jestem pewien, że to widziałeś, zwłaszcza na tym gorącym rynku – obecne czynsze są na $800 miesięcznie, ale agent aukcji reklamuje go jako potencjalnie mieć miesięczny czynsz w wysokości $1,300…po zakończeniu wszystkich aktualizacji.

starają się, abyś zapłacił najwyższą cenę za nieruchomość opartą na czynszu pro forma, a nie rzeczywistych czynszach.

ale co to jest pro forma i kiedy powinniśmy z niej korzystać?

Nieruchomości Pro Forma-zdefiniowane

nieruchomości pro forma to szczegółowy podział przychodów i kosztów najmu nieruchomości po jej pełnej stabilizacji i działaniu z maksymalną wydajnością. Oznacza to, że czynsze RYNKOWE, przychody, stopy pustostanów i koszty operacyjne są porównywalne z innymi nieruchomościami o podobnej klasie I wieku na tym rynku.

często czynsze pro forma są obliczane na podstawie porównywalnych czynszów i po zakończeniu wszelkich planowanych remontów lub modernizacji. Podobnie, koszty pro forma są oparte na kosztach eksploatacji w pełni ustabilizowanej nieruchomości i nie obejmują żadnych większych modernizacji ani wydatków.

Pro Forma a rzeczywiste czynsze i wydatki

nie myl się, pro forma nie jest tak, jak dziś działa nieruchomość. Często sprzedawcy zawyżają dochody i obniżają koszty, aby uzyskać korzystny dochód operacyjny netto i zachęcić oferty.

pamiętaj, że wartość nieruchomości komercyjnej jest określana na podstawie dochodu operacyjnego netto i stóp kapitalizacji na tym rynku dla tej klasy nieruchomości. Alternatywnie, wartości nieruchomości mieszkalnych są obliczane na podstawie sprzedaży porównawczej.

więc twoje finansowanie będzie oparte na rzeczywistych przychodach i wydatkach, a nie na pro forma. Jeśli chcesz złożyć ofertę opartą na czynszach i wydatkach pro forma, prawdopodobnie będziesz musiał dokonać większej zaliczki na pokrycie różnicy w wartości.

Stwórz własną Pro Forma

kiedy szukam umowy, generalnie biorę pro forma brokera i podłączam go do kalkulatora.

robię to jako narzędzie przesiewowe. Moja myśl jest taka-jeśli transakcja nie zadziała z ich niesamowicie agresywnymi założeniami dotyczącymi dochodów i wydatków, to nie ma mowy, aby zadziałała z moimi bardziej konserwatywnymi liczbami!

*wprowadzenie*

5-stopniowy system inwestowania

spędziliśmy lata rozwijając ten proces, który dosłownie wygenerował miliony dolarów wartości i stabilne roczne przychody dla inwestorów.

jeśli nie wygląda to na zabójczą umowę z ich numerami, natychmiast ją odrzucam. Jeśli świetnie wygląda na papierze, to przechodzę do następnego kroku i daję mu głębsze spojrzenie.

częścią tego głębszego spojrzenia jest stworzenie własnego pro forma.

czynsze Pro Forma

pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy czynsze pro forma są oparte na rzeczywistości, czy nie. Robisz to, porównując je z rzeczywistymi czynszami.

powiedzmy na prostym przykładzie, że analizujesz ofertę 10 jednostek, a wszystkie jednostki to 2 sypialnie.

broker mówi ci, że czynsz może wynosić 1000 USD miesięcznie, ale średni czynsz to tylko 797 USD. Istnieje duża rozbieżność, więc zobaczmy, czy jest to realistyczne, czy nie, patrząc na rolkę czynszu. Oto przykład czynszów, które możesz zobaczyć:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

możesz pomyśleć, że to trochę dziwne, że czynsze tak się różnią, ale to całkiem normalne. Najemca, który mieszka tam od 10 lat, zwykle płaci mniej niż ten, który wprowadził się w zeszłym miesiącu.

ponadto niektóre jednostki mogą mieć dodatkowe udogodnienia, które są warte więcej. Mieszkania na parterze mogą mieć Podwórko. Inne mogą mieć na przykład podłączenie pralki / suszarki.

tutaj chcę zobaczyć, ile lokali jest wynajętych po 1000 $lub blisko 1000$, ponieważ tak mówi pośrednik, że czynsze powinny być. W tym przykładzie widzimy tylko 1 jednostkę wynajętą na tym poziomie i jeszcze jedną w cenie 950 USD i jedną w cenie 925 USD.

większość reszty znajduje się w przedziale $800 z jednym odstającym na $ 700 .

nie wiedząc, dlaczego jedna jednostka dostaje $1,000, musiałbym założyć, że jest odstająca, ponieważ jest tylko 1 jednostka w tym tempie.

są 2 jednostki po 875 USD, 1 po 925 USD i 1 po 950 USD. Więc czułbym się całkiem komfortowo wymieniając moje pro forma czynsze na $925, ponieważ 4 z 10 jednostek są wokół tej liczby.

gdybym chciał złożyć bardzo agresywną ofertę (na przykład kocham ten obszar), to bym ją ubezpieczył za $ 935 lub $ 940 .

Pro Forma wydatki

to jest trochę inne. Brokerzy wiedzą, że nie mogą wyjaśnić rzeczywistych wydatków, które zapewniają. Więc nie mogą po prostu pokryć kosztów pro forma.

zamiast tego upewnią się, że sprzedawca kontroluje wydatki przez 3-6 miesięcy przed wystawieniem nieruchomości. Inteligentni sprzedawcy będą kontrolować swoje wydatki przez cały rok, zanim wystawią swoją nieruchomość na sprzedaż.

w ten sposób agent aukcji może przedstawić przekonujący argument, aby użyć niższego zestawu wydatków.

przy większych transakcjach zobaczysz rozkład wydatków z miesiąca na miesiąc, więc ten trend można odkryć, sumując wydatki z ostatnich 3 miesięcy i porównując je z wydatkami z ostatnich 12 miesięcy. Jeśli są dramatycznie różne, wiesz, że sztucznie obniżają koszty.

w przypadku mniejszych transakcji, będziesz miał szczęście, aby uzyskać tylko wydatki, które nakładają na zeszłoroczne podatki, nieważne, podział na miesiące. Więc jedynym sposobem na porównanie jest spojrzenie 2 lata wstecz, co prawdopodobnie też się nie wydarzy.

jedyne, co możesz zrobić, to uzyskać szacunki od firmy zarządzającej nieruchomościami, porównać je z innymi nieruchomościami, które posiadasz, lub porównać je z niektórymi zasadami, takimi jak reguła 50%.

zbierając to wszystko razem

gdy już masz swoje rzeczywiste dochody i wydatki oraz czynsze i wydatki pro forma, nadszedł czas, aby porównać te dwa i przeanalizować swoją ofertę.

koszty pro forma

przyjrzyjmy się temu przykładowi 3-elementowego budynku. Po prawej stronie, pod T12 actuals, czyli informacje dostarczone przez Sprzedającego. Wrzuć to do kalkulatora.

jak widać, sprzedawca nie podaje zbyt wielu informacji. Bez dobrego podziału wszystkich wydatków łatwo jest zapomnieć, jakie wydatki powinny być, a jakie nie. Rzeczy takie jak przygotowanie lub koszty administracyjne (eksmisja, adwokaci, księgowi itp.), a rezerwy są często zapominane.

teraz, gdy mamy realistyczne oczekiwania co do wynajmu i dobry budżet, nadszedł czas, aby to wszystko poskładać.

z rzeczywistych do Pro Forma

ostatnią rzeczą, jaką należy zrobić, to oszacować, ile czasu zajmie przejście od rzeczywistych czynszów i wydatków do prognoz pro forma.

jeśli zajmie to 18 miesięcy, musisz wziąć pod uwagę zwiększony wakat, obroty i inne koszty, aby dotrzeć tam w tym przedziale czasowym.

wbudowałem to do mojego kalkulatora, aby to ułatwić, ale jeśli twój Kalkulator go nie ma, możesz zwiększyć wskaźnik pustostanów lub włączyć go do założeń wzrostu czynszu lub dowolnej liczby sposobów obejścia ograniczeń oprogramowania.

months-until-complete

jak widać na dole, założyłem, że dla tego konkretnego projektu Ukończenie zajmie 12 miesięcy i doprowadzenie wszystkich czynszów do pełnego, ustabilizowanego poziomu.

ponieważ to było hipotetyczne, zamierzam przerwać analizę. Ale możesz wziąć te informacje i użyć ich w każdej znalezionej umowie.

Jak Analizować Swoje Oferty?

czy używasz pro forma podczas uruchamiania numerów, czy po prostu patrzysz na fakty?

inwestowanie w nieruchomości

5-Step System to

6-cyfry

system, z którego korzysta ponad 25 000 inwestorów, aby rozpocząć i skalować swoje portfele bez konieczności codziennego szlifowania, bycia prywatnie zamożnym lub wiedzy o nieruchomościach.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.