ha en negativ innvirkning på fremtidig inntjening.

Be om og undersøk selgerens selvangivelser, servicekontrakter, lånedokumenter, tidligere rettssaker og andre elementer som er relatert til enhetens økonomiske status, tidligere bruk av eiendom og integritet. Slik innsikt vil være nyttig i å forhandle en rettferdig avtale eller gjøre en beslutning om å passere på prospektet.

Konklusjon

Hver eiendomstransaksjon er forskjellig Og krever en unik due diligence plan. Å bevege seg for fort—og unnlate å utføre omfattende due diligence-kan skape problemer for selv de mest erfarne investorene.

Lær mer

Lær mer om HVORDAN CT kan gi støtte for alle stadier av avtalen, fra due diligence til avslutning, til løpende overholdelse.

Kontakt oss på (844) 701-2064 (Tollfri USA)

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.