perspectivele pentru imobiliare comerciale în 2018 este cel mai bine rezumat în două cuvinte: optimism precaut.

aceasta este părerea lui Heidi Learner, economist șef la Savills Studley, o firmă de servicii imobiliare comerciale de top. Condițiile de piață mai largi par favorabile, datorită creșterii economice susținute și creșterii cifrelor de ocupare a forței de muncă. În plus, adoptarea recentă a proiectului de lege privind reforma fiscală va avea probabil un impact semnificativ asupra tuturor claselor majore de active, inclusiv imobiliare.

deși tendințele macroeconomice sunt încurajatoare, rămân unele provocări persistente. Aplicarea mai strictă a legii imigrației—și perspectiva unei noi legislații care reduce semnificativ fluxul de forță de muncă imigrantă în SUA—ar putea crea o penurie mai mare de forță de muncă în industria construcțiilor și ar diminua cererea de chiriași.

noile tarife emise de președintele Trump au creat o anumită incertitudine pe piața imobiliară comercială. În plus, există îngrijorări cu privire la creșterea costurilor materialelor de construcție.

în ciuda acestor provocări, perspectivele generale pentru imobiliare comerciale este încurajatoare. Collier ‘ s International, în perspectiva sa din 2018 asupra piețelor imobiliare din SUA, proiectele au continuat să crească în acest an, după cifrele de vârf din 2017.

due diligence poate limita surprizele post-tranzacție

investitorii vor fi ocupați în căutarea de noi modalități de optimizare a oportunităților într-o piață imobiliară comercială în mișcare rapidă și în evoluție rapidă. Investitorii veterani în proprietatea comercială transformă fiecare piatră pentru a limita posibilitatea surprizelor post-tranzacție. Noii veniți ar trebui să urmeze aceeași abordare și să reziste să se grăbească într-o afacere, având în vedere amploarea riscurilor în joc.

achiziția de bunuri imobiliare comerciale necesită o diligență intensivă pentru a descoperi informații cheie care ar putea să nu fie ușor evidente sau disponibile în evaluarea valorii unei proprietăți sau a unui portofoliu. Astfel de detalii ascunse pot distruge meritele financiare ale unei tranzacții altfel profitabile, transformând tranzacția într-o greșeală costisitoare.

există în esență trei tipuri de investitori implicați în achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale. Fiecare este condus pentru a face o achiziție pentru obiective diferite:

  • scopuri de investiții
  • dezvoltare imobiliară
  • operațiuni de afaceri (în cazul în care clădirea va fi ocupată de Organizația investitorului)

aceste obiective diferite modifică procesul de due diligence și profunzimea.

Dornici să se angajeze în ceea ce pare a fi o oportunitate sigură, cu un risc redus, investitorii neexperimentați pot sări acolo unde cumpărătorii mai experimentați se tem să calce. Cu siguranță, mai puțin de due diligence aprofundată de către toți investitorii poate fi o bombă cu ceas, în special având în vedere preocupările asupra unei piețe imobiliare în creștere. Nici un investitor nu poate risca o surpriză costisitoare care își ridică capul în urma închiderii unei tranzacții.

ce este due diligence pentru imobiliare?

obiectivele principale ale Real Estate due diligence sunt de a inspecta temeinic fundamentele proprietății, vânzătorului, finanțării și obligațiilor de Conformitate pentru a reduce și a atenua incertitudinile financiare. Efortul nu este pentru cei slabi. Cumpărătorii potențiali trebuie să examineze cu scrupulozitate restricțiile de zonare, potențialele garanții și posibilele încălcări ale proprietății. Structurile existente trebuie să fie inspectate pe deplin pentru a discerne reparațiile necesare și costurile acestora. Aceștia trebuie să stabilească dacă vor absorbi sau nu datoriile moștenite din încălcările legale și de reglementare ale proprietarilor anteriori. În cazul în care proprietatea este finanțată în mare măsură, trebuie să abordeze capacitatea lor continuă de a efectua plățile necesare către creditor.

mulți investitori imobiliari comerciali sofisticați consideră că este o bună practică să înceapă diligența detaliată înainte de semnarea contractului de cumpărare. Alternativa este de a stabili cu atenție în contractul de vânzare elementele de due diligence pe care cumpărătorul trebuie să le întreprindă și timpul necesar. Acest lucru servește, de asemenea, pentru a obliga vânzătorul să livreze documentele necesare pe o bază rapidă. Anumite constatări pot afecta negativ randamentul financiar anticipat al achizitorului, oferind cumpărătorilor o mână mai puternică în negocierile tranzacției pentru a asigura o evaluare corectă și exactă a proprietății, având în vedere riscurile care au fost descoperite.

având în vedere gama largă de documente într-o tranzacție imobiliară comercială, este important să se pregătească o listă de verificare due diligence, marcând fiecare element de îngrijorare odată ce a fost abordată. În funcție de tipul investitorului și de obiectivele financiare ale entității, această listă de verificare poate fi destul de lungă. Cu toate acestea, ar fi imprudent să închei o afacere înainte de a aprecia și evalua pe deplin riscurile împotriva recompenselor.

Noțiuni de bază în jos

due diligence pe o oportunitate de imobiliare comerciale începe cu înțelegerea obiectivelor tranzacției. Obiectivele de investiții în urmărirea unei tranzacții imobiliare comerciale servesc drept bază pentru due diligence care urmează. De exemplu, achiziționarea unei proprietăți producătoare de venituri, cum ar fi o clădire de apartamente, va cere investitorului să verifice contractele de închiriere existente și să examineze istoricul plăților de închiriere ale fiecărui chiriaș. În caz contrar, investitorul nu poate asigura stabilitatea financiară a fluxului de venituri anticipate. Pe de altă parte, accentul inițial al unui dezvoltator imobiliar comercial este pe utilizarea intenționată a unei clădiri și dacă proprietatea poate fi permisă sau nu pentru a atinge această intenție.

părțile achizitoare nu ar trebui să se angajeze niciodată într-o tranzacție imobiliară comercială fără a vizita personal, a trece prin și a inspecta sediul. În timpul plimbării, cumpărătorii trebuie să analizeze proprietatea sau clădirea în ceea ce privește utilizarea prevăzută. Preocupările care apar vor afecta negocierile. De exemplu, o proprietate pe care un cumpărător intenționează să o transforme într-un complex de birouri cu parcare amplă poate fi deluroasă și costisitoare pentru a se potrivi volumului anticipat de vehicule.

având în vedere reglementările federale, de stat și locale de mediu, investitorii trebuie, de asemenea, să se asigure că o proprietate sau o clădire respectă regulile și legile actuale și cele planificate și potențiale în viitor. Un exemplu al acestui obiectiv în mișcare este durabilitatea și răspunderea pentru mediu. Investitorii trebuie să știe că un anumit regulament va fi introdus treptat la o dată ulterioară, în unele cazuri la câțiva ani distanță.

înainte de a finanța tranzacția, creditorii vor necesita probabil o evaluare a adecvării mediului. O bună practică este de a efectua această evaluare oricum, indiferent de problemele de finanțare. Recrutați o firmă de inginerie de mediu de renume pentru a evalua utilizările anterioare ale clădirii sau proprietății, pe lângă colectarea dovezilor posibilelor contaminanți precum mucegaiul, plumbul și azbestul și prezența rezervoarelor de stocare subterane. Ceea ce pare a fi perfect sigur și legal într-o inspecție vizuală se poate transforma într-un teren minat de litigii în viitor, deoarece investitorul va moșteni aceste potențiale datorii și va fi obligat prin lege să elimine problema descoperită.

în cele din urmă, deși vânzătorii sunt obligați din punct de vedere legal să furnizeze anumite informații despre caracteristicile fizice ale unei proprietăți, cum ar fi servitutele, sarcinile și alte restricții, este prudent ca investitorul să revizuiască, să valideze și să verifice personal fiecare articol. O bună practică atunci când achiziționează bunuri imobiliare comerciale este să nu-și asume în mod automat același grad de dezvăluiri de la vânzător care există atunci când cumpără proprietăți rezidențiale. Există diferențe cheie.

Diverse documente

noi investitori în imobiliare comerciale ar trebui să ia în considerare valoarea în păstrarea asistența unui avocat specializat imobiliare comerciale. Numeroase documente juridice trebuie accesate, evaluate și verificate. Cel puțin, aceste documente includ titlul, contractele de leasing, reglementările de zonare, sondajele, certificatele fiscale și înregistrările financiare și declarațiile de funcționare ale vânzătorului. Toate documentele trebuie să fie listate în lista de verificare menționată mai sus și stocate inițial într-un VDR (virtual Data room).

căutări titlu și descrieri de proprietate

odată ce escrow a fost deschis, investitorul ar trebui să comande un raport preliminar titlu. Titlul va furniza informații despre proprietate, cum ar fi proprietatea sa actuală și trecută și existența unor drepturi de retenție, sarcini și servitute. Odată ce acești factori sunt înțeleși, o bună practică este de a efectua o anchetă profesională a proprietății pentru a corobora detaliile, precum și pentru a confirma dimensiunea lotului, drumurile de acces, liniile de graniță, apele de suprafață, drepturile de trecere, starea solului și posibilele îmbunătățiri și modificări ale proprietății. Pentru a verifica exactitatea titlului, este prudent să contractați cu o companie de asigurări de titlu, care se va angaja să absoarbă pierderi financiare neprevăzute din cauza posibilelor defecte de titlu.

Municipal lien caută proprietăți Florida

multe jurisdicții au legi unice care afectează tranzacțiile imobiliare. Oricine intenționează să cumpere proprietăți în Florida ar trebui să se asigure că efectuează o căutare municipală. În Florida-spre deosebire de majoritatea celorlalte state americane—drepturile de retenție neînregistrate, taxele și încălcările permiselor sunt atașate mai degrabă proprietăților decât persoanelor fizice.

din acest motiv, practic toate tranzacțiile imobiliare care au loc în statul Florida trebuie să aibă o căutare gaj municipale efectuate ca parte a procesului de închidere. Cumpărătorii de proprietăți din Florida ar trebui să fie conștienți de faptul că o căutare convențională a titlului nu va descoperi problemele găsite într-o căutare municipală.

coduri de zonare și proprietate

investitorii trebuie, de asemenea, să asigure respectarea regulilor actuale de zonare și a codurilor de proprietate. În ceea ce privește prima, o tactică inteligentă este de a solicita documentația de la municipalitatea relevantă pentru a se asigura că utilizarea actuală și anticipată a proprietății este conformă cu reglementările existente de zonare și clasificările de utilizare a terenurilor. Pentru clădirile relativ noi, o revizuire a certificatelor de ocupare poate indica respectarea codurilor de proprietate relevante. În ceea ce privește evaluarea evaluată a unei proprietăți, aceste informații pot fi obținute prin certificatele fiscale. Acesta din urmă va indica, de asemenea, situația plăților impozitului pe proprietate. Ca măsură de precauție, cumpărătorii ar trebui să ia în considerare contactarea unui specialist în zonare externă pentru a confirma în mod independent că informațiile primite sunt corecte și actualizate.

fiți conștienți de intervalul de timp pentru aprobările orașului

dacă problemele sunt descoperite sau dacă cumpărătorul intenționează să facă modificări asupra proprietății, inclusiv utilizarea acesteia, atunci pot fi necesare permise suplimentare și licențe de afaceri. Cumpărătorii potențiali de proprietăți trebuie să fie conștienți de problemele de timp asociate aprobărilor orașului. În funcție de diverși factori, poate dura o lună—sau chiar ani—înainte ca autorizațiile de construcție să fie garantate.

aceasta înseamnă că este imperativ să se organizeze întâlniri cu autoritățile locale pentru a determina ce aprobări sunt necesare. Aceasta include planificarea și zonarea, planurile site-ului, Consiliul municipal și alte aprobări.

istoricul plăților de leasing

pentru o proprietate producătoare de venituri, cum ar fi o clădire de birouri sau un complex de apartamente, o revizuire amănunțită a istoricului plăților de leasing va arunca lumină asupra fluxului ordonat și previzibil al veniturilor din chirii. O altă bună practică este de a examina înregistrările financiare și situațiile de operare ale vânzătorului-presupunând că acestea pot fi obținute—pentru a discerne lacunele în plățile de leasing.

conformitatea ADA

un element cheie este de a determina conformitatea unei structuri existente cu Legea americanilor cu dizabilități. Fiecare stat are propriile reglementări privind accesibilitatea și modificările necesare pentru a asigura conformitatea, pe lângă documentele referitoare la aceste probleme. Guvernul federal a creat o listă de verificare care ajută investitorii să înțeleagă regulile înainte de a achiziționa o clădire, o proprietate sau un teren nedezvoltat.

toate aceste documente sunt necesare pentru a evalua riguros riscurile unei investiții față de rentabilitatea sa potențială. În fiecare caz, odată ce datele din document au fost validate ca fiind exacte sau inexacte, marcați-le pe lista de verificare și stocați-le în VDR. Comparați constatările cu randamentele anticipate sau fluxurile de venituri pe care le va produce tranzacția. Aceste detalii devin muniție în negocierile pentru încheierea acordului. Odată ce tranzacția s-a încheiat, transferați și stocați documentele în scopuri de conformitate către o platformă centralizată extrem de sigură, care oferă accesibilitate ușoară.

cunoașteți vânzătorul

due diligence se extinde dincolo de aspectele legate de proprietatea achiziționată. Înainte de a vă aventura într-o tranzacție imobiliară comercială, poziția, reputația și istoricul vânzătorului ar trebui să fie investigate și verificate pe deplin. Nu numai că acest lucru poate indica un partener de tranzacționare mai puțin scrupulos, reputația actualului proprietar (și chiar a ocupanților) poate avea un impact negativ asupra câștigurilor viitoare.

solicitați și examinați declarațiile fiscale ale vânzătorului, contractele de servicii, documentele de împrumut, Istoricul litigiilor anterioare și orice alte elemente legate de starea financiară a entității, utilizarea prealabilă a proprietății și integritatea. Astfel de perspective vor fi utile în negocierea unui acord echitabil sau în determinarea de a transmite perspectiva.

concluzie

fiecare tranzacție imobiliară este diferită și necesită un plan unic de due diligence. Mutarea prea rapidă—și eșecul de a efectua o diligență completă-poate crea probleme chiar și pentru cei mai experimentați investitori.

Aflați mai multe

Aflați mai multe despre modul în care CT poate oferi sprijin pentru fiecare etapă a tranzacției, de la due diligence până la închidere, până la respectarea continuă.

contactați-ne la (844) 701-2064 (Gratuit SUA)

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.