perspektywy dla nieruchomości komercyjnych w 2018 roku najlepiej podsumować w dwóch słowach: ostrożnym optymizmem.

tak uważa Heidi Learner, główny ekonomista Savills Studley, wiodącej firmy świadczącej usługi w zakresie nieruchomości komercyjnych. Szersze warunki rynkowe wydają się korzystne dzięki trwałemu wzrostowi gospodarczemu i rosnącym wskaźnikom zatrudnienia. Ponadto niedawne przyjęcie ustawy o reformie podatkowej prawdopodobnie będzie miało znaczący wpływ na wszystkie główne klasy aktywów, w tym na nieruchomości.

chociaż trendy makroekonomiczne są zachęcające, nadal istnieją pewne utrzymujące się wyzwania. Ściślejsze egzekwowanie prawa imigracyjnego – i perspektywa nowego prawodawstwa, które znacznie zmniejsza przepływ siły roboczej imigrantów do USA – może spowodować większe niedobory siły roboczej w branży budowlanej i zmniejszyć popyt na najemców.

nowe taryfy wydane przez prezydenta Trumpa stworzyły pewną niepewność na rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto istnieją obawy dotyczące rosnących kosztów materiałów budowlanych.

pomimo tych wyzwań, ogólne perspektywy dla nieruchomości komercyjnych są zachęcające. Collier ’ s International, w perspektywie 2018 r.na amerykańskich rynkach nieruchomości, kontynuuje w tym roku wzrost projektów po szczytowych wynikach w 2017 r.

Due diligence może ograniczyć niespodzianki po transakcjach

inwestorzy będą zajęci poszukiwaniem nowych sposobów optymalizacji możliwości na szybko zmieniającym się rynku nieruchomości komercyjnych. Doświadczeni inwestorzy w Nieruchomościach Komercyjnych obracają każdy kamień, aby ograniczyć możliwość niespodzianek po transakcji. Nowi gracze powinni stosować to samo podejście i nie spieszyć się z zawarciem umowy, biorąc pod uwagę szeroki zakres ryzyka.

nabycie nieruchomości komercyjnych wymaga intensywnego badania due diligence, aby odkryć kluczowe informacje, które mogą nie być łatwo widoczne lub dostępne w ocenie wartości nieruchomości lub portfela. Takie ukryte szczegóły mogą zgubić finansowe zalety transakcji, w przeciwnym razie zyskownej, zamieniając transakcję w kosztowny błąd.

istnieją zasadniczo trzy rodzaje inwestorów zaangażowanych w nabywanie nieruchomości komercyjnych. Każdy z nich dąży do zdobycia różnych celów:

  • cele inwestycyjne
  • Rozwój Nieruchomości
  • działalność gospodarcza (w której budynek będzie zajęty przez organizację inwestora)

te różne cele zmieniają proces due diligence i głębokość.

chętni do zaangażowania się w coś, co wydaje się być pewną szansą przy niewielkim ryzyku, niedoświadczeni inwestorzy mogą wskoczyć tam, gdzie bardziej doświadczeni kupujący boją się nadepnąć. Z pewnością mniej niż dokładna analiza due diligence wszystkich inwestorów może być tykającą bombą zegarową, zwłaszcza biorąc pod uwagę obawy dotyczące rosnącego rynku nieruchomości. Żaden inwestor nie może zaryzykować kosztownej niespodzianki, która po zamknięciu transakcji odbije się na jego głowie.

co to jest due diligence dla nieruchomości?

głównym celem due diligence nieruchomości jest dokładna kontrola podstaw nieruchomości, sprzedającego, finansowania i zobowiązań w zakresie zgodności w celu zmniejszenia i złagodzenia niepewności finansowej. Wysiłek nie jest dla ludzi o słabym sercu. Potencjalni nabywcy muszą skrupulatnie zbadać ograniczenia zagospodarowania przestrzennego, potencjalne zastawy i możliwe naruszenia nieruchomości. Istniejące konstrukcje muszą być w pełni kontrolowane w celu określenia potrzebnych napraw i ich kosztów. Muszą określić, czy będą one absorbować zaległe zobowiązania wynikające z naruszeń prawnych i regulacyjnych poprzednich właścicieli. Jeśli nieruchomość jest w dużej mierze finansowana, muszą zająć się bieżącą zdolnością do dokonywania wymaganych płatności na rzecz pożyczkodawcy.

wielu wyrafinowanych inwestorów nieruchomości komercyjnych uważa, że najlepszą praktyką jest rozpoczęcie szczegółowej analizy due diligence przed podpisaniem umowy kupna. Alternatywą jest staranne ułożenie w umowie sprzedaży elementów należytej staranności, które kupujący musi podjąć i czas, jaki to zajmie. Służy to również do zmuszenia sprzedawcy do szybkiego dostarczenia wymaganych dokumentów. Niektóre ustalenia mogą negatywnie wpłynąć na oczekiwany zysk finansowy nabywcy, dając kupującym silniejszą rękę w negocjacjach transakcyjnych w celu zapewnienia uczciwej i dokładnej wyceny nieruchomości, biorąc pod uwagę ryzyko, które zostały odkryte.

biorąc pod uwagę szeroki wachlarz dokumentów w transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, ważne jest, aby przygotować listę kontrolną due diligence, zaznaczając każdy przedmiot zainteresowania po jego rozwiązaniu. W zależności od typu inwestora i celów finansowych jednostki, ta lista kontrolna może być dość długa. Niemniej jednak nierozważne byłoby zamknięcie transakcji przed docenieniem i pełną oceną ryzyka w stosunku do nagród.

zapoznanie się z podstawami

Due diligence na rynku nieruchomości komercyjnych zaczyna się od zrozumienia celów transakcji. Cele inwestycyjne związane z realizacją transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych są podstawą do przeprowadzenia badania due diligence. Na przykład zakup nieruchomości generującej dochód, takiej jak budynek mieszkalny, będzie wymagał od inwestora weryfikacji istniejących umów najmu najemcy i zbadania historii płatności za najem każdego najemcy. W przeciwnym razie inwestor nie może zapewnić Stabilności Finansowej przewidywanego strumienia dochodów. Z drugiej strony, początkowy nacisk dewelopera nieruchomości komercyjnych jest na przeznaczenie budynku i to, czy nieruchomość może być dopuszczona do osiągnięcia tego celu.

strony nie powinny nigdy angażować się w transakcję nieruchomości komercyjnych bez osobistego odwiedzania, przechodzenia i kontroli lokalu. Podczas przejścia kupujący musi przeanalizować nieruchomość lub budynek pod kątem zamierzonego przeznaczenia. Pojawiające się obawy wpłyną na negocjacje. Na przykład nieruchomość, którą Kupujący planuje przekształcić w kompleks biurowy z dużym parkingiem, może być pagórkowata i droga do oceny, aby dostosować się do przewidywanej liczby pojazdów.

biorąc pod uwagę różne federalne, stanowe i lokalne przepisy dotyczące ochrony środowiska, inwestorzy muszą również zapewnić, że nieruchomość lub budynek jest zgodny z obowiązującymi przepisami i przepisami, a także z planowanymi i potencjalnymi w przyszłości. Przykładem tego ruchomego celu jest zrównoważony rozwój środowiska i odpowiedzialność. Inwestorzy muszą wiedzieć, że konkretne rozporządzenie zostanie wprowadzone w późniejszym terminie, w niektórych przypadkach za kilka lat.

przed sfinansowaniem transakcji kredytodawcy prawdopodobnie będą wymagać oceny odpowiedniości środowiskowej. Najlepszą praktyką jest przeprowadzenie tej oceny niezależnie od kwestii finansowania. Rekrutuj renomowaną firmę Inżynierii Środowiska, aby ocenić wcześniejsze zastosowania budynku lub nieruchomości, oprócz zbierania dowodów na możliwe zanieczyszczenia, takie jak pleśń, ołów i azbest, oraz obecność podziemnych zbiorników magazynowych. To, co wydaje się być całkowicie bezpieczne i legalne podczas oględzin, może w przyszłości stać się polem minowym w sporach sądowych, ponieważ inwestor odziedziczy te potencjalne zobowiązania i będzie zobowiązany przez prawo do wyeliminowania wykrytego problemu.

wreszcie, chociaż sprzedawcy są prawnie zobowiązani do ujawnienia pewnych informacji na temat cech fizycznych nieruchomości, takich jak służebności, obciążenia i inne ograniczenia, rozsądne jest, aby inwestor osobiście sprawdzał, zatwierdzał i sprawdzał każdy przedmiot. Najlepszą praktyką przy zakupie nieruchomości komercyjnych jest nigdy automatycznie zakładać ten sam stopień ujawnień od sprzedawcy, który istnieje przy zakupie nieruchomości mieszkaniowej. Istnieją kluczowe różnice.

nowi inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych powinni wziąć pod uwagę wartość w utrzymaniu pomocy wyspecjalizowanego Pełnomocnika ds. nieruchomości komercyjnych. Liczne dokumenty prawne muszą być dostępne, oceniane i weryfikowane. Dokumenty te obejmują co najmniej tytuł, umowy najmu, przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, ankiety, zaświadczenia podatkowe oraz dokumentację finansową i sprawozdania operacyjne sprzedającego. Wszystkie dokumenty powinny być wymienione we wspomnianej liście kontrolnej i początkowo przechowywane w VDR (virtual data room).

wyszukiwanie tytułu i opis nieruchomości

po otwarciu escrow inwestor powinien zamówić wstępny raport tytułu. Tytuł będzie zawierał informacje o nieruchomości, takie jak jej obecna i przeszła własność oraz istnienie zastawów, obciążeń i służebności. Po zrozumieniu tych czynników najlepszą praktyką jest przeprowadzenie profesjonalnego badania nieruchomości w celu potwierdzenia szczegółów, a także potwierdzenie wielkości partii, dróg dojazdowych, linii granicznych, wód powierzchniowych, praw drogi, stanu gleby oraz możliwych ulepszeń i zmian nieruchomości. Aby zweryfikować prawidłowość tytułu, rozsądnie jest zawrzeć umowę z Zakładem Ubezpieczeń tytułu, który zobowiąże się do absorpcji nieprzewidzianych strat finansowych z powodu ewentualnych wad tytułu.

zastaw Miejski szuka nieruchomości na Florydzie

wiele jurysdykcji ma unikalne prawa, które wpływają na transakcje na rynku nieruchomości. Każdy, kto planuje zakup nieruchomości na Florydzie, powinien upewnić się, że przeprowadzi wyszukiwanie zastawu komunalnego. Na Florydzie-w przeciwieństwie do większości innych stanów USA—nienaruszone zastawy, opłaty i naruszenia zezwoleń są związane z nieruchomościami, a nie osobami.

z tego powodu praktycznie wszystkie transakcje na rynku nieruchomości występujące w stanie Floryda muszą mieć miejskie wyszukiwanie zastawu przeprowadzone w ramach procesu zamykania. Kupujący nieruchomości na Florydzie powinni mieć świadomość, że konwencjonalne wyszukiwanie tytułu nie odkryje problemów znalezionych w miejskim poszukiwaniu zastawu.

kody stref i nieruchomości

inwestorzy muszą również zapewnić zgodność z obowiązującymi zasadami zagospodarowania przestrzennego i kodami nieruchomości. W odniesieniu do tego pierwszego, inteligentną taktyką jest uzyskanie dokumentacji od odpowiedniej gminy, Aby zapewnić, że obecne i przewidywane wykorzystanie nieruchomości jest zgodne z obowiązującymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i klasyfikacjami użytkowania gruntów. W przypadku budynków, które są stosunkowo nowe, przegląd świadectw zajętości może wskazywać na zgodność z odpowiednimi kodami nieruchomości. Jeśli chodzi o wycenę nieruchomości, informacje te można uzyskać poprzez zaświadczenia podatkowe. Te ostatnie będą również wskazywać na status płatności podatku od nieruchomości. Jako środek ostrożności kupujący powinni rozważyć skontaktowanie się z zewnętrznym specjalistą ds. zagospodarowania przestrzennego, aby niezależnie potwierdzić, że otrzymane informacje są dokładne i aktualne.

zwróć uwagę na ramy czasowe dla zezwoleń miejskich

w przypadku wykrycia problemów lub jeśli kupujący planuje dokonanie jakichkolwiek zmian w nieruchomości, w tym jej użytkowania, mogą być wymagane dodatkowe zezwolenia i licencje na prowadzenie działalności gospodarczej. Potencjalni nabywcy nieruchomości muszą być świadomi kwestii ram czasowych związanych z zatwierdzeniami miast. W zależności od różnych czynników uzyskanie pozwolenia na budowę może potrwać miesiąc, a nawet lata.

oznacza to, że konieczne jest zorganizowanie spotkań z władzami lokalnymi w celu ustalenia, które zezwolenia są niezbędne. Obejmuje to planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, plany terenu, Radę Miasta i inne zatwierdzenia.

historia płatności najmu

w przypadku nieruchomości generującej dochód, takiej jak budynek biurowy lub kompleks apartamentów, dokładny przegląd historii płatności najmu rzuci światło na uporządkowany i przewidywalny przepływ dochodów z najmu. Inną najlepszą praktyką jest badanie dokumentacji finansowej i sprawozdań operacyjnych sprzedającego-zakładając, że można je uzyskać—w celu wykrycia luk w płatnościach leasingowych.

ada compliance

kluczowym elementem jest określenie zgodności istniejącej struktury z Ustawą o Amerykanach niepełnosprawnych. Każde państwo ma swoje własne przepisy dotyczące dostępności i potrzebne zmiany w celu zapewnienia zgodności, oprócz dokumentów dotyczących tych kwestii. Rząd federalny stworzył listę kontrolną pomagającą inwestorom zrozumieć zasady przed nabyciem budynku, nieruchomości lub niezabudowanej ziemi.

wszystkie te liczne dokumenty są potrzebne do rygorystycznej oceny ryzyka inwestycji w stosunku do jej potencjalnego zwrotu. W każdym przypadku, gdy dane w dokumencie zostaną zweryfikowane jako dokładne lub niedokładne, zaznacz je na liście kontrolnej i zapisz w VDR. Porównaj wyniki z oczekiwanymi zwrotami lub źródłami przychodów, które przyniesie transakcja. Te szczegóły stają się amunicją w negocjacjach do zamknięcia transakcji. Po zamknięciu transakcji przenieś i przechowuj dokumenty w celu zapewnienia zgodności z przepisami na wysoce bezpieczną, scentralizowaną platformę, która zapewnia łatwy dostęp.

poznaj sprzedającego

Due diligence wykracza poza sprawy związane z nabywaną nieruchomością. Przed wyruszeniem w transakcji nieruchomości komercyjnych, pozycja, reputacja, i osiągnięcia sprzedawcy powinny być w pełni zbadane i zweryfikowane. Nie tylko może to wskazywać na mniej niż skrupulatnego partnera transakcyjnego, ale reputacja obecnego właściciela (a nawet mieszkańców) może mieć negatywny wpływ na przyszłe zarobki.

poproś o i zbadaj zeznania podatkowe sprzedającego, umowy o świadczenie usług, dokumenty pożyczki, historię sporów sądowych i wszelkie inne elementy, które są związane ze statusem finansowym jednostki, wcześniejszym użytkowaniem nieruchomości i integralnością. Takie spostrzeżenia będą przydatne w negocjowaniu uczciwej umowy lub podejmowaniu decyzji o przekazaniu perspektywy.

podsumowanie

każda transakcja na rynku nieruchomości jest inna i wymaga unikalnego planu due diligence. Zbyt szybkie posunięcie się—i brak kompleksowej analizy due diligence-może stwarzać problemy nawet najbardziej doświadczonym inwestorom.

dowiedz się więcej

dowiedz się więcej o tym, jak CT może zapewnić wsparcie na każdym etapie transakcji, od należytej staranności po zamknięcie, Po bieżącą zgodność.

skontaktuj się z nami pod numerem (844) 701-2064 (bezpłatny numer w USA)

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.