Estoy seguro de que lo ha visto, especialmente en este mercado caliente: los alquileres actuales son de 8 800 por mes, pero el agente del listado lo anuncia como potencialmente tiene un alquiler mensual de 1 1,300 once una vez que se completen todas las actualizaciones.

Están tratando de que pague el mejor dólar por una propiedad en función de su alquiler pro forma en lugar de los alquileres reales.

Pero, ¿qué es una pro forma y cuándo debemos usarla?

Definida como Proforma de bienes raíces

La proforma de bienes raíces es un desglose detallado de los ingresos y gastos de una propiedad de alquiler una vez que está completamente estabilizada y opera a su máxima eficiencia. Esto significa que tiene los alquileres de mercado, ingresos, tasas de vacantes y costos operativos que son comparables a otras propiedades con una clase y edad similares en ese mercado.

A menudo, los alquileres pro forma se calculan en base a alquileres comparables, y una vez que se completan las renovaciones o mejoras planificadas. Del mismo modo, los gastos pro forma se basan en el costo de operar una propiedad totalmente estabilizada y no incluyen ninguna mejora o gasto importante.

Pro Forma vs Alquileres y Gastos reales

No se confunda, la pro forma no es cómo funciona la propiedad hoy. A menudo, los vendedores inflan los ingresos y reducen los costos para tener un ingreso operativo neto favorable y atraer ofertas.

Recuerde, el valor de una propiedad comercial se determina en función de los Ingresos Netos de Explotación y las Tasas de Capitalización en ese mercado para esa clase de propiedad. Alternativamente, los valores de las propiedades residenciales se calculan en base a ventas comparativas.

Por lo tanto, su financiamiento se basará en los ingresos y gastos reales y no en la pro forma. Si desea hacer una oferta basada en los alquileres y gastos pro forma, es probable que tenga que hacer un pago inicial más grande para cubrir la diferencia de valor.

Cree Su Propia Forma profesional

Cuando estoy buscando un acuerdo, generalmente tomaré la forma profesional del corredor y la conectaré a mi calculadora.

hago esto como una herramienta de detección. Mi pensamiento es-si el trato no funciona con sus suposiciones de ingresos y gastos increíblemente agresivas, ¡entonces no hay manera de que funcione con mis números más conservadores!

*Introducción*

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Hemos pasado años desarrollando este proceso que, literalmente, ha generado millones de dólares en valor y estable de ingresos anuales para los inversores.

Si no se ve como un asesino de acuerdo con sus números, inmediatamente me tirarla. Si se ve muy bien en papel, entonces paso al siguiente paso y le doy una mirada más profunda.

Parte de esa mirada más profunda es crear tu propia forma profesional.

Alquileres pro Forma

El primer paso es ver si los alquileres pro forma se basan en la realidad o no. Lo haces comparándolos con los alquileres reales.

Digamos, para un ejemplo simple, que está analizando una oferta de 10 unidades y todas las unidades son de 2 dormitorios.

El corredor le dice que los alquileres podrían ser de $1,000 por mes, pero el alquiler promedio es de solo 7 797. Hay una gran discrepancia, así que veamos si es realista o no echando un vistazo al rollo de alquiler. Aquí hay un ejemplo de los alquileres que puede ver:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

Usted podría pensar que es un poco raro para los alquileres a variar mucho, pero es bastante normal. El inquilino que ha vivido allí durante 10 años generalmente pagará menos que el que se mudó el mes pasado.

Además, algunas unidades pueden tener comodidades adicionales que valen más. Los apartamentos de la planta baja pueden tener un patio. Otros pueden tener una conexión de lavadora / secadora, por ejemplo.

Aquí, quiero ver cuántas unidades se alquilan en o cerca de $1,000, ya que eso es lo que el corredor dice que deben ser los alquileres. En este ejemplo, solo vemos 1 unidad alquilada en ese nivel y una más a 9 950 y una a 9 925.

La mayoría del resto está en el rango de $800 con un valor atípico a 7 700.

Sin saber por qué la unidad está recibiendo $1,000, tendría que asumir que es un valor atípico ya que solo hay 1 unidad a esa tasa.

Hay 2 unidades a $875, 1 a 9 925 y 1 a 9 950. Así que me sentiría muy cómodo listando mis alquileres pro forma en 9 925 porque 4 de las 10 unidades están alrededor de ese número.

Si quisiera hacer una oferta muy agresiva (por ejemplo, ME ENCANTA el área), la suscribiría a $935 o 9 940.

Gastos pro Forma

Esto es un poco diferente. Los corredores saben que no pueden explicar los gastos reales que le proporcionan. Por lo tanto, no pueden compensar los gastos proforma.

En su lugar, se asegurarán de que el vendedor controle los gastos durante 3-6 meses antes de publicar la propiedad. Los vendedores inteligentes controlarán sus gastos durante un año completo antes de poner su propiedad a la venta.

De esa manera, el agente del listado puede hacer un argumento convincente para usar un conjunto más bajo de gastos.

En las ofertas más grandes, verá un desglose de los gastos mes a mes, por lo que esta tendencia se puede descubrir anualizando los gastos de los últimos 3 meses y comparándolos con los gastos de los últimos 12 meses. Si son dramáticamente diferentes, sabe que están reduciendo artificialmente los costos.

Para ofertas más pequeñas, tendrá la suerte de obtener los gastos que pusieron en los impuestos del año pasado, sin importar un desglose de mes a mes. Por lo tanto, la única manera de comparar es mirar 2 años atrás, lo que probablemente tampoco sucederá.

Lo único que puede hacer es obtener estimaciones de una empresa de administración de propiedades, compararlas con otras propiedades que posee o compararlas con algunas reglas básicas, como la regla del 50%.

Juntando Todo

Una vez que tenga sus ingresos y gastos reales y sus alquileres y gastos pro forma, es hora de comparar los dos y analizar su acuerdo.

gastos pro forma

Echemos un vistazo a este ejemplo de un edificio de 3 unidades. A la derecha, bajo T12 actuals, se encuentra la información que el vendedor ha proporcionado. Entonces, ponlo en la calculadora.

Como puede ver, el vendedor no proporciona mucha información. Sin un buen desglose de todos los gastos, es fácil olvidar qué gastos deberían estar ahí o no. Cosas como los costos de preparación o administración (para desalojo, abogados, contadores, etc.) y las reservas a menudo se olvidan.

Ahora que tenemos expectativas realistas de alquiler y un buen presupuesto, es hora de unirlo todo.

De Real a Pro Forma

Lo último que debe hacer es estimar cuánto tiempo le llevará pasar de los alquileres y gastos reales a las proyecciones pro forma.

Si tomará 18 meses, entonces debe tener en cuenta el aumento de vacantes, rotación y otros costos para llegar allí durante ese período de tiempo.

He incorporado esto en mi calculadora para que sea más fácil, pero si su calculadora no lo tiene, puede aumentar la tasa de vacantes, o incluirla en los supuestos de crecimiento del alquiler, o cualquier número de formas de evitar las limitaciones del software.

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Se puede ver en la parte inferior, asumí que para este proyecto específico tomaría 12 meses terminar y llevar todos los alquileres al nivel completo y estabilizado.

Ya que esto era hipotético, voy a detener el análisis allí. Pero, puedes tomar la información y usarla en cualquier trato que encuentres.

¿Cómo Analiza Sus Ofertas?

¿Utiliza una pro forma cuando ejecuta sus números, o simplemente mira los números reales?

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