de vooruitzichten voor commercieel vastgoed in 2018 kunnen het best in twee woorden worden samengevat: voorzichtig optimisme.

dat is de mening van Heidi Learner, hoofdeconoom bij Savills Studley, een toonaangevend bedrijf op het gebied van commerciële vastgoeddiensten. Bredere marktomstandigheden lijken gunstig, dankzij de aanhoudende economische groei en stijgende werkgelegenheidscijfers. Bovendien zal de recente goedkeuring van de belastinghervorming waarschijnlijk een aanzienlijke impact hebben op alle belangrijke activaklassen, met inbegrip van onroerend goed.

hoewel de macro-economische trends bemoedigend zijn, blijven er nog enkele uitdagingen bestaan. Strakkere handhaving van de immigratiewetgeving-en het vooruitzicht van nieuwe wetgeving die de stroom van arbeidsmigranten naar de VS aanzienlijk vermindert—kan grotere tekorten aan arbeidskrachten in de bouwsector creëren en de vraag van huurders temperen.

nieuwe tarieven uitgegeven door President Trump hebben enige onzekerheid gecreëerd op de markt voor commercieel vastgoed. Bovendien zijn er zorgen over de stijgende kosten van bouwmaterialen.

ondanks deze uitdagingen zijn de algemene vooruitzichten voor commercieel vastgoed bemoedigend. Collier ‘ s International, in zijn vooruitzichten voor 2018 op de Amerikaanse vastgoedmarkten, voorspelt een verdere groei dit jaar na piekcijfers in 2017.

Due diligence kan verrassingen na de transactie beperken

beleggers zullen druk op zoek zijn naar nieuwe manieren om kansen te optimaliseren in een snel veranderende en snel evoluerende markt voor commercieel vastgoed. Ervaren investeerders in commercieel onroerend goed draaien elke steen om om de mogelijkheid van verrassingen na de transactie te beperken. Nieuwkomers moeten dezelfde aanpak volgen en zich verzetten tegen het overhaasten van een deal, gezien de omvang van de risico ‘ s die spelen.

de verwerving van commercieel vastgoed vereist intensieve due diligence om essentiële informatie aan het licht te brengen die mogelijk niet gemakkelijk zichtbaar of beschikbaar is bij de beoordeling van de waarde van een onroerend goed of portefeuille. Dergelijke verborgen details kunnen doom de financiële verdiensten van een anders winstgevende deal, het draaien van de transactie in een dure fout.

er zijn in wezen drie soorten beleggers die zich bezighouden met het verwerven van commercieel vastgoed. Elk wordt gedreven om een acquisitie te maken voor verschillende doelstellingen:

  • beleggingsdoeleinden
  • Vastgoedontwikkeling
  • bedrijfsactiviteiten (waarbij het gebouw zal worden gebruikt door de organisatie van de investeerder)

deze verschillende doelstellingen veranderen het due diligence-proces en de diepte.

onervaren investeerders die graag willen deelnemen aan wat een zekere kans met weinig risico lijkt te zijn, kunnen invallen waar meer doorgewinterde kopers bang zijn om te betreden. Zeker, minder dan grondige due diligence door alle beleggers kan een tikkende tijdbom zijn, vooral gezien de zorgen over een stijgende vastgoedmarkt. Geen enkele investeerder kan een kostbare verrassing riskeren die zijn kop opsteekt in de nasleep van de sluiting van een transactie.

Wat is due diligence voor onroerend goed?

de belangrijkste doelstellingen van due diligence voor onroerend goed zijn het grondig inspecteren van de fundamenten van de vastgoed -, verkoper -, financiering-en complianceverplichtingen om financiële onzekerheden te verminderen en te beperken. De inspanning is niet voor de zwakzinnigen. Potentiële kopers moeten zorgvuldig te onderzoeken zonering beperkingen, potentiële pandrechten, en mogelijke inbreuken op het pand. Bestaande structuren moeten volledig worden geïnspecteerd om de noodzakelijke reparaties en de kosten ervan te onderscheiden. Zij moeten bepalen of zij al dan niet de verplichtingen uit het verleden van de wettelijke en regelgevende schendingen van eerdere eigenaars zullen absorberen. Als het onroerend goed grotendeels wordt gefinancierd, moeten ze hun voortdurende vermogen om de vereiste betalingen aan de kredietgever aan te pakken.

veel geavanceerde commerciële vastgoedbeleggers beschouwen het als een beste praktijk om met gedetailleerde due diligence te beginnen voordat het koopcontract wordt ondertekend. Het alternatief is om in het koopcontract zorgvuldig de due diligence-elementen op te nemen die de koper moet ondernemen en de tijd die dit zal kosten. Dit dient ook om de verkoper te dwingen de vereiste documenten snel af te leveren. Bepaalde bevindingen kunnen een negatieve invloed hebben op het verwachte financiële rendement van de overnemende partij, waardoor kopers een sterkere hand krijgen in de transactieonderhandelingen om een eerlijke en nauwkeurige waardebepaling van onroerend goed te garanderen, gezien de risico ‘ s die zijn blootgelegd.

gezien het grote aantal documenten in een commerciële vastgoedtransactie is het belangrijk een due diligence-checklist op te stellen, waarbij elk punt van zorg wordt gemarkeerd zodra het is behandeld. Afhankelijk van het type belegger en de financiële doelstellingen van de entiteit kan deze checklist vrij lang zijn. Niettemin, het zou onvoorzichtig zijn om een deal te sluiten voordat het waarderen en volledig evalueren van de risico ‘ s ten opzichte van de beloningen.

de basisprincipes naar beneden halen

Due diligence op een commerciële vastgoedmogelijkheid begint met het begrijpen van de doelstellingen van de transactie. De beleggingsdoelen in het nastreven van een commerciële vastgoedtransactie dienen als basis voor de due diligence die volgt. Bijvoorbeeld, de aankoop van een inkomen producerende woning zoals een appartementencomplex zal de investeerder nodig om de bestaande huurder leases te controleren en te onderzoeken van elke huurder betaling geschiedenis. Anders kan de investeerder de financiële stabiliteit van de verwachte inkomstenstroom niet garanderen. Aan de andere kant ligt de eerste focus van een commercieel vastgoedontwikkelaar op het beoogde gebruik van een gebouw en of het pand al dan niet kan worden toegestaan om dit doel te bereiken.

Acquisitieve partijen mogen nooit een commerciële vastgoedtransactie aangaan zonder het pand persoonlijk te bezoeken, door te lopen en te inspecteren. Tijdens de wandeling moeten kopers de woning of het gebouw analyseren in termen van het beoogde gebruik. De problemen die zich voordoen, zullen gevolgen hebben voor de onderhandelingen. Bijvoorbeeld, een woning die een koper van plan is om te zetten in een kantoorcomplex met voldoende parkeergelegenheid kan heuvelachtig en duur te rangschikken om het verwachte volume van voertuigen tegemoet te komen.

gezien de vaak uiteenlopende federale, staats-en lokale milieuregels moeten investeerders er ook voor zorgen dat een onroerend goed of gebouw voldoet aan de huidige regels en wetten, en aan de geplande en potentiële regels in de toekomst. Een voorbeeld van deze bewegende doelstelling is milieuduurzaamheid en aansprakelijkheid. Beleggers moeten weten dat een bepaalde verordening op een later tijdstip zal worden ingevoerd, in sommige gevallen enkele jaren later.

alvorens de transactie te financieren, zullen kredietverstrekkers waarschijnlijk een beoordeling van de milieugeschiktheid vereisen. Een goede praktijk is om deze evaluatie hoe dan ook uit te voeren, ongeacht financieringskwesties. Rekruteer een gerenommeerd milieutechniekbedrijf om eerdere toepassingen van het gebouw of onroerend goed te beoordelen, naast het verzamelen van bewijs van mogelijke verontreinigingen zoals schimmel, lood en asbest, en de aanwezigheid van ondergrondse opslagtanks. Wat bij een visuele inspectie volkomen veilig en legaal lijkt, kan in de toekomst een procesmijnenveld worden, aangezien de investeerder deze potentiële verplichtingen zal erven en wettelijk verplicht zal zijn om het ontdekte probleem op te lossen.

ten slotte is het, hoewel verkopers wettelijk verplicht zijn bepaalde informatie te verstrekken over de fysieke kenmerken van een goed, zoals erfpacht, bezwaringen en andere beperkingen, verstandig dat de belegger elk goed persoonlijk controleert, valideert en controleert. Een beste praktijk bij het verwerven van commercieel onroerend goed is om nooit automatisch dezelfde mate van informatieverschaffing van de verkoper aan te nemen als bij het kopen van woningen. Er bestaan belangrijke verschillen.

Diverse documenten

nieuwe investeerders in commercieel vastgoed dienen rekening te houden met de waarde van het behouden van de bijstand van een gespecialiseerde commercieel vastgoedadvocaat. Tal van juridische documenten moeten worden geraadpleegd, geëvalueerd, en geverifieerd. Ten minste, deze documenten omvatten de titel, huurovereenkomsten, bestemmingsplannen, enquêtes, belastingcertificaten, en de verkoper financiële administratie en operationele verklaringen. Alle documenten moeten in de bovengenoemde controlelijst worden vermeld en in eerste instantie worden opgeslagen in een VDR (virtual data room).

zoeken naar titels en beschrijvingen van onroerend goed

zodra de borg is geopend, moet de belegger een voorlopig titelverslag bestellen. De titel zal informatie verschaffen over het pand, zoals de huidige en vroegere eigendom en het bestaan van pandrechten, lasten en erfenissen. Zodra deze factoren zijn begrepen, is een beste praktijk om een professioneel onderzoek van het onroerend goed uit te voeren om de gegevens te bevestigen, evenals om de grootte van de kavel, toegangswegen, grenslijnen, oppervlaktewateren, doorgangsrechten, bodemgesteldheid en mogelijke verbeteringen en wijzigingen van het onroerend goed te bevestigen. Om de juistheid van de titel te controleren, is het verstandig om een overeenkomst aan te gaan met een titelverzekeringsmaatschappij, die zich ertoe verbindt onverwachte financiële verliezen als gevolg van mogelijke titelgebreken te absorberen.

gemeentelijke lien zoekt naar onroerend goed in Florida

veel rechtsgebieden hebben unieke wetten die van invloed zijn op vastgoedtransacties. Iedereen die van plan is op de aankoop van onroerend goed in Florida moet ervoor zorgen om een gemeentelijke pandrecht zoeken uit te voeren. In Florida—in tegenstelling tot de meeste andere Amerikaanse staten-niet-geregistreerde pandrechten, Vergoedingen en vergunning schendingen zijn gekoppeld aan eigenschappen in plaats van individuen.

daarom moeten vrijwel alle vastgoedtransacties die binnen de staat Florida plaatsvinden, in het kader van het afsluitingsproces een gemeentelijke pandrechtzoeking ondergaan. Florida onroerend goed kopers moeten zich ervan bewust dat een conventionele titel zoekopdracht zal niet onthullen problemen gevonden in een gemeentelijke lien zoeken.

zonering en eigendomscodes

beleggers moeten er ook voor zorgen dat de huidige zoneringsregels en eigendomscodes worden nageleefd. Met betrekking tot de eerste, een slimme tactiek is om documentatie te vragen bij de relevante gemeente om ervoor te zorgen dat het huidige en verwachte gebruik van het pand in overeenstemming is met de bestaande bestemmingsplannen en classificatie van landgebruik. Voor gebouwen die relatief nieuw zijn, kan een herziening van de certificaten van bewoning aangeven dat de relevante eigendomscodes worden nageleefd. Met betrekking tot de taxatie van een onroerend goed, kan deze informatie worden verkregen door middel van de fiscale certificaten. Dit laatste zal ook de stand van zaken bij de betaling van de onroerendgoedbelasting aangeven. Uit voorzorg moeten kopers overwegen om een externe bestemmingsspecialist te contacteren om onafhankelijk te bevestigen dat de ontvangen informatie accuraat en up-to-date is.

wees op de hoogte van het tijdsbestek voor stadsgoedkeuringen

als er problemen aan het licht komen of als de koper van plan is wijzigingen aan te brengen aan het pand, inclusief het gebruik ervan, dan kunnen aanvullende vergunningen en bedrijfslicenties vereist zijn. Potentiële kopers van onroerend goed moeten op de hoogte zijn van het tijdsbestek problemen in verband met de goedkeuring van de stad. Afhankelijk van verschillende factoren kan het een maand—of zelfs jaren—duren voordat bouwvergunningen worden beveiligd.

dit betekent dat het noodzakelijk is om vergaderingen met lokale autoriteiten te organiseren om te bepalen welke goedkeuringen nodig zijn. Dit omvat planning en bestemmingsplan, plattegronden, gemeenteraad en andere goedkeuringen.

geschiedenis van de leasebetaling

voor een inkomstengevend onroerend goed zoals een kantoorgebouw of appartementencomplex zal een grondige herziening van de geschiedenis van de leasebetaling licht werpen op de ordelijke en voorspelbare stroom van huurinkomsten. Een andere best practice is om de financiële administratie en bedrijfsverklaringen van de verkoper te onderzoeken—ervan uitgaande dat deze kunnen worden verkregen—om hiaten in leasebetalingen te onderscheiden.

ADA compliance

een belangrijk punt is het bepalen van de conformiteit van een bestaande structuur met de Americans with Disabilities Act. Elke staat heeft zijn eigen regelgeving met betrekking tot toegankelijkheid en moest wijzigingen aanbrengen om naleving te garanderen, naast de documenten met betrekking tot deze kwesties. De federale overheid heeft een checklist gemaakt om beleggers te helpen de regels te begrijpen voordat ze een gebouw, onroerend goed of onontwikkeld land verwerven.

al deze vele documenten zijn nodig om de risico ‘ s van een investering ten opzichte van het potentiële rendement nauwkeurig te evalueren. Wanneer de gegevens in het document als accuraat of onnauwkeurig zijn gevalideerd, markeert u deze in elk geval op de controlelijst en slaat u deze op in de VDR. Vergelijk de bevindingen met de verwachte opbrengsten of inkomstenstromen die de transactie zal opleveren. Deze details worden munitie in de onderhandelingen om de deal te sluiten. Zodra de transactie is gesloten, overdracht en opslaan van de documenten voor compliance doeleinden naar een zeer veilig, gecentraliseerd platform dat gemakkelijke toegankelijkheid biedt.

ken de verkoper

Due diligence gaat verder dan zaken die verband houden met het verworven goed. Alvorens te wagen in een commercieel onroerend goed transactie, de status, reputatie, en track record van de verkoper moet volledig worden onderzocht en doorgelicht. Niet alleen kan dit wijzen op een minder-dan-scrupuleuze transactiepartner, de reputatie van de huidige eigenaar (en zelfs bewoners) kan een negatieve impact hebben op de toekomstige inkomsten.

de belastingaangiften van de verkoper, de dienstencontracten, de leningsdocumenten, het verleden van rechtszaken en alle andere zaken die verband houden met de financiële status van de entiteit, het eerder gebruik van goederen en de integriteit, opvragen en onderzoeken. Dergelijke inzichten zullen nuttig zijn bij het onderhandelen over een eerlijke deal of het maken van een besluit om het vooruitzicht door te geven.

conclusie

elke vastgoedtransactie is anders en vereist een uniek due diligence-plan. Te snel bewegen-en niet in staat zijn om uitgebreide due diligence uit te voeren—kan problemen veroorzaken voor zelfs de meest ervaren beleggers.

meer informatie

meer informatie over de manier waarop CT ondersteuning kan bieden voor elke fase van de transactie, van due diligence tot het sluiten van de transactie, tot voortdurende compliance.

neem contact met ons op op (844) 701-2064 (gratis vs)

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.