jeg er sikker på at du har sett det, spesielt i dette varme markedet – nåværende leier er på $ 800 per måned, men noteringsagenten annonserer det som potensielt har en månedlig leie på $1,300 … når alle oppgraderingene er fullført.

de prøver å få deg til å betale topp dollar for en eiendom basert på sin proforma leie i stedet for de faktiske leieprisene.

men hva er en proforma og når skal vi bruke den?

Real Estate Pro Forma – Definert

the real estate pro forma er en detaljert oversikt over inntekter og utgifter til en leie eiendom når den er fullt stabilisert og opererer på topp effektivitet. Dette betyr at det har markedsleier, inntekt, ledighet og driftskostnader som er sammenlignbare med andre eiendommer med tilsvarende klasse og alder i det markedet.

ofte beregnes proforma-leier basert på sammenlignbare leiepriser, og når planlagte renoveringer eller oppgraderinger er fullført. På samme måte er proforma-utgifter basert på kostnadene for å drive en fullt stabilisert eiendom og inkluderer ikke store oppgraderinger eller utgifter.

Pro Forma vs Faktiske Leier Og Utgifter

ikke bli forvirret, pro forma er ikke hvordan eiendommen opererer i dag. Ofte vil selgerne blåse opp inntektene og redusere kostnadene for å ha en gunstig netto driftsinntekt og lokke tilbud.

Husk at en næringseiendoms verdi bestemmes basert på Netto Driftsinntekter og Kapitaliseringsrentene i det markedet for den klassen av eiendom. Alternativt beregnes boligverdier basert på komparativt salg.

så finansieringen din vil være basert på faktiske inntekter og utgifter og ikke basert på proforma. Hvis du vil gjøre et tilbud basert på proforma leier og utgifter, vil du sannsynligvis ende opp med å måtte gjøre en større forskuddsbetaling for å dekke forskjellen i verdi.

Lag Din Egen Proforma

når jeg leter etter en avtale, tar jeg vanligvis meglerens proforma og kobler den til kalkulatoren min.

jeg gjør dette som et screeningsverktøy. Min tanke er – hvis avtalen ikke fungerer med sine utrolig aggressive inntekts-og utgiftsforutsetninger, så er det ingen måte det vil fungere med mine mer konservative tall!

*Vi Presenterer *

5-Trinns Investeringssystem

Vi har brukt år på å utvikle denne prosessen som bokstavelig talt har generert millioner av dollar i verdi og en stabil årlig inntekt for investorer.

hvis det ikke ser ut som en morder avtale med sine tall, jeg umiddelbart kaste den. Hvis det ser bra ut på papir, så går jeg videre til neste trinn og gir det et dypere utseende.

En del av det dypere utseendet er å lage din egen proforma.

Pro Forma Leier

det første trinnet er å se om pro forma leier er basert i virkeligheten eller ikke. Du gjør dette ved å sammenligne dem med de faktiske leieprisene.

La oss si for et enkelt eksempel at du analyserer en 10 enhet avtale og alle enhetene er 2 soverom.

megleren forteller deg at leieprisene kan være $1000 per måned, men gjennomsnittlig leie er bare $797. Det er en stor avvik, så la oss se om det er realistisk eller ikke ved å ta en titt på leien roll. Her er et eksempel på leieprisene du kan se:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

Du tror kanskje det er litt rart for leieprisene å variere så mye, men det er ganske normalt. Leietaker som har bodd der i 10 år vil vanligvis betale mindre enn den som flyttet i forrige måned.

noen enheter kan også ha ekstra fasiliteter som er verdt mer. Første etasje leiligheter kan ha et verksted. Andre kan ha en vaskemaskin / tørketrommel oppkobling for eksempel.

Her vil jeg se hvor mange enheter som leies på eller i nærheten av $1000, siden det er hva megleren sier at leiene skal være. I dette eksemplet ser vi bare 1 enhet leid på det nivået og en til på $ 950 og en på $925.

De fleste av resten er i $800-serien med en outlier på $ 700.

Uten å vite hvorfor den ene enheten får $1000, må jeg anta at det er en outlier siden det bare er 1 enhet i den hastigheten.

Det er 2 enheter på $ 875, 1 på $ 925 og 1 på $ 950. Så jeg vil føle meg ganske komfortabel med å notere min pro forma leier på $ 925 fordi 4 av 10-enhetene er rett rundt det nummeret.

hvis jeg ønsket å gjøre et veldig aggressivt tilbud (for eksempel, JEG ELSKER området), ville jeg garantere det på $935 eller $940.

Pro Forma Utgifter

Dette er litt annerledes. Meglere vet at de ikke kan bortforklare de faktiske utgiftene de gir deg. Så, de kan ikke bare gjøre opp proforma utgifter.

I Stedet vil de sørge for at selgeren kontrollerer utgiftene i 3-6 måneder før oppføringen av eiendommen. Smart selgere vil kontrollere sine utgifter for et helt år før notering deres eiendom for salg.

på den måten kan noteringsagenten gjøre et overbevisende argument for å bruke et lavere sett med utgifter.

på større avtaler får du se en sammenbrudd av utgiftene måned for måned, så denne trenden kan oppdages ved å annualisere utgiftene de siste 3 månedene og sammenligne den med utgiftene de siste 12 månedene. Hvis de er dramatisk forskjellige, vet du at de kunstig presser kostnadene ned.

for mindre avtaler, vil du være heldig å bare få utgiftene de legger på fjorårets skatter, ikke bry deg om en måned til måned sammenbrudd. Så, den eneste måten å sammenligne er å se 2 år tilbake, noe som sannsynligvis ikke kommer til å skje heller.

det eneste du kan gjøre er å få estimater fra et eiendomsforvaltningsselskap, sammenligne det med andre eiendommer du eier, eller sammenligne det med noen tommelfingerregler, for eksempel 50% – regelen.

Sette Det Hele Sammen

når du har din faktiske inntekter og utgifter og proforma leier og utgifter, er det på tide å sammenligne de to og analysere din avtale.

proforma utgifter

La oss ta en titt på dette eksemplet på en 3-enhetsbygning. Til høyre, under t12 faktiske, er det informasjonen selgeren har gitt. Så, slå den inn i kalkulatoren.

som du kan se, gir selgeren ikke mye informasjon. Uten en god oversikt over alle utgiftene, er det lett å glemme hvilke utgifter som skal være der eller ikke. Ting som gjør klar eller admin kostnader (for utkastelse, advokater, regnskapsførere, etc), og reserver er ofte glemt.

nå som vi har realistiske forventninger til leie og et godt budsjett, er det på tide å sette alt sammen.

Fra Faktisk Til Proforma

det siste du må gjøre er å anslå hvor lang tid det vil ta deg å flytte fra faktiske leier og utgifter til proforma-projeksjonene.

hvis det tar 18 måneder, må du ta hensyn til økt ledig stilling, omsetning og andre kostnader for å komme deg dit over den tidsrammen.

jeg har bygget dette inn i kalkulatoren min for å gjøre det enklere, men hvis kalkulatoren din ikke har det, kan du jekke opp ledigheten, eller bygge den inn i leievekstforutsetningene, eller et hvilket som helst antall måter å omgå begrensningene i programvaren.

months-until-complete

Du kan se nederst, jeg antok for dette spesifikke prosjektet det ville ta 12 måneder å fullføre og bringe alle leieprisene til det fulle, stabiliserte nivået.

Siden dette var en hypotetisk, skal jeg stoppe analysen der. Men du kan ta informasjonen og bruke den på noen avtale du finner.

Hvordan Analyserer Du Tilbudene Dine?

bruker du en proforma når du kjører tallene dine,eller ser du bare på de faktiske?

eiendomsinvestering

5-Trinn System til

6-Tall

systemet som 25,000 + investorer bruker til å starte og skalere sine porteføljer UTEN å måtte male hver dag, være privat velstående eller vite alt om fast eiendom.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.