utsikterna för kommersiella fastigheter 2018 sammanfattas bäst i två ord: försiktig optimism.

det är synen på Heidi Learner, chefsekonom på Savills Studley, ett ledande företag för kommersiella fastighetstjänster. Bredare marknadsförhållanden verkar gynnsamma tack vare fortsatt ekonomisk tillväxt och stigande sysselsättningssiffror. Dessutom, den senaste tidens passage av skattereformen räkningen kommer sannolikt att ha en betydande inverkan på alla större tillgångsslag, inklusive fastigheter.

medan makroekonomiska trender är uppmuntrande kvarstår vissa kvardröjande utmaningar. Stramare verkställighet av invandringslagstiftningen—och utsikterna till ny lagstiftning som avsevärt minskar flödet av invandrararbete till USA-kan skapa större arbetskraftsbrist i byggbranschen och dämpa hyresgästens efterfrågan.

nya tariffer utfärdade av President Trump har skapat viss osäkerhet på den kommersiella fastighetsmarknaden. Dessutom finns det oro över de stigande kostnaderna för byggmaterial.

trots dessa utmaningar är de övergripande utsikterna för kommersiella fastigheter uppmuntrande. Collier ’ s International, i sina 2018-utsikter på amerikanska fastighetsmarknader, fortsatte tillväxten i år efter topptal i 2017.

due diligence kan begränsa överraskningar efter transaktionen

investerare kommer att vara upptagna med att leta efter nya sätt att optimera möjligheter på en snabbrörlig och snabbt utvecklande kommersiell fastighetsmarknad. Veteran investerare i kommersiella fastigheter vända varje sten för att begränsa möjligheten att efter transaktionen överraskningar. Nykomlingar bör följa samma tillvägagångssätt och motstå att rusa in i en affär, med tanke på bredden av risker som spelas.

förvärvet av kommersiella fastigheter kräver intensiv due diligence för att avslöja viktig information som kanske inte är lätt uppenbara eller tillgängliga för att utvärdera värdet på en fastighet eller portfölj. Sådana dolda detaljer kan döma de ekonomiska fördelarna med en annars lönsam affär, vilket gör transaktionen till ett dyrt misstag.

det finns i huvudsak tre typer av investerare som bedriver förvärv av kommersiella fastigheter. Var och en drivs för att göra ett förvärv för olika mål:

  • investeringsändamål
  • fastighetsutveckling
  • affärsverksamhet (där byggnaden kommer att ockuperas av investerarens organisation)

dessa olika mål förändrar due diligence-processen och djupet.

ivriga att engagera sig i vad som verkar vara en säker möjlighet med liten risk, oerfarna investerare kan hoppa in där mer erfarna köpare fruktar att trampa. Visst, mindre än grundlig due diligence av alla investerare kan vara en tickande bomb, särskilt med tanke på oro över en stigande fastighetsmarknaden. Ingen investerare kan riskera en dyr överraskning som väcker huvudet i efterdyningarna av en transaktions stängning.

Vad är due diligence för fastigheter?

de främsta målen för real estate due diligence är att noggrant inspektera grunden för fastigheten, säljaren, finansieringen och efterlevnadsskyldigheterna för att minska och mildra finansiella osäkerheter. Ansträngningen är inte för de svaga. Potentiella köpare måste noggrant undersöka zonbegränsningar, potentiella panträtter och eventuella intrång i fastigheten. Befintliga strukturer måste inspekteras fullständigt för att urskilja nödvändiga reparationer och deras kostnader. De måste avgöra om de kommer att absorbera äldre skulder från tidigare ägares juridiska och regulatoriska överträdelser. Om fastigheten till stor del finansieras måste de ta itu med sin pågående förmåga att göra nödvändiga betalningar till långivaren.

många sofistikerade kommersiella fastighetsinvesterare anser att det är en bästa praxis att inleda detaljerad due diligence innan köpeavtalet undertecknas. Alternativet är att noggrant lägga ut i kontraktet för försäljning de föremål för due diligence som köparen måste åta sig och den tid det tar. Detta tjänar också till att tvinga säljaren att snabbt leverera nödvändiga dokument. Vissa resultat kan påverka förvärvarens förväntade ekonomiska avkastning negativt, vilket ger köpare en starkare hand i transaktionsförhandlingarna för att säkerställa en rättvis och korrekt fastighetsvärdering, med tanke på de risker som har upptäckts.

med tanke på det stora utbudet av dokument i en kommersiell fastighetstransaktion är det viktigt att förbereda en checklista för due diligence och markera varje problem när den har tagits upp. Beroende på investerartyp och företagets finansiella mål kan denna checklista vara ganska lång. Ändå skulle det vara oskäligt att avsluta en affär innan man uppskattar och fullt ut utvärderar riskerna mot belöningarna.

att få grunderna ner

due diligence på en kommersiell fastighetsmöjlighet börjar med att förstå transaktionens mål. Investeringsmålen för att driva en kommersiell fastighetstransaktion tjänar som grund för den due diligence som följer. Till exempel, inköp av en inkomstproducerande egendom som ett hyreshus kommer att kräva investeraren att kontrollera befintliga hyresgästen leasingavtal och undersöka varje hyresgästens hyra betalning historia. I annat fall kan investeraren inte säkerställa den förväntade inkomstströmmens finansiella stabilitet. Å andra sidan är det första fokuset för en kommersiell fastighetsutvecklare på den avsedda användningen av en byggnad och huruvida fastigheten kan tillåtas att uppnå denna avsikt.

förvärvande parter bör aldrig delta i en kommersiell fastighetstransaktion utan att personligen besöka, gå igenom och inspektera lokalerna. Under genomgången måste köpare analysera fastigheten eller byggnaden med avseende på den avsedda användningen. Oro som uppstår kommer att påverka förhandlingarna. Till exempel kan en fastighet som en köpare planerar att förvandlas till ett kontorskomplex med gott om Parkering vara kuperad och dyr att gradera för att tillgodose den förväntade volymen av fordon.

med tanke på ofta olika federala, statliga och lokala miljöbestämmelser måste investerare också se till att en fastighet eller byggnad följer gällande regler och lagar och planerade och potentiella i framtiden. Ett exempel på detta rörliga mål är miljömässig hållbarhet och ansvar. Investerare behöver veta att en viss reglering kommer att fasas in vid ett senare tillfälle, i vissa fall flera år bort.

innan finansieringen av transaktionen kommer långivare sannolikt att kräva en miljöanpassningsbedömning. En bästa praxis är att genomföra denna utvärdering ändå, oavsett finansieringsfrågor. Rekrytera ett välrenommerat miljöteknikföretag för att bedöma tidigare användningar av byggnaden eller fastigheten, förutom att samla bevis på möjliga föroreningar som mögel, bly och asbest och närvaron av underjordiska lagertankar. Vad som verkar vara helt säkert och lagligt i en visuell inspektion kan förvandlas till en rättstvist minfält i framtiden, eftersom investeraren kommer att ärva dessa potentiella skulder och krävas enligt lag för att eliminera det upptäckta problemet.

slutligen, även om säljare är juridiskt skyldiga att tillhandahålla vissa upplysningar om en fastighets fysiska egenskaper, såsom servitut, belastningar och andra begränsningar, är det klokt för investeraren att personligen granska, validera och checka av varje objekt. En bästa praxis vid förvärv av kommersiella fastigheter är att aldrig automatiskt anta samma grad av upplysningar från säljaren som finns när man köper bostadsfastigheter. Viktiga skillnader finns.

Diverse dokument

nya investerare i kommersiella fastigheter bör överväga värdet i att behålla hjälp av en specialiserad kommersiella fastigheter advokat. Många juridiska dokument måste nås, utvärderas och verifieras. Som ett minimum innehåller dessa dokument titeln, leasingavtal, zonregler, undersökningar, skattecertifikat och säljarens finansiella poster och operativa uttalanden. Alla dokument ska listas i ovannämnda checklista och lagras initialt i ett VDR (virtual data room).

titelsökningar och fastighetsbeskrivningar

när escrow har öppnats bör investeraren beställa en preliminär titelrapport. Titeln kommer att ge information om fastigheten, såsom dess nuvarande och tidigare ägande och förekomsten av panträtter, belastningar och servitut. När dessa faktorer förstås är en bästa praxis att genomföra en professionell undersökning av fastigheten för att bekräfta uppgifterna, samt att bekräfta partistorlek, tillfartsvägar, gränslinjer, ytvatten, vägrätt, markförhållanden och möjliga fastighetsförbättringar och förändringar. För att verifiera riktigheten i titeln är det klokt att ingå avtal med ett titelförsäkringsbolag, som kommer att förbinda sig att absorbera oförutsedda ekonomiska förluster på grund av eventuella titelfel.

Municipal lien söker efter Florida egenskaper

många jurisdiktioner har unika lagar som påverkar fastighetstransaktioner. Den som planerar att köpa fastigheter i Florida bör se till att genomföra en kommunal lien sökning. I Florida—till skillnad från de flesta andra amerikanska stater-är oregistrerade panträtter, avgifter och tillståndsöverträdelser kopplade till fastigheter snarare än individer.

på grund av detta måste praktiskt taget alla fastighetstransaktioner som förekommer i delstaten Florida ha en kommunal lien-sökning som utförs som en del av stängningsprocessen. Florida fastighetsköpare bör vara medvetna om att en konventionell titelsökning inte kommer att avslöja problem som finns i en kommunal lien-sökning.

zonindelning och egendom koder

investerare måste också se till att gällande zonindelning regler och egendom koder. När det gäller den förstnämnda är en smart taktik att begära dokumentation från den berörda kommunen för att säkerställa att den nuvarande och förväntade användningen av fastigheten överensstämmer med befintliga zonregler och markanvändningsklassificeringar. För byggnader som är relativt nya kan en översyn av beläggningscertifikaten indikera överensstämmelse med relevanta fastighetskoder. När det gäller den bedömda värderingen av en fastighet kan denna information erhållas genom skattecertifikaten. Den senare kommer också att ange status för fastighetsskattebetalningar. Som en försiktighetsåtgärd bör köpare överväga att nå ut till en extern zonspecialist för att självständigt bekräfta att den mottagna informationen är korrekt och aktuell.

var medveten om tidsramen för stadsgodkännanden

om problem upptäcks, eller om köparen planerar att göra några ändringar i fastigheten, inklusive dess användning, kan ytterligare tillstånd och affärslicenser krävas. Potentiella fastighetsköpare måste vara medvetna om tidsram frågor i samband med stadens godkännanden. Beroende på olika faktorer kan det ta en månad—eller till och med år—innan bygglov säkras.

Detta innebär att det är absolut nödvändigt att ordna möten med lokala myndigheter för att avgöra vilka godkännanden som är nödvändiga. Detta inkluderar planering och zonindelning, platsplaner, kommunfullmäktige och andra godkännanden.

Hyresbetalningshistorik

för en inkomstproducerande fastighet som en kontorsbyggnad eller lägenhetskomplex kommer en grundlig genomgång av hyresbetalningshistoriken att belysa det ordnade och förutsägbara flödet av hyresintäkter. En annan bästa praxis är att granska säljarens finansiella poster och operativa uttalanden—förutsatt att dessa kan erhållas—för att urskilja luckor i leasingbetalningar.

ada-överensstämmelse

en viktig punkt är att bestämma efterlevnaden av en befintlig struktur med Americans with Disabilities Act. Varje stat har sina egna regler om tillgänglighet och nödvändiga ändringar för att säkerställa efterlevnad, utöver de dokument som rör dessa frågor. Den federala regeringen har skapat en checklista som hjälper investerare att förstå reglerna innan de förvärvar en byggnad, egendom eller outvecklad Mark.

alla dessa många dokument behövs för att noggrant utvärdera riskerna med en investering jämfört med dess potentiella avkastning. I varje fall, när uppgifterna i dokumentet har validerats som korrekta eller felaktiga, markera det på checklistan och lagra det i VDR. Jämför resultaten med de förväntade avkastnings-eller intäktsströmmarna som transaktionen kommer att producera. Dessa detaljer blir ammunition i förhandlingarna för att avsluta affären. När transaktionen har avslutats, överför och lagra dokumenten för efterlevnadsändamål till en mycket säker, centraliserad plattform som ger enkel tillgänglighet.

Känn säljaren

due diligence sträcker sig utöver frågor som rör den egendom som förvärvas. Innan bege sig in i en kommersiell fastighetstransaktion, stående, rykte,och meritlista av säljaren bör undersökas och granskas. Detta kan inte bara indikera en mindre än noggrann transaktionspartner, den nuvarande ägarens rykte (och till och med passagerare) kan ha en negativ inverkan på framtida intäkter.

be om och granska säljarens skattedeklarationer, serviceavtal, lånedokument, tidigare rättegångshistorik och andra poster som är relaterade till företagets finansiella ställning, tidigare användning av egendom och integritet. Sådana insikter kommer att vara användbara för att förhandla om en rättvis affär eller göra en beslutsamhet att vidarebefordra utsikterna.

slutsats

varje fastighetstransaktion är annorlunda och kräver en unik due diligence-plan. Att flytta för snabbt—och misslyckas med att utföra omfattande due diligence-kan skapa problem för även de mest erfarna investerarna.

Läs mer

Läs mer om hur CT kan ge stöd för varje steg i affären, från due diligence till stängning, till pågående efterlevnad.

kontakta oss på (844) 701-2064 (avgiftsfritt USA)

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.