ik weet zeker dat u het hebt gezien, vooral in deze hete markt – huidige huurprijzen zijn op $800 per maand, maar de listing agent adverteert het als potentieel hebben een maandelijkse huur van $1.300…zodra alle upgrades zijn voltooid.

ze proberen u de hoogste dollar te laten betalen voor een woning op basis van de pro forma huur in plaats van de werkelijke huur.

maar, wat is een pro forma en wanneer moeten we het gebruiken?

Real estate Pro Forma – Defined

de real estate pro forma is een gedetailleerde uitsplitsing van de inkomsten en uitgaven van een huurwoning zodra deze volledig is gestabiliseerd en op piekefficiëntie werkt. Dit betekent dat het de markthuren, inkomen, leegstand, en operationele kosten die vergelijkbaar zijn met andere eigenschappen met een vergelijkbare klasse en leeftijd in die markt.

vaak worden pro forma-huren berekend op basis van vergelijkbare huren, en zodra geplande renovaties of upgrades zijn voltooid. Op dezelfde manier, pro forma kosten zijn gebaseerd op de kosten om een volledig gestabiliseerde woning te exploiteren en omvat geen belangrijke upgrades of kosten.

Pro Forma vs werkelijke huur en uitgaven

niet worden verward, de pro forma is niet hoe het onroerend goed vandaag de dag functioneert. Vaak zullen de verkopers het inkomen opblazen en de kosten verlagen om een gunstig netto bedrijfsresultaat te hebben en aanbiedingen te verleiden.

onthoud dat de waarde van een commercieel onroerend goed wordt bepaald op basis van het nettobedrijfsresultaat en de Kapitalisatiepercentages op die markt voor die categorie Onroerend goed. Afwisselend worden de waarden van woningen berekend op basis van vergelijkende verkopen.

uw financiering zal dus gebaseerd zijn op de werkelijke inkomsten en uitgaven en niet op de pro forma. Als u wilt een aanbod op basis van de pro forma huren en uitgaven te maken, dan zul je waarschijnlijk eindigen met een grotere aanbetaling om het verschil in waarde te dekken.

maak uw eigen Pro Forma

wanneer ik op zoek ben naar een deal, zal ik over het algemeen de pro forma van de makelaar nemen en deze in mijn rekenmachine steken.

ik doe dit als een screening tool. Mijn gedachte is-als de deal niet werkt met hun verbazingwekkend agressieve inkomsten en uitgaven veronderstellingen, dan is er geen manier waarop het zal werken met mijn meer conservatieve nummers!

*Introductie*

5-Stap Investeren Systeem

We hebben jarenlang de ontwikkeling van dit proces, die letterlijk gegenereerd miljoenen dollars aan waarde en een stabiele jaarlijkse opbrengsten voor beleggers.

als het niet lijkt op een moordende deal met hun nummers, gooi ik het meteen weg. Als het ziet er geweldig uit op papier, dan ga ik naar de volgende stap en geef het een diepere blik.

een deel van die diepere kijk is om je eigen pro forma te maken.

pro Forma rentes

de eerste stap is om te zien of de pro forma rentes in werkelijkheid zijn gebaseerd of niet. Je doet dit door ze te vergelijken met de werkelijke huurprijzen.

laten we voor een eenvoudig voorbeeld zeggen dat u een deal met 10 eenheden analyseert en dat alle eenheden 2 slaapkamers zijn.

de makelaar vertelt u dat de huurprijzen $ 1.000 per maand kunnen zijn, maar de gemiddelde huurprijs is slechts $ 797. Er is een grote discrepantie, dus laten we eens kijken of het realistisch is of niet door een kijkje te nemen op de huur roll. Hier is een voorbeeld van de huurprijzen die u zou kunnen zien:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

je vindt het misschien raar dat de huur zo varieert, maar het is heel normaal. De huurder die er 10 jaar heeft gewoond zal meestal minder betalen dan degene die vorige maand is verhuisd.

ook kunnen sommige units extra voorzieningen hebben die meer waard zijn. Appartementen op de begane grond hebben misschien een tuin. Anderen kunnen bijvoorbeeld een wasmachine/droger aansluiting hebben.

hier wil ik zien hoeveel eenheden worden gehuurd op of in de buurt van $1.000, omdat dat is wat de makelaar zegt dat de huurprijzen moeten zijn. In dit voorbeeld zien we slechts 1 eenheid gehuurd op dat niveau en een meer op $950 en een op $925.

het grootste deel van de rest ligt in de $800 range met een uitschieter van $700.

zonder te weten waarom de ene eenheid $1.000 krijgt, moet ik aannemen dat het een uitschieter is omdat er slechts 1 eenheid in dat tempo is.

er zijn 2 eenheden van $875, 1 van $ 925 en 1 van $950. Dus ik voel me vrij comfortabel met het aanbieden van mijn pro forma huren op $ 925 omdat 4 van de 10 eenheden zijn rond dat nummer.

als ik een zeer agressief aanbod wilde doen (bijvoorbeeld, Ik hou van het gebied) zou ik het accepteren op $935 of $940.

pro Forma uitgaven

dit is iets anders. Makelaars weten dat ze niet kunnen verklaren weg de werkelijke kosten die ze u bieden. Dus, ze kunnen niet zomaar de pro forma uitgaven maken.

in plaats daarvan zullen zij ervoor zorgen dat de verkoper de kosten gedurende 3-6 maanden controleert voordat de woning wordt vermeld. Slimme verkopers controleren hun uitgaven voor een volledig jaar voordat ze hun onroerend goed te koop aanbieden.

op die manier kan de beursgenoteerde agent een overtuigend argument aanvoeren om een lagere set kosten te gebruiken.

bij grotere deals krijgt u een uitsplitsing van de uitgaven van maand tot maand te zien, dus deze trend kan worden ontdekt door de uitgaven van de laatste 3 maanden op jaarbasis te vergelijken met de uitgaven van de laatste 12 maanden. Als ze dramatisch anders zijn, weet je dat ze kunstmatig de kosten verlagen.

voor kleinere deals, heb je geluk dat je gewoon de uitgaven krijgt die ze op de belastingen van vorig jaar zetten, laat staan een uitsplitsing van maand tot maand. Dus, de enige manier om te vergelijken is om 2 jaar terug te kijken, wat waarschijnlijk ook niet gaat gebeuren.

het enige wat u kunt doen is schattingen krijgen van een vastgoedbeheerbedrijf, het vergelijken met andere eigendommen die u bezit, of het vergelijken met een aantal vuistregels, zoals de 50% – regel.

alles bij elkaar opgeteld

zodra u uw werkelijke inkomsten en uitgaven en uw pro forma huur en uitgaven hebt, is het tijd om de twee te vergelijken en uw deal te analyseren.

pro forma kosten

laten we eens kijken naar dit voorbeeld van een gebouw met 3 eenheden. Rechts, onder T12 actuals, dat is de informatie die de verkoper heeft verstrekt. Dus, duw het in de rekenmachine.

zoals u kunt zien, geeft de verkoper niet veel informatie. Zonder een goede uitsplitsing van alle uitgaven, is het gemakkelijk om te vergeten welke uitgaven er wel of niet moeten zijn. Zaken als make ready of administratiekosten (voor uitzetting, advocaten, accountants, enz.), en reserves worden vaak vergeten.

nu we realistische verwachtingen hebben voor de huur en een goed budget, is het tijd om het allemaal samen te stellen.

van werkelijke naar Pro Forma

het laatste wat je moet doen is schatten hoe lang het duurt om van werkelijke huur en uitgaven over te stappen op de pro forma-projecties.

als het 18 maanden duurt, dan moet je rekening houden met de toegenomen vacature, omzet en andere kosten om je daar in die periode te krijgen.

ik heb dit in mijn rekenmachine ingebouwd om het makkelijker te maken, maar als uw rekenmachine het niet heeft, kunt u de leegstand verhogen, of het inbouwen in de huurgroeiaannames, of een aantal manieren om de beperkingen van de software te omzeilen.

months-until-complete

je kunt onderaan zien dat ik voor dit specifieke project aannam dat het 12 maanden zou duren om alle huurprijzen op het volledige, gestabiliseerde niveau te brengen.

aangezien dit hypothetisch was, ga ik de analyse daar stoppen. Maar, u kunt de informatie te nemen en te gebruiken op elke deal die u vindt.

Hoe Analyseert U Uw Deals?

gebruikt u een pro-forma bij het draaien van uw nummers, of kijkt u alleen naar de actuals?

onroerend goed te investeren

5-Stap Systeem

6-Cijfers

Het systeem dat 25.000+ investeerders start en omvang van hun portefeuilles ZONDER sleur van elke dag, worden privé-rijk, of weet je alles over vastgoed.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.