the outlook for commercial real estate in 2018 is best summed up in two words: prudent optimism.Esta é a opinião de Heidi Learner, economista-chefe da Savills Studley, uma empresa líder em serviços imobiliários comerciais. As condições de mercado mais amplas parecem favoráveis, graças ao crescimento económico sustentado e ao aumento dos números do emprego. Além disso, a recente aprovação da lei de reforma fiscal terá provavelmente um impacto significativo em todas as principais classes de ativos, incluindo imóveis.Embora as tendências macroeconómicas sejam encorajadoras, subsistem alguns desafios persistentes. Uma aplicação mais rigorosa da lei de imigração—e a perspectiva de nova legislação que reduz significativamente o fluxo de mão—de-obra imigrante para os EUA-poderia criar uma maior escassez de mão-de-obra na indústria da construção e amortecer a demanda de renter.As novas tarifas emitidas pelo presidente Trump criaram alguma incerteza no mercado imobiliário comercial. Além disso, há preocupações sobre o aumento dos custos dos materiais de construção.Apesar destes desafios, as perspectivas globais para o sector imobiliário comercial são encorajadoras. Collier’s International, em sua perspectiva de 2018 sobre os mercados imobiliários dos EUA, projetos continuaram o crescimento este ano após o pico de números em 2017.Os investidores estarão ocupados à procura de novas formas de optimizar as oportunidades num mercado imobiliário comercial em rápida evolução e em rápida evolução. Investidores veteranos em Propriedades Comerciais entregam todas as pedras para limitar a possibilidade de surpresas pós-transação. Os recém-chegados devem seguir a mesma abordagem e resistir a precipitar-se para um acordo, dada a amplitude dos riscos em jogo.

a aquisição de bens imobiliários comerciais requer a devida diligência para descobrir informações fundamentais que podem não ser facilmente aparentes ou disponíveis na avaliação do valor de um imóvel ou carteira. Tais detalhes ocultos podem condenar os méritos financeiros de um negócio de outra forma rentável, transformando a transação em um erro caro.

existem essencialmente três tipos de investidores envolvidos na aquisição de imóveis comerciais. Cada um é orientado para fazer uma aquisição com objetivos diferentes:

  • fins de Investimento
  • desenvolvimento imobiliário
  • operações comerciais (onde o prédio será ocupado pela organização do investidor)

Estes diferentes objectivos alterar o processo de due diligence e de profundidade.

Ansioso para se envolver no que parece ser uma oportunidade segura com pouco risco, investidores inexperientes podem saltar onde compradores mais experientes temem pisar. Certamente, menos do que a devida diligência de todos os investidores pode ser uma bomba relógio, especialmente tendo em conta as preocupações sobre o aumento do mercado imobiliário. Nenhum investidor pode arriscar uma surpresa dispendiosa que se recupere após o encerramento de uma transacção.

What is due diligence for real estate?

os principais objetivos da diligência Imobiliária São inspecionar minuciosamente os fundamentos da propriedade, vendedor, financiamento e obrigações de conformidade para reduzir e mitigar as incertezas financeiras. O esforço não é para os fracos. Os potenciais compradores devem examinar escrupulosamente as restrições de zoneamento, as garantias potenciais e os eventuais atentados à propriedade. As estruturas existentes têm de ser totalmente inspeccionadas, a fim de discernir as reparações necessárias e os seus custos. Devem determinar se absorverão ou não passivos herdados de anteriores violações legais e regulamentares dos proprietários. Se a propriedade é amplamente financiada, eles precisam abordar a sua capacidade contínua de fazer os pagamentos necessários para o mutuante.Muitos investidores imobiliários comerciais sofisticados consideram que é uma boa prática começar a diligenciar detalhadamente antes da assinatura do contrato de compra. A alternativa é estabelecer cuidadosamente no contrato para venda os itens de due diligence que o comprador deve realizar e o tempo que isso vai demorar. Isto também serve para obrigar o vendedor a entregar os documentos necessários em uma base expedita. Certas conclusões podem afectar negativamente o retorno financeiro antecipado da adquirente, dando aos compradores uma maior participação nas negociações de transacção para assegurar uma avaliação de propriedade justa e precisa, tendo em conta os riscos que foram descobertos.Tendo em conta a vasta gama de documentos de uma transacção imobiliária comercial, é importante preparar uma lista de verificação da diligência devida, que Apure cada elemento de preocupação uma vez que tenha sido tratado. Dependendo do tipo de investidor e dos objetivos financeiros da entidade, esta lista de verificação pode ser bastante longa. No entanto, seria imprudente fechar um negócio antes de apreciar e avaliar plenamente os riscos contra as recompensas.

começar o básico para baixo

Due diligence em uma oportunidade de imobiliário comercial começa com a compreensão dos objetivos da transação. Os objetivos de investimento na realização de uma transação imobiliária comercial servem de base para a devida diligência que se segue. Por exemplo, a compra de uma propriedade produtora de rendimentos, como um edifício de apartamentos, exigirá que o investidor verifique os arrendamentos existentes e examine o histórico de pagamento do arrendamento de cada arrendatário. Caso contrário, o investidor não pode garantir a estabilidade financeira do fluxo de receitas previsto. Por outro lado, o foco inicial de um promotor imobiliário comercial é o uso pretendido de um edifício e se a propriedade pode ou não ser permitida para alcançar essa intenção.

as partes adquirentes nunca devem realizar uma transacção comercial Sem visitarem pessoalmente, atravessarem e inspeccionarem as instalações. Durante o passeio, os compradores devem analisar a propriedade ou edifício em termos do uso pretendido. As preocupações que surgirem afectarão as negociações. Por exemplo, uma propriedade que um comprador pretende transformar em um complexo de escritório com amplo estacionamento pode ser acidentado e caro de classificar para acomodar o volume previsto de veículos.Dados os diversos regulamentos federais, estaduais e ambientais locais, os investidores também devem garantir que uma propriedade ou edifício cumpre com as regras e leis vigentes, e planejados e potenciais no futuro. Um exemplo deste objectivo móvel é a sustentabilidade ambiental e a responsabilidade. Os investidores precisam de saber que um determinado regulamento irá entrar gradualmente numa data posterior, em alguns casos a vários anos de distância.Antes de financiar a operação, é provável que os mutuantes exijam uma avaliação da adequação ambiental. De qualquer modo, é uma boa prática proceder a esta avaliação, independentemente das questões de financiamento. Recrutar uma respeitável empresa de engenharia ambiental para avaliar os usos passados do edifício ou da propriedade, além de recolher evidências de possíveis contaminantes como mofo, chumbo e amianto, e a presença de tanques de armazenamento subterrâneo. O que parece ser perfeitamente seguro e legal em uma inspeção visual pode se transformar em um campo minado de litígio no futuro, uma vez que o investidor vai herdar essas responsabilidades potenciais e ser exigido por lei para eliminar o problema descoberto.

por último, embora os vendedores sejam legalmente obrigados a fornecer certas informações sobre as características físicas de uma propriedade, tais como cedências, encargos e outras restrições, é prudente para o investidor rever pessoalmente, validar e verificar cada item. A melhor prática ao adquirir imóveis comerciais é nunca assumir automaticamente o mesmo grau de divulgação do vendedor que existe ao comprar imóveis residenciais. Existem diferenças fundamentais.

diversos documentos

novos investidores em imóveis comerciais devem considerar o valor na manutenção da assistência de um promotor imobiliário comercial especializado. Numerosos documentos legais devem ser acessados, avaliados e verificados. No mínimo, estes documentos incluem o título, locações, regulamentos de zoneamento, levantamentos, certificados de impostos, e os registros financeiros do vendedor e demonstrações operacionais. Todos os documentos devem ser listados na lista de verificação acima mencionada e armazenados inicialmente em um VDR (sala de dados virtuais).

pesquisa de títulos e descrições de propriedades

uma vez aberta a garantia, o investidor deve encomendar um relatório preliminar sobre o título. O título fornecerá informações sobre a propriedade, tais como a sua propriedade atual e passada e a existência de penhores, encargos e cedências. Uma vez que estes fatores são entendidos, uma melhor prática é realizar um levantamento profissional da propriedade para corroborar os detalhes, bem como para confirmar o tamanho do lote, estradas de acesso, linhas de fronteira, águas de superfície, direitos de passagem, condição do solo, e possíveis melhorias e alterações da propriedade. Para verificar a exatidão do título, é prudente contratar uma companhia de seguros título, que se comprometerá a absorver perdas financeiras não previstas devido a possíveis defeitos de título.Muitas jurisdições têm leis únicas que afetam transações imobiliárias. Qualquer um que planeie comprar uma propriedade na Florida deve certificar-se de realizar uma busca municipal de penhores. Na Flórida—ao contrário da maioria dos outros estados dos EUA—penhoras não registradas, Taxas e violações de licenças são anexadas a propriedades ao invés de indivíduos.Por causa disso, praticamente todas as transações imobiliárias que ocorrem no estado da Flórida devem ter uma busca de penhores municipal realizada como parte do processo de encerramento. Os compradores de propriedades da Flórida devem estar cientes de que uma pesquisa de título convencional não descobrirá problemas encontrados em uma busca de penhores municipal.

zoneamento e códigos de propriedade

os investidores também devem assegurar o cumprimento das regras de zoneamento e códigos de propriedade vigentes. No que diz respeito ao primeiro, uma tática inteligente é solicitar documentação ao município relevante para garantir que a utilização atual e prevista da propriedade esteja em conformidade com os regulamentos de zoneamento existentes e as classificações de Uso do solo. Para edifícios relativamente novos, uma revisão dos certificados de ocupação pode indicar a conformidade com os códigos de propriedade relevantes. No que diz respeito à avaliação avaliada de um imóvel, estas informações podem ser obtidas através dos certificados fiscais. Este último indicará igualmente a situação dos pagamentos do imposto predial. Como precaução, os compradores devem considerar contactar um especialista de zoneamento externo para confirmar de forma independente que as informações recebidas são precisas e atualizadas.

esteja ciente do prazo para aprovações municipais

se problemas forem descobertos, ou se o comprador planeja fazer quaisquer alterações à propriedade, incluindo o seu uso, então podem ser necessárias licenças adicionais e licenças de negócios. Os potenciais compradores de propriedades precisam estar cientes das questões de prazos associados às aprovações municipais. Dependendo de vários fatores, pode levar um mês—ou mesmo anos-até que as licenças de construção sejam asseguradas.Isto significa que é imperativo organizar reuniões com as autoridades locais para determinar quais são as aprovações necessárias. Isso inclui Planejamento e zoneamento, planos do local, conselho municipal e outras aprovações.

Lease payment history

For an income-producing property like an office building or apartment complex,a thorough review of the lease payment history will shed light on the order and predictable flow of rental income income. Outra melhor prática é examinar os registros financeiros do vendedor e demonstrações operacionais—assumindo que estes podem ser obtidos—para discernir lacunas nos pagamentos de Locação.

ada compliance

um item chave é determinar a conformidade de uma estrutura existente com a lei dos americanos com deficiência. Cada Estado tem seus próprios regulamentos sobre acessibilidade e necessárias modificações para garantir o cumprimento, além dos documentos relativos a estas questões. O governo federal criou uma lista de verificação que ajuda os investidores a entender as regras antes de adquirir um edifício, propriedade ou terra não desenvolvida.Todos estes muitos documentos são necessários para avaliar rigorosamente os riscos de um investimento em relação ao seu potencial retorno. Em cada caso, uma vez validados os dados no documento como exactos ou inexactos, marque-os na lista de controlo e guarde-os na VDR. Compare as conclusões com os rendimentos ou fluxos de receitas previstos que a transacção produzirá. Estes detalhes se tornam munição nas negociações para fechar o negócio. Uma vez que a transação tenha fechado, transferir e armazenar os documentos para fins de conformidade para uma plataforma altamente segura e centralizada que proporciona fácil acessibilidade.

conhecer o vendedor

Due diligence estende-se para além das questões relacionadas com a propriedade a ser adquirida. Antes de se aventurar em uma transação comercial imobiliária, a posição, reputação e histórico do vendedor deve ser totalmente investigado e vetado. Isso não só pode indicar um Parceiro menos escrupuloso transacionando, a reputação do atual proprietário (e mesmo ocupantes) pode ter um impacto negativo sobre os ganhos futuros.

solicite e examine as declarações fiscais, contratos de serviços, documentos de empréstimo, histórico de litígios passados e quaisquer outros itens relacionados com o estado financeiro da entidade, o uso prévio de propriedade e integridade. Esses conhecimentos serão úteis para negociar um acordo justo ou para fazer uma determinação em transmitir a perspectiva.

conclusão

cada transacção imobiliária é diferente e requer um plano de diligência única. Mover—se muito rapidamente—e não realizar a devida diligência abrangente-pode criar problemas até mesmo para os investidores mais experientes.

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