eu tenho certeza que você já viu, especialmente neste mercado aquecido – corrente rendas estão em us $800 por mês, mas o agente da lista é a publicidade como, potencialmente, ter uma renda mensal de us $1.300…uma vez que todas as atualizações são concluídas.

eles estão tentando fazer você pagar muito dinheiro por uma propriedade baseada em sua renda pro forma, em vez das rendas reais.

mas, o que é um pro forma e quando devemos usá-lo?

imobiliário Pro Forma-definido

o imobiliário pro forma é uma discriminação detalhada das receitas e despesas de uma propriedade para arrendamento, uma vez que está totalmente estabilizada e funcionando com eficiência máxima. Isto significa que ele tem as rendas do mercado, renda, taxas de vagas e custos operacionais que são comparáveis a outras propriedades com uma classe e idade semelhantes nesse mercado.

muitas vezes, as rendas pro forma são calculadas com base em rendas comparáveis, e uma vez que quaisquer renovações ou atualizações planejadas são concluídas. Da mesma forma, as despesas pro forma são baseadas no custo de operar uma propriedade totalmente estabilizada e não incluem quaisquer grandes atualizações ou despesas.

Pro Forma vs rendas e despesas reais

não se confunda, a pro forma não é como a propriedade está operando hoje. Muitas vezes, os vendedores vão inflacionar a renda e reduzir os custos para ter uma renda operacional líquida favorável e atrair ofertas.Lembre-se, o valor de uma propriedade comercial é determinado com base no rendimento líquido de exploração e nas taxas de Capitalização nesse mercado para essa classe de propriedade. Alternadamente, os valores dos imóveis residenciais são calculados com base em vendas comparativas.Assim, o seu financiamento basear-se-á nas receitas e despesas efectivas e não no pro forma. Se você quiser fazer uma oferta com base nas rendas pro forma e despesas, então você provavelmente vai acabar tendo que fazer um pagamento inicial maior para cobrir a diferença de valor.

Crie a sua própria Pro Forma

quando estou à procura de um acordo, geralmente pego na Pro forma do corretor e ligo-a à minha calculadora.Faço isto como uma ferramenta de rastreio. Meu pensamento é-se o negócio não funciona com seus rendimentos incrivelmente agressivos e suposições de despesas, então não há nenhuma maneira que funcionará com meus números mais conservadores!

*Introdução*

5-Passo Investir Sistema

Nós passamos anos desenvolvendo este processo que tem, literalmente, milhões de dólares gerados em valor e estável de receita anual para os investidores.

Se ele não se parece com um assassino lidar com os seus números, eu imediatamente atirá-lo. Se ficar óptimo no papel, passo para o próximo passo e dou-lhe uma vista de olhos mais profunda.Parte desse olhar mais profundo é criar a sua própria pro forma.O primeiro passo é ver se as rendas pro forma são baseadas na realidade ou não. Você faz isso comparando-os com os aluguéis reais.Digamos, por exemplo, que está a analisar um negócio de 10 unidades e que todas as unidades têm 2 quartos.O corretor está a dizer-lhe que os alugueres podem ser 1.000 dólares por mês, mas a renda média é de apenas 797 dólares. Há uma grande discrepância, então vamos ver se é realista ou não, dando uma olhada no rolo de renda. Aqui está um exemplo das rendas que você pode ver:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

Você pode pensar que é meio estranho para as rendas variar muito, mas é muito normal. O inquilino que vive lá há 10 anos normalmente paga menos do que aquele que se mudou no mês passado.Além disso, algumas unidades podem ter amenidades adicionais que valem mais. Os apartamentos do rés-do-chão podem ter um quintal. Outros podem ter um acoplamento máquina de lavar/secador, por exemplo.Aqui, eu quero ver quantas unidades são alugadas em ou perto de US $1.000, uma vez que é isso que o corretor está dizendo que as rendas devem ser. Neste exemplo, vemos apenas uma unidade alugada nesse nível e mais uma em $950 e uma em $925.

a maioria do resto está na faixa de $800 com um outlier em $700.Sem saber porque é que a unidade está a receber mil dólares, tenho de presumir que é um outlier, já que só há uma unidade a esse ritmo.

existem 2 unidades em $ 875, 1 em $925, e 1 em $950. Por isso, sentir-me-ia confortável a listar as minhas rendas pro forma em 925 dólares, porque 4 das 10 unidades estão à volta desse número.

se eu quisesse fazer uma oferta muito agressiva (por exemplo, eu amo a área) eu a subscreveria em $935 ou $940.

despesas Pro Forma

isto é um pouco diferente. Os corretores sabem que não podem explicar as despesas que eles te dão. Então, eles não podem simplesmente compensar as despesas pro forma.Em vez disso, eles vão certificar-se de que o vendedor está controlando as despesas por 3-6 meses antes de listar a propriedade. Os vendedores inteligentes irão controlar as suas despesas por um ano inteiro antes de listar a sua propriedade para venda.

desta forma o agente de listagem pode fazer um argumento convincente para usar um conjunto mais baixo de despesas.

em negócios maiores você vai ver uma quebra das despesas mês a mês, para que esta tendência pode ser descoberto analizando as despesas nos últimos 3 meses e comparando-o com as despesas dos últimos 12 meses. Se eles são dramaticamente diferentes, você sabe que eles estão empurrando artificialmente os custos para baixo.Para os negócios mais pequenos, terá sorte em receber as despesas que investiram nos impostos do ano passado, não importa um mês a mês. Então, a única maneira de comparar é olhar dois anos atrás, o que provavelmente também não vai acontecer.

a única coisa que você pode fazer é obter estimativas de uma empresa de gestão de propriedades, compará-lo com outras propriedades que você possui, ou compará-lo com algumas regras de polegar, como a regra de 50%.

Juntando tudo

uma vez que você tem sua renda e despesas reais e suas rendas e despesas pro forma, é hora de comparar os dois e analisar o seu negócio.

despesas pro forma

vamos dar uma olhada neste exemplo de um edifício de 3 unidades. À direita, sob T12 actuals, essa é a informação que o vendedor forneceu. Então, coloca – o na calculadora.Como pode ver, o vendedor não fornece muita informação. Sem uma boa repartição de todas as despesas, é fácil esquecer que despesas devem estar lá ou não devem estar. Coisas como fazer pronto ou custos administrativos (para despejo, advogados, contabilistas, etc), e reservas são muitas vezes esquecidos.Agora que temos expectativas realistas para o aluguel e um bom orçamento, é hora de juntar tudo.

de real para Pro Forma

a última coisa a fazer é estimar quanto tempo vai demorar a passar das rendas e despesas reais para as projecções pro forma.

se levar 18 meses, então você precisa ter em conta o aumento da vacância, rotatividade e outros custos para levá-lo lá ao longo desse período de tempo.

eu construí esta na minha calculadora para torná-lo mais fácil, mas se a sua calculadora não o tiver, você pode elevar a taxa de vacância, ou construí-lo para o aluguel pressupostos de crescimento, ou qualquer número de maneiras de contornar as limitações do software.

months-until-complete

você pode ver no fundo, eu assumi para este projeto específico que levaria 12 meses para terminar e trazer todas as rendas ao nível total, estabilizado.Uma vez que isto era hipotético, vou parar a análise lá. Mas pode pegar na informação e usá-la em qualquer acordo que encontrar.Como Analisa Os Seus Negócios?

você usa um pro forma ao executar seus números, ou você só olha para os reais?

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