sunt sigur că ați văzut – o, mai ales în această piață fierbinte-chiriile curente sunt la $800 pe lună, dar agentul de listare este de publicitate ca potențial au o chirie lunară de $1,300…odată ce toate upgrade-urile sunt complete.

ei încearcă să te facă să plătească dolar de top pentru o proprietate pe baza chiriei sale pro forma, mai degrabă decât chiriile reale.

dar, ce este un pro forma și când ar trebui să-l folosim?

Real Estate Pro Forma-definit

real estate pro forma este o defalcare detaliată a veniturilor și cheltuielilor unei proprietăți de închiriere odată ce este complet stabilizat și funcționează la eficiență maximă. Aceasta înseamnă că are chiriile de piață, veniturile, ratele de neocupare și costurile de operare care sunt comparabile cu alte proprietăți cu o clasă și o vârstă similare pe piața respectivă.

adesea, chiriile pro forma sunt calculate pe baza chiriilor comparabile și odată ce orice renovare sau upgrade-uri planificate sunt finalizate. În mod similar, cheltuielile pro forma se bazează pe costul de a opera o proprietate complet stabilizat și nu include orice upgrade-uri majore sau cheltuieli.

Pro Forma vs Chirii și cheltuieli reale

nu fi confuz, pro forma nu este modul în care proprietatea funcționează astăzi. Adesea, vânzătorii vor umfla veniturile și vor reduce costurile pentru a avea un venit net favorabil din exploatare și pentru a atrage oferte.

amintiți-vă, valoarea unei proprietăți comerciale este determinată pe baza venitului net din exploatare și a ratelor de capitalizare pe acea piață pentru acea clasă de proprietăți. Alternativ, valorile proprietăților rezidențiale sunt calculate pe baza vânzărilor comparative.

deci, finanțarea dvs. se va baza pe veniturile și cheltuielile reale și nu pe baza pro forma. Dacă doriți să faceți o ofertă bazată pe chiriile și cheltuielile pro forma, atunci veți ajunge probabil să faceți o plată mai mare pentru a acoperi diferența de valoare.

Creați-vă propriul Pro Forma

când caut o afacere, voi lua în general pro forma brokerului și o voi conecta la calculatorul meu.

fac acest lucru ca un instrument de screening. Gândul meu este – dacă afacerea nu funcționează cu ipotezele lor de venituri și cheltuieli uimitor de agresive, atunci nu există nicio modalitate de a funcționa cu numerele mele mai conservatoare!

*introducerea *

sistem de investiții în 5 pași

am petrecut ani de zile dezvoltând acest proces care a generat literalmente milioane de dolari în valoare și un venit anual stabil pentru investitori.

dacă nu pare o afacere ucigașă cu numerele lor, o arunc imediat. Dacă arată grozav pe hârtie, atunci trec la pasul următor și îi dau o privire mai profundă.

o parte din acest aspect mai profund este de a crea propriul pro forma.

Pro Forma Chirii

primul pas este de a vedea dacă chiriile pro forma se bazează în realitate sau nu. Faceți acest lucru comparându-le cu chiriile reale.

să spunem, pentru un exemplu simplu, că analizați o afacere de 10 unități și toate unitățile sunt 2 dormitoare.

brokerul vă spune chiriile ar putea fi $1,000 pe lună, dar chiria medie este de numai $797. Există o mare discrepanță, așa că să vedem dacă este realist sau nu, aruncând o privire asupra ruloului de chirie. Aici este un exemplu de chiriile s-ar putea vedea:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

s-ar putea să credeți că este ciudat ca chiriile să varieze atât de mult, dar este destul de normal. Chiriașul care a locuit acolo timp de 10 ani va plăti de obicei mai puțin decât cel care s-a mutat luna trecută.

de asemenea, unele unități ar putea avea facilități suplimentare care merită mai mult. Apartamentele de la parter ar putea avea o curte. Alții ar putea avea o mașină de spălat/uscător agatare, de exemplu.

aici, vreau să văd cât de multe unități sunt închiriate la sau aproape de $1,000, deoarece este ceea ce brokerul spune chiriile ar trebui să fie. În acest exemplu vedem doar 1 unitate închiriată la acel nivel și încă una la 950 USD și una la 925 USD.

cele mai multe dintre restul sunt în intervalul $800 cu un outlier la $700.

fără să știu de ce o unitate primește 1.000 de dolari, ar trebui să presupun că este un outlier, deoarece există doar 1 unitate la această rată.

există 2 unități la 875 USD, 1 la 925 USD și 1 la 950 USD. Așa că m-aș simți destul de confortabil listând chiriile mele pro forma la 925 USD, deoarece 4 din cele 10 unități sunt chiar în jurul acelui număr.

dacă aș vrea să fac o ofertă foarte agresivă (de exemplu, îmi place zona), aș subscrie-o la 935 USD sau 940 USD.

cheltuieli Pro Forma

acesta este un pic diferit. Brokerii știu că nu pot explica cheltuielile reale pe care vi le oferă. Deci, ei nu pot face doar cheltuielile pro forma.

în schimb, se vor asigura că vânzătorul controlează cheltuielile timp de 3-6 luni înainte de listarea proprietății. Vânzătorii inteligenți își vor controla cheltuielile pentru un an întreg înainte de a-și enumera proprietatea spre vânzare.

în acest fel, agentul de listare poate face un argument convingător pentru a utiliza un set mai mic de cheltuieli.

pe oferte mai mari veți obține pentru a vedea o pauză în jos a cheltuielilor lună de lună, astfel încât această tendință poate fi descoperit prin anualizarea cheltuielilor în ultimele 3 luni și comparându-l cu cheltuielile pentru ultimele 12 luni. Dacă sunt dramatic diferite, știți că împing în mod artificial costurile în jos.

pentru oferte mai mici, veți fi norocoși să obțineți doar cheltuielile pe care le-au pus pe impozitele de anul trecut, nu contează o defalcare de la o lună la alta. Deci, singura modalitate de a compara este să privim 2 ani înapoi, ceea ce probabil nu se va întâmpla nici.

singurul lucru pe care îl puteți face este să obțineți estimări de la o companie de administrare a proprietății, să le comparați cu alte proprietăți pe care le dețineți sau să le comparați cu unele reguli generale, cum ar fi regula de 50%.

punând totul împreună

odată ce aveți veniturile și cheltuielile reale și chiriile și cheltuielile pro forma, este timpul să comparați cele două și să analizați afacerea dvs.

cheltuieli pro forma

să aruncăm o privire la acest exemplu de clădire cu 3 unități. În dreapta, sub T12 actuals, adică informațiile pe care vânzătorul le-a furnizat. Deci, puneți-l în calculator.

după cum puteți vedea, vânzătorul nu oferă o mulțime de informații. Fără o defalcare bună a tuturor cheltuielilor, este ușor să uitați ce cheltuieli ar trebui să fie acolo sau nu ar trebui să fie. Lucruri precum pregătirea sau costurile de administrare (pentru evacuare, avocați, contabili etc.) și rezervele sunt adesea uitate.

acum, că avem așteptări realiste pentru chirie și un buget bun, este timpul să punem totul împreună.

de la Real La Pro Forma

ultimul lucru de făcut este să estimați cât timp vă va lua să treceți de la chiriile și cheltuielile reale la proiecțiile pro forma.

dacă va dura 18 luni, atunci trebuie să țineți cont de creșterea vacanței, a cifrei de afaceri și a altor costuri pentru a vă duce acolo în acel interval de timp.

am construit acest lucru în calculatorul meu pentru a-l ușura, dar dacă calculatorul dvs. nu îl are, puteți crește rata de neocupare sau o puteți construi în ipotezele de creștere a chiriei sau în orice număr de moduri de a rezolva limitările software-ului.

months-until-complete

puteți vedea în partea de jos, am presupus că pentru acest proiect specific ar dura 12 luni pentru a termina și a aduce toate chiriile la nivelul complet, stabilizat.

din moment ce acest lucru a fost un ipotetic am de gând să oprească analiza acolo. Dar, puteți lua informațiile și să-l utilizați pe orice afacere veți găsi.

Cum Vă Analizați Ofertele?

folosiți un pro forma atunci când rulează numerele, sau te uiți doar la Real?

investiții imobiliare

5-Sistem pas la

6-cifre

sistemul pe care 25.000 de investitori îl folosesc pentru a-și începe și scala Portofoliile fără a fi nevoie să se macine în fiecare zi, să fie bogați în privat sau să știe totul despre Imobiliare.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.