jag är säker på att du har sett det, särskilt i den här heta marknaden – nuvarande hyror är på $800 per månad men noteringsagenten annonserar det som potentiellt har en månadshyra på $1,300…när alla uppgraderingar är klara.

de försöker få dig att betala topp dollar för en fastighet baserat på dess pro forma hyra snarare än de faktiska hyrorna.

men vad är en proforma och när ska vi använda den?

Real Estate Pro Forma – definierad

real estate pro forma är en detaljerad uppdelning av intäkter och kostnader för en hyresfastighet när den är helt stabiliserad och arbetar med maximal effektivitet. Detta innebär att den har marknadshyror, intäkter, vakansgrader och driftskostnader som är jämförbara med andra fastigheter med liknande klass och ålder på den marknaden.

ofta beräknas pro forma hyror baserat på jämförbara hyror, och när alla planerade renoveringar eller uppgraderingar är slutförda. På samma sätt baseras proforma-kostnaderna på kostnaden för att driva en fullt stabiliserad fastighet och inkluderar INTE några större uppgraderingar eller utgifter.

Pro Forma vs faktiska hyror och kostnader

var inte förvirrad, pro forma är inte hur fastigheten fungerar idag. Ofta kommer säljarna att blåsa upp intäkterna och minska kostnaderna för att få ett gynnsamt rörelseresultat och locka erbjudanden.

kom ihåg att en kommersiell fastighets värde bestäms baserat på rörelseresultatet och kapitaliseringsgraden på den marknaden för den klassen av egendom. Alternativt beräknas bostadsvärden baserat på jämförande försäljning.

så din finansiering kommer att baseras på faktiska intäkter och kostnader och inte baserat på proforma. Om du vill göra ett erbjudande baserat på proforma hyror och kostnader, kommer du sannolikt att behöva göra en större utbetalning för att täcka skillnaden i värde.

skapa din egen Pro Forma

när jag letar efter en affär tar jag i allmänhet mäklarens pro forma och kopplar den till min räknare.

jag gör detta som ett screeningverktyg. Min tanke är-om affären inte fungerar med sina otroligt aggressiva inkomst-och kostnadsantaganden, så finns det inget sätt att det kommer att fungera med mina mer konservativa siffror!

*introduktion *

5-stegs investeringssystem

vi har spenderat år på att utveckla denna process som bokstavligen har genererat miljoner dollar i värde och en stabil årlig intäkt för investerare.

om det inte ser ut som en mördare hantera sina siffror, jag kasta omedelbart det. Om det ser bra ut på papper går jag vidare till nästa steg och ger det ett djupare utseende.

en del av det djupare utseendet är att skapa din egen proforma.

Pro Forma hyror

det första steget är att se om pro forma hyror är baserade i verkligheten eller inte. Du gör detta genom att jämföra dem med de faktiska hyrorna.

låt oss säga för ett enkelt exempel att du analyserar en 10 enhet affär och alla enheter är 2 sovrum.

mäklaren säger att hyrorna kan vara $1000 per månad, men den genomsnittliga hyran är bara $797. Det finns en stor skillnad, så låt oss se om det är realistiskt eller inte genom att titta på hyresrullen. Här är ett exempel på hyrorna du kan se:

  1. $700
  2. $800
  3. $825
  4. $950
  5. $875
  6. $1,000
  7. $835
  8. $875
  9. $925
  10. $890

du kanske tycker att det är konstigt att hyrorna varierar så mycket, men det är ganska normalt. Hyresgästen som har bott där i 10 år betalar vanligtvis mindre än den som flyttade in förra månaden.

vissa enheter kan också ha ytterligare bekvämligheter som är värda mer. Bottenvåningslägenheter kan ha en gård. Andra kan ha en tvättmaskin / torktumlare hookup till exempel.

här vill jag se hur många enheter som hyrs på eller nära $1000 eftersom det är vad mäklaren säger att hyrorna borde vara. I det här exemplet ser vi bara 1 enhet hyrd på den nivån och en till på $950 och en på $925.

de flesta av resten ligger i $800-serien med en outlier på $700.

utan att veta varför den ena enheten får $1000, måste jag anta att det är en outlier eftersom det bara finns 1 enhet i den hastigheten.

det finns 2 enheter på $875, 1 på $925 och 1 på $950. Så jag skulle känna mig ganska bekväm att lista mina pro forma hyror på $ 925 eftersom 4 av de 10 enheterna är rätt runt det numret.

om jag ville göra ett mycket aggressivt erbjudande (till exempel älskar jag området) skulle jag garantera det på $935 eller $940.

proforma kostnader

Detta är lite annorlunda. Mäklare vet att de inte kan förklara bort de faktiska utgifterna de ger dig. Så de kan inte bara kompensera proforma-utgifterna.

istället kommer de att se till att säljaren kontrollerar kostnaderna i 3-6 månader innan fastigheten listas. Smarta säljare kommer att kontrollera sina utgifter för ett helt år innan de listar sin egendom till salu.

på så sätt kan noteringsagenten göra ett övertygande argument för att använda en lägre uppsättning utgifter.

på större erbjudanden får du se en uppdelning av utgifterna månad för månad, så denna trend kan upptäckas genom att årliga utgifterna under de senaste 3 månaderna och jämföra den med utgifterna för de senaste 12 månaderna. Om de är dramatiskt annorlunda, du vet att de artificiellt driver kostnaderna ner.

för mindre erbjudanden kommer du att ha tur att bara få de utgifter de lägger på förra årets skatter, tänk inte på en månad till månad. Så det enda sättet att jämföra är att se 2 år tillbaka, vilket förmodligen inte kommer att hända heller.

det enda du kan göra är att få uppskattningar från ett fastighetsbolag, jämföra det med andra fastigheter Du äger eller jämföra det med vissa tumregler, till exempel 50% – regeln.

att sätta ihop allt

när du har din faktiska intäkter och kostnader och dina pro forma hyror och kostnader, är det dags att jämföra de två och analysera din affär.

proforma kostnader

Låt oss ta en titt på detta exempel på en 3 enhet byggnad. Till höger, enligt T12 actuals, det är den information som säljaren har lämnat. Så slå den i räknaren.

som du kan se ger säljaren inte mycket information. Utan en bra uppdelning av alla utgifter är det lätt att glömma vilka utgifter som ska vara där eller inte borde vara. Saker som gör redo eller admin kostnader (för vräkning, advokater, revisorer, etc), och reserver glöms ofta.

nu när vi har realistiska förväntningar på hyra och en bra budget är det dags att sätta ihop allt.

från Actual till Pro Forma

det sista du behöver göra är att uppskatta hur lång tid det tar dig att flytta från faktiska hyror och utgifter till pro forma-prognoserna.

om det tar 18 månader måste du ta hänsyn till den ökade vakansen, omsättningen och andra kostnader för att komma dit över den tidsramen.

jag har byggt in detta i min kalkylator för att göra det enklare, men om din kalkylator inte har det, kan du jack upp vakansgraden, eller bygga in den i hyrestillväxtantagandena, eller valfritt antal sätt att kringgå begränsningarna i programvaran.

months-until-complete

du kan se längst ner, jag antog för detta specifika projekt att det skulle ta 12 månader att avsluta och ta med alla hyror till full, stabiliserad nivå.

eftersom detta var en hypotetisk jag kommer att stoppa analysen där. Men, du kan ta informationen och använda den på någon affär du hittar.

Hur Analyserar Du Dina Erbjudanden?

använder du en pro forma när du kör dina nummer, eller tittar du bara på aktualerna?

fastigheter investerar

5-steg System till

6-siffror

systemet som 25 000+ investerare använder för att starta och skala sina portföljer utan att behöva slipa varje dag, vara privat rika eller veta allt om fastigheter.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.